特朗普豪掷两千亿救楼市，强令巨头入场，次贷危机重演？

据《华尔街日报》最新报道，美国总统特朗普近日投下重磅炸弹！他宣布，由政府支持的两大抵押贷款巨头——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）——将斥资2000亿美元，大举购入抵押贷款债券。此举被视为特朗普政府为解决美国民众日益飙升的住房成本问题，所采取的又一激进措施。

特朗普在社交媒体上毫不掩饰地表示，这是他“恢复可负担性”的诸多举措之一，并直指“拜登政府彻底摧毁了这一切”。他高调宣称：“我们正在带回被上届政府摧毁的美国梦！”言辞之间，火药味十足，显然是想将住房问题作为其执政的一大亮点，以此争取民心。

对于这笔巨额债券的购买细节以及何时开始执行，特朗普政府并未给出明确说明。但《华尔街日报》此前曾披露，联邦住房局局长比尔·普尔特（Bill Pulte）已允许房利美和房地美加大抵押贷款支持证券的购买力度。值得警惕的是，这两家公司在2008-09年金融危机爆发前，曾定期大规模购买此类证券。正是次贷业务的严重问题，导致华尔街蒙受巨额损失，最终迫使政府接管了房利美和房地美，这一历史教训至今仍令人心有余悸。

金融危机后，奥巴马时代的民主党与茶党共和党罕见地达成共识：房利美和房地美庞大的“自留投资组合”——这些依附于其核心抵押贷款保险业务的准对冲基金——是引发危机的症结所在。巅峰时期，每家公司持有的抵押贷款相关投资曾超过9000亿美元。如今，房利美和房地美被允许各自持有最高2250亿美元的抵押贷款支持证券。而截至去年11月，两家公司合计持有2470亿美元，这意味着它们仍有约2000亿美元的增长空间，恰好与特朗普此次指令的金额吻合。

全国住房会议首席执行官大卫·德沃金（David Dworkin）明确指出，恢复这一策略“毫无疑问”将对抵押贷款利率产生下行压力。他预计，利率可能下降四分之一个百分点甚至更多。近几周以来，抵押贷款利率一直徘徊在6.2%以下，对于普通购房者来说，这无疑是一笔不小的负担，任何一点下降都可能带来实实在在的帮助。

此举正值特朗普政府考虑让房利美和房地美上市之际，这两家公司自金融危机以来一直处于政府监管之下。据知情人士透露，政府内部一些人希望通过购买抵押贷款债券来提振两家公司的收益，为潜在的首次公开募股（IPO）铺路。联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）负责监管房利美和房地美，其决策无疑将对市场产生深远影响，甚至可能改变这两家巨头的命运。

过去几年里，美国房地产市场一直深陷泥潭。房屋销售额已跌至上世纪90年代中期以来的最低水平，而住房拥有成本对数百万美国人来说，已成为一个沉重的负担。自2019年以来，全美房价已上涨超过50%，去年11月，现有房屋中位价飙升至409,200美元。抵押贷款利率在2021年曾跌破3%，如今却已翻了一倍多。许多城市不断上涨的房产税和飙升的房屋保险费，更是让拥房成本雪上加霜，让无数家庭望房兴叹，美国梦似乎变得遥不可及。

今年，特朗普正积极采取行动，试图解决这场住房危机。不过，特朗普的这些提议究竟能有多大成效，以及他能否在未经国会批准的情况下推行这些政策，目前还言之尚早。去年底，特朗普曾承诺将很快宣布“美国历史上最具侵略性的住房改革计划”。本周，他更是宣布将禁止大型投资者购买独栋住宅，这是本届政府为解决国家严重住房短缺问题迈出的第一步，试图从多方面入手，扭转楼市困局。

早在2025年3月，本届政府就成立了一个工作组，旨在开放联邦土地用于住房开发，但该计划进展甚微。官员们甚至还提出了50年期抵押贷款的想法，尽管住房经济学家警告称，此举将给购房者带来风险，可能将他们长期锁定在高额债务中，反而加重负担。

仅仅降低利率可能无法彻底解决潜在购房者的可负担性问题。一些房地产经纪人指出，如果利率大幅下降，而房屋供应量保持不变，房价很可能会继续上涨。在北新泽西州和长岛纳苏县（Nassau County, N.Y.）等房屋供应本已紧张的市场，这个问题尤其突出。根据不同的计算方式，美国目前面临数百万套住房的短缺。在2008-09年金融危机导致房价暴跌后，房屋建设速度明显放缓，导致供需矛盾日益尖锐。

利率大幅下降很可能会引发一波房主再融资潮，特别是那些在2024-25年高峰期购房的人。虽然较低的利率能立即缓解家庭预算压力，但它们也可能无意中加剧市场库存危机。金融顾问和房地产经纪人警告称，这可能导致一种“再融资锁定”效应：随着越来越多的房主获得较低利率，他们出售房屋和搬家的意愿就会降低，从而可能冻结现有房屋的供应，并持续推高那些仍在寻找房屋的买家所面临的价格压力。这种看似缓解压力的举措，实则可能埋下新的隐患，让楼市的未来走向更加扑朔迷离。