特朗普拟颁布机构投资者“限房令”

特朗普将美国房价高企归咎于大型机构投资者，并悍然出手。

面对全美住房短缺与房价高企的民怨，1月7日，美国总统特朗普宣布，将禁止大型机构投资者购买独栋住宅。

消息引发市场震荡，多家大型房屋租赁公司股价应声下跌。

意在解决“住房短缺”

1月7日，特朗普在社交媒体Truth Social上表示，为应对全美愈发严重的住房短缺问题，政府将禁止大型机构投资者购买住宅。同时，他“将立即采取措施，呼吁国会立法”。

消息公布后，美国大型房屋租赁公司股价应声下跌。当地时间7日收盘时，Invitation Homes下跌约6%，American Homes 4 Rent跌幅超过4%。住宅建筑商股价同样下滑，D.R.Horton当日跌超3%。

据悉，大型机构投资者常以现金报价购房，虽不一定出价更高，但交易速度更快，且很少因房屋状况等问题犹豫，这使得首次购房者更难与之竞争。

据不同测算方式，美国目前面临数百万套住房短缺。自2008年次贷危机后，住房建设大幅放缓，导致许多建筑商陷入库存积压。随后，华尔街公司、私募股权管理机构等通过止赎拍卖批量购入数万套独栋住宅，渐渐地，华尔街在房地产市场的参与度逐步上升。在部分城市，机构投资者持有比例显著提高。

疫情期间的楼市热潮中，投资者在休斯顿、迈阿密、菲尼克斯和拉斯维加斯等热门市场的房屋销售中占比超过20%。2022年高峰期间，有四分之一的独栋住宅被投资者购得，其中多数为小型投资者。

后续随着抵押贷款利率上升，投资者及刚需买家的购买量有所放缓。不过，近期数据显示，近三分之一的独栋住宅仍由投资者购得，其中绝大多数为小型“家庭式房东”，而非大型机构。

此外，高涨的房价以及居高不下的利率也让该国民众不满。自2019年以来，美国房价累计上涨超过50%；去年11月，房屋中位价已达40.92万美元。

房地产数据公司Parcl Labs联合创始人杰森·卢里斯指出：“人们需要住房，但如果投资者大量涌入市场，购房者数量将不足以支撑交易，从而对房价产生重大影响。”

这促使美国两党议员在地方层面推动限制机构投资者的法案。内布拉斯加、加利福尼亚、纽约、明尼苏达及北卡罗来纳等州均有相关立法提议，但多数尚未取得实质性进展。

实际效用有限

特朗普声称，导致房屋短缺以及房价高企的罪魁祸首是大型机构投资者（通常指黑石集团等收购独栋住宅用于出租的资本集团）。7日，黑石集团（股票代码：BX）及独栋住宅租赁龙头邀请之家（股票代码：INVH）股价均下跌约6%。

不过有分析师指出，将房价高企归咎于机构投资者缺乏充分数据支持。他们认为，政策靶向有误，难解核心问题。若大型投资者需求减少，住房建设速度可能放缓，反而加剧供应紧张。

智库卡托研究所（Cato Institute）研究员斯科特·林西科姆指出，虽然机构投资者购买了大量房屋，但在庞大的市场中占比还是很小，在美国整体住房市场中更是微不足道，没有足够证据表明他们推高了房价。

房地产平台Realtor.com高级经济学家杰克·克里梅尔也持有类似观点。他认为，机构投资者或房东更像是“烟雾弹”。

开发商Continental Properties市场调研高级总监杰伊·利比克进一步表示：“根据人口普查局数据，美国约有1600万套出租屋。大型投资者在全美独栋住宅存量中的占比通常不超过2%。”他强调，住房可负担性危机的根本在于供应短缺，而非机构投资者的参与。

道明证券分析师贾雷特·塞伯格在研报中写道，特朗普的提案“显示出其团队对住房可负担性议题在中期选举中的影响力感到担忧”。他分析称：“此举使总统得以宣称他的政府已采取了具体措施，并向民众表态——机构投资者将不再与普通选民竞购房屋。”

缺乏立法支持

根据最新进展，特朗普此番禁令还没有得到国会的表态。美媒推测，若无国会支持，特朗普恐难单方面推行此项禁令。

目前尚不清楚该禁令是否会得到美国国会的批准。大型机构投资者仍可保留目前已持有的住房，但若该政策生效，将对美国境内的房地产市场产生连锁反应。

当前，民主党人虽表示支持限制机构投资者购房，但对特朗普的推进方式表达了质疑。马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白·沃伦表示：“特朗普应首先推动旨在降低住房成本的法案。”

美国律师协会反馈称，从事独栋住宅投资的公司可能以权利受侵犯为由提起诉讼。

“反对声音不仅来自我们行业，”持有约4.7万套住房的租赁公司阿默斯特（Amherst）首席执行官肖恩·多布森表示，“这是反自由市场、反财产权的政策。”

有迹象表明，面对特朗普政府的压力，部分独栋租赁公司已预见投资可能放缓，并逐步转向“建造+租赁”模式，即开发专用于出租的新建独栋社区，而非收购现有住房。