蝉联新房“三冠王”，这个豪宅凭什么引爆北京市场？

北京楼市正经历一场深刻的价值重构。

去年末，北京出台新一轮房地产优化政策，涉及社保年限调整、多子女家庭购房倾斜、房贷利率定价、公积金贷款首付比例等方面，精准发力优化调控措施，试图在稳市场与防风险之间寻找更精细的平衡。

国家统计局数据显示，2025年11月一线城市新房价格环比下降0.4%，库存去化周期普遍拉长。在全国商品房销售面积同比仍处低位、购房者观望情绪浓厚的背景下，北京市场的结构性机会却悄然显现——高端改善型、稀缺资源型产品逆市突围，成为少数能持续点燃市场热情的板块。

北京润园实景图

位于顺义后沙峪的北京润园，正是逆行的少数派之一。2025年12月5日，项目首次开盘即实现35亿元销售额，其后26日内，更是以超22亿元的网签金额，一举夺得2025年12月北京商品住宅市场（普宅+别墅）成交金额与面积的双料销冠，成为别墅成交金额、面积、套数毫无争议的三冠王。

在持续性断层领先下，北京润园乘势而上，又开放了763㎡院墅全新样板间，以完整的空间叙事与生活场景，为市场递上一份新的“低密墅居新答案”。

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重启中央别墅区

在北京，“土地即资产”的逻辑从未改变，尤其是在中央别墅区，土地断供的稀缺性被放大到极致。

2010年之后，在“禁墅令”的严格政策下，中央别墅区几乎进入全面断供的状态。十余年没有新墅问世，只有存量二手房维持着价格的坚挺。区域内的产品逐渐老化，而市场对高品质别墅的需求却从未消退，反而在改善周期与财富增长的叠加下愈发强烈。

这是一种长达十年的供需错配，直到华润置地以60.24亿元摘得这块黄金地，中央别墅区才得以重启。

北京润园实景图

十余年断供再生，是市场对稀缺性最直白的投票，而比之更难得的，是北京润园1.01的超低容积率。在全国几乎不再可能落地容积率1.0 以下别墅类产品的制度框架下，北京润园能做到1.01，意味着未来北京极难再出现同等级密度的高端住区，北京润园处在了一个已经终结的政策窗口。

对于一个社区而言，低容积率意味着社区承载更少的住户，据中原地产测算，容积率每降低0.1，就意味着楼间距要增加2米、日照增加15分钟，被邻居吵到的机会减少20%，绿地率增加1%、小区新增100棵树等，开发成本将指数级增加。

但对有实力、有野心的房企来说，这是一个难得的打造颠覆性产品的时机。

这里北接温榆河生态带，南邻首都机场临空经济区，西靠未来科学城，东连顺义新城核心区，既保留了自然生态的静谧，又承接了国际交往的功能需求。

北京润园效果图

更珍贵的是，项目严格限高24米，决定了建筑只能建造低密洋房或墅居，真正实现了“把土地还给生活”的愿景。在这里，园林景观不再是建筑的“配角”，而是生活的“主角”。

对于北京润园，一位资深地产分析师曾这样点评，“当北京六环内低密宅地近乎绝迹，后沙峪这块'十年等一回的土地，本身就为北京润园的价值托底。它不是在卖房子，而是在卖一种“错过不再有'的土地所有权。"

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时代新贵圈层密码

土地稀缺性是北京润园的“先天优势”，精准锚定的客群与生活方式，则是其“后天制胜“的关键。

北京润园的客群画像清晰而鲜明。项目首开数据显示，成交客户与以往别墅客群不同，80后新贵群体占有较大比例，他们多为家族企业继承者或新经济领域的高净值从业者。他们成长于物质丰裕的时代，拥有别墅居住经验，对居住的需求早已从“有天有地”的基础满足，进阶为“生活方式的迭代与精神其鸣”。

这一群体的共性特征，决定了他们对“国际化"“圈层纯粹性“与“生活效率”的高度敏感。而北京润园恰好锚定了这些需求。

北京润园实景图

国际教育资源的密集覆盖层面，项目周边3公里内聚集了北京顺义国际学校（ISB）、德威英国国际学校、青苗国际双语学校等北京约80%的国际学府，其中ISB更是被称为“中国最难进的国际学校之一”。对于重视子女教育的家庭而言，这种“步行可达”的教育资源，不仅是便利，更是对孩子成长环境的长期投资。

国际化生活场景方面，以北京润园为圆心，短距生活半径内荟萃国际学校、精品商业、国际医疗、高端俱乐部、私藏艺术场馆等高浓度顶奢配套，随时随刻开启全球生活。

北京润园近邻首都国际机场，坐拥四横四纵一轨道的立体路网，畅达燕莎使馆区、国贸CBD等全城繁华坐标，不仅是交通枢纽上的重要坐标，更是国际生活方式的荟萃之地。

这些配套不是简单的资源堆砌，而是精准匹配了目标客群的生活方式刚需。北京润园的客群多为二次或多次置业者，他们普遍拥有海外生活经历或对国际文化有深度认同。这种背景，让社区天然具备同频对话的可能。

北京润园实景图

对北京润园客户来说，他们买的不是一套房子，而是一种“不用解释的生活方式”。相似的生活理念、相近的审美品位、相通的价值观，让一个圈层的精神共鸣，在这片土地的滋养下自然而然地默契生长。

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重新定义低密墅居

产品主义时代下，北京润园的热销绝非仅靠地段与客群，其产品力的突破，才是重新定义低密别墅标准的底气。

在产品锻造上，华润置地依托创新机制与创新能力两大超级底盘，聚焦“资源独占、自然共融、无界景观、空间重构、尊享服务、极致性能”多重象限，从“藏品级建筑工艺、独栋感空间进化、花园式地下会所”三大维度创新定制，为北京开启全新四代墅时代。

建筑形态方面，北京润园溯源纽约汉普顿、伦敦汉普斯特德等全球豪宅的设计美学，将法国古典的秩序感、希腊柱廊的典雅以及文艺复兴的人文精神等经典建筑语汇，塑新统一语境之下多元融合的建筑语言。

北京润园实景图

结构层面，北京润园又大胆创新，把房子变成一个可被生活重写的容器。本次开放的建面约763㎡院墅样板间，对以往的院墅产品实现了降维打击。比如这一户型面宽更大，尺度更奢阔，地上部分全部南向三面宽，南向最大面宽超13米，采光通风也更好，地下2层全部拥有3向采光，直接对标独栋产品。

实景图

内部空间逻辑也从“户型组合”整体跃迁为“体验组合”，餐厅可以变成会客剧场，书房可以长成家庭研究所，客厅可以延展为多代人共享的超大阳光空间，地下室更像一张可无限拓展的人生底图。这种设计语言，契合了80后客群自由拓展与去符号化的审美偏好。他们要的不是“像别墅的房子”，而是符合当代审美的居住艺术品。

先规划景观，再落位建筑方式，是北京润园的造园逻辑。通过温榆河、公园与墅区景观一体化设计，以“一溪、一环、三轴、九境”的整体规划，北京润园真正做到了让河、园、院成为同一幅连续的生活画卷。

项目在园区外部融入温榆河公园和流动水岸的诗意，让河岸消隐于林间同时，也精心设计引水入园，以水为链，以溪谷连接南北，在园区内营造自然游逸的多重体验。社区内部，项目一方面以景观大师的高定设计精致造园，营造南法台地、疏朗草坪，自然溪谷等不同风情的自然体验；另一方面也将社区园林景观与业主私享的院墅空中庭院、平/空墅多重露台相融合，营造自然无界的私家观景台。

之所以称北京润园重新定义北京别墅标准，很大程度上就在于其真正践行了院落主权，把别墅和院子的体验感，做得前所未有地彻底。

建面约763㎡院墅，拥有南北双院和双入户。首层超高挑高与落地玻璃窗设计直接衔接庭院，窗外的花草绿植与室内空间无缝融合，负一层双向超大采光井和威卢克斯天窗，充分接触自然。地上空间的每一层都有空中露台设计，让庭院平权真正落地。

实景图

当前，北京豪宅同质化严重，缺少了以往别墅类产品的“墅感”。而北京润园把“墅感”重新带回到真正的土地、尺度、结构、院子里。

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楼市调整期的“确定性答案”

站在去年12月的节点回望，北京润园的热销绝非偶然。

当市场从普涨时代进入分化时代，当购房逻辑从追涨杀跌转向价值为锚，真正能穿越周期的，永远是那些不可复制的土地、不可替代的生活方式、不可超越的产品力的复合体。

北京润园的意义，不仅在于为北京楼市贡献了一个三冠王的销售案例，更在于它以实践证明了：即使在调整期，只要精准把握城市发展的脉络、客群需求的变迁与产品创新的边界，依然能定义新的标准。

正如项目案名“润园“所隐喻的——“润”是滋养，“园“是归处。在这个充满不确定性的时代，一座真正的好房子，或许就是我们能为家人守护的最确定的温暖。