GDIRI观察 | 合作世纪互联中的新抉择,融创服务如何分羹科技赛道?

观点指数（GDIRI）在火热的数字经济产业链中，物企逐渐找到了精准的位置——要在“科技企业配套服务”的增量市场中分得一杯羹。

科技赛道客户兼具付费能力强、服务周期长、需求多元化的特点，也契合了物企欲夯实多业态服务能力，以高质量发展突围当前增长困境的愿景。

在行业中，万物梁行、招商积余、卓越商企服务等均是toB端业务的佼佼者，凭借多年形成的综合设施管理能力（IFM），已涉猎包括互联网、新能源、高端制造等技术密集型和政策驱动型赛道。

近日，融创服务也宣布入场，与科创型数字新基建领域企业世纪互联签订战略合作协议，依托自身物业与设施管理能力，为后者提供“全周期、场景化”的配套服务，实现高价值业态拓展。

困局下的调整

在物业行业近年的发展中，增强多元化拓展能力和业务独立性一直是主流。

一方面，主要源于传统住宅物业赛道已经出现增长天花板——增量空间局限、物业费限价、增值服务同质化等问题，导致行业整体规模增长放缓和盈利空间收窄。另一方面，过往关联方债务风险暴露，依赖母公司项目输送的物企，面临在管面积增长停滞、品牌形象受损等多重压力。

数据显示，融创服务近年来规模扩张有所放缓，在管面积增加至约2.93亿平方米，在管项目1809个；值得注意的是，其中住宅和关联方项目仍是主要的创收来源，独立性和多元拓展能力一直有待加强。

2023年，该公司核心业务板块物业管理及运营服务创收61.6亿元，其中来自独立第三方项目的收入约为18.6亿元，贡献比例30.2%；非住宅物业收入14.64亿元，贡献比例23.8%。往后，这两项指标均呈现下滑态势，截至2025年中期独立第三方项目贡献收入比例为27.8%，非住宅物业贡献的收入比例约为17.7%。

融创服务亦在进行战略调整。据其2025中报介绍，该公司一方面选择战略核心城市深耕，以细化识别核心城市的发展潜力以及提升在管密度；另一方面，聚焦符合国家政策引导方向，有广阔发展前景的产业客户，包括新能源汽车产业、金融产业、科技产业、养老产业等板块。

从2025全年来看，全面退出彰泰服务集团是融创服务理清战略聚焦方向的关键步骤。

去年4月30日，融创服务公告称其全资附属公司融远投资与广西老彰家等达成协议，出售广西彰泰融创智慧80%的股权，交易价格为人民币8.27亿元。交易完成后，融创服务将不再持有彰泰服务集团任何权益。

资料显示，截至2024年底目标公司彰泰物业的在管项目主要布局在广西12城9县，在管建筑面积约为2049万平方米，其项目八成以上位于三四线城市，且多以住宅为主，平均物业费仅1.8元/m²·月，提价空间极为有限。

融创服务表示，此番退出是为了进一步优化战略布局，将更多资源与管理精力聚焦投入在一二线核心城市。并且，交易将产生净收益0.42亿元，现金所得款项将被用作一般营运资金。

打响“号令枪”

战略调整后，融创服务主要深耕住宅、产业办公两大业态。其中，凭借专业沉淀、管理经验，其已在中高端住宅服务领域打造出标准化产品，形成了一定的竞争力。

2025年最后一天，融创服务宣布与世纪互联达成战略合作，以定制化服务助力数字经济发展。观点指数认为此举是打响了筑基产业办公业态的“号令枪”，想要分享当下蓬勃发展的科技赛道的红利。

官网介绍，世纪互联是科创型数字新基建龙头企业、中国第一家美股IDC上市公司，也是国内唯一一家以“基地型+城市型”IDC业务同步发展的头部IDC企业。致力于为客户提供业界领先的数据中心、智算中心（AIDC）、网络以及基于数据中心的云计算交换连接、混合交付等云计算综合服务及解决方案。

目前，依托“重资产+强运营+高科创”的发展路径，世纪互联已构建起辐射京津冀、长三角、粤港澳等核心经济圈，覆盖全国30多个城市、50多座数据中心的规模化数字基础设施矩阵。

本次合作，融创服务明确成为世纪互联发展的隐形护航者，为其安全稳健运营筑起屏障。简单说，就是世纪互联聚焦数字基建的科技研发与核心运营等主业，融创服务负责“科技场景下的空间与服务保障”，形成互补的分工合作。

实际上，科技企业为聚焦核心竞争力、降低运营成本，普遍将非核心的环境及设施运维、能源管理、空间调度等业务通过服务外包方式交由专业第三方承担，传统的物业服务也在向综合设施管理服务升级，推动物业企业为从事高附加值业务不断提升自身的专业化、数字化水平。

万物梁行是兼具中外基因的商业物业及设施管理服务商，在B端客户中有突出的品牌优势及拓展能力。根据万物云2025年中报，其物业及设施服务管理板块拥有合约项目3284个，合约饱和收入198.38亿元；在管项目2585个，在管饱和收入157亿元。半年度创造收入51.69亿元，同比增长7.7%；创造毛利4.53亿元，同比增长13.7%；成为业务和利润增长的重要推动力。

据其发布的数据，2025全年万物梁行全年新拓超800个项目，其中包括13个超高层、5个数据中心等，新增世界500强客户68家，中国500强客户23家。构建起的市场+平台+运营全场景智慧停车服务能力，业务收入转化破1亿元。能源管理产品迭代升级，全年落地了25个新项目。

不过，更多的物企通过内部孵化来形成IFM赛道竞争力，招商积余及卓越商企服务便是其中的代表。其中，卓越商企服务通过构筑健全的、体系化的后台支撑系统，为客户提供全生命周期资产维护和全链条的综合服务解决方案，形成了以互联网、高科技、金融、现代服务业及制造业为主的优质客户矩阵。

而除了中外合资、内部孵化外，并购整合正成为当下的一种选择。

2025年9月末，新大正计划以发行股份及支付现金结合的方式购买嘉信立恒51%的股权，以切入高增长IFM赛道，实现业务战略转型。目前交易仍在推进中。

资料介绍，嘉信立恒是中信资本旗下的零碳综合设施管理服务商，旗下拥有杜斯曼、安锐盟、斯卡伊、道威、朗杰、安远等综合设施管理品牌，业绩覆盖全国32个省市区，服务范围超过180个城市，管理面积超1.8亿平方米，客户数量超2700家。新大正认为其核心优势是为公司构建差异化竞争壁垒提供关键支撑。

融创服务的这声“号令枪”，正是当下物业行业集体向构筑专业壁垒发起冲刺的生动注脚。无论是中外合资、内部孵化还是并购整合，物企已纷纷锚定高价值赛道，开启新一轮的能力构建与竞争。