调查！四年“合作伙伴”一朝翻脸，KKV与深圳卓悦中心的租约罗生门

本报（chinatimes.net.cn）记者胡梦然 深圳摄影报道

紧密合作四年，为何最终闹得不欢而散？近日，深圳卓悦中心（One Avenue）与潮流零售品牌KKV之间的闭店纠纷持续发酵。1月5日，潮流零售品牌KKV称其在深圳卓悦中心的门店被强制闭店，KKV方面称，卓悦中心未提前沟通，当日直接以围挡封锁门店，阻止工作人员到岗。

随后卓悦中心发布公告称，合作以来，KKV店铺始终未能支付合同中约定的业绩租金，已达到卓悦中心行使解除权的条件。

KK集团相关负责人则指出，与卓悦签订的合同期限6年，租金为固定租金+提成租金，两者取高，基本租金是固定金额，按约定的标准支付，营业额租金是按营业额的比例提取，若当月超过基本租金就按营业额租金支付。他强调：“我们一直是按基本租金在支付租金，并未拖欠租金。”

目前，位于深圳卓悦中心的KKV门店已闭店。《华夏时报》记者在现场看到，门店大门紧锁，周围被围挡围上，店铺外装也被遮挡，看不清内部状况。事件发生后，卓悦中心与KKV品牌母公司KK集团的相关负责人均接受了《华夏时报》记者采访。目前，双方对“是否拖欠租金”“是否构成根本违约”等核心争议各执一词。对于1月5日的冲突，双方都表示己方有员工受伤。

业绩租金之争

卓悦中心提出与KKV门店解约的理由是，KKV自开业以来长期业绩未达到约定标准，且从未支付合同约定的业绩租金，已构成根本性违约。相关负责人指出，经多次商务沟通未果，依据租赁合同中第13.11条款，“在租赁期间，如乙方连续3个月仅向甲方交纳基本租金，无提成租金缴纳的或一年内累计超过6个月（包括6个月）仅缴纳基本租金，无提成租金缴纳的，则甲方有权提前1个月书面通知乙方后解除租赁关系，并退还乙方支付的租赁保证金”，并向对方发送解约公函。

对于合同的协定内容，KK集团的相关负责人对《华夏时报》记者解释道，合同约定“如连续3个月未缴纳提成租金或者一年内累计6个月未缴纳提成租金，甲方可以解约”。KK集团认为该条款为甲方条款，是商场方的统一格式条款。“实际上KKV自开业之日起履约4年多期间，卓悦中心从未对KKV未缴纳提成租金提出异议，根据《民法典》规定，解除权一年内不行使即丧失。”

对于KK集团提及的“长达四年未提异议”可能涉及解除权时效问题，卓悦中心相关负责人对《华夏时报》记者表示，KKV的违约行为连续长达四年，并未过解除权时效；此前KKV违约，卓悦中心未解除合同，属于一种帮扶方式。双方在洽谈合同时逐条沟通方达成合作，现在KKV将他们的长达四年的违约行为包装为“格式条款”，“我们认为是不可接受的”。

那么，认定一方是否构成“根本违约”通常需要考虑哪些关键因素？北京云亭律师事务所律师张昇立在接受《华夏时报》记者采访时表示，通常而言无论怎么约定，如果“合同目的”不能实现，那么可以初步认定为出现了根本违约的情形。而双方争议的租金在司法实践中，通常属于商业租赁合同中主要的权利义务。当然，如果是法庭裁判，法官认定根本违约通常会进一步考虑合同具体约定的各方权利义务，并审查各方的履行情况、合同约定的公平性，以及长期实际履行且无异议是否构成合同变更等方面，综合考量。

对于双方争执的焦点——一定期限内未缴纳提成租金就解约，是否属于商场方的格式条款？张昇立指出：“简单来说，格式条款无效主要是为了从民法角度保护弱势消费者，而本案中的KKV和卓悦中心通常认为是平等的商业主体，双方都应尊重已签署生效的合同约定。如果确实存在格式条款一方排除对方主要权利等极端不公平的情形，理论上该条款仍有被法院认定为无效的可能。”

他补充道，从具体条款角度看，如果合同约定“固定租金+提成租金，两者取高”，单看这条可以解释为品牌方在固定租金高时可以一直不付提成租金，只付固定租金；但如果同时约定“如连续3个月未缴纳提成租金或者一年内累计6个月未缴纳提成租金，甲方可以解约”，那么就和前述条款存在矛盾。需要解决这两个合同条款之间的解释问题，存在争议空间。

业绩评估之争

除了“是否拖欠租金”“是否构成根本违约”等核心争议，双方对同一家门店的业绩评估也各有各的说法。

卓悦中心指出KKV门店“长期业绩低迷”，称KKV长期无法达到约定的业绩标准。卓悦中心相关负责人解释，“业绩租金”即为该门店当月的营业额分成，卓悦中心和KKV采取“低租金+业绩租金”的方式收取租金。然而，长期的业绩低迷导致KKV拖欠业绩租金问题未能得到解决。

他进一步对本报记者指出：“KKV长期经营表现未达预期：核心品类X11潮玩在商品迭代速度、潮流适配度及经营业绩上，与同场竞品泡泡玛特存在显著差距；工作日门店客流稀疏，周末客流高度依赖卓悦中心东西区导流，未能履行主力店 ‘造血’ 职能，反而成为项目客流资源的 ‘消耗者’。”

KK集团相关负责人则表示，业绩不达提成租金的因素很多不仅是KKV单方面原因，只是因为北区开业以来就人流少，商场品牌落位承诺也没兑现，进驻的品牌吸引力弱，空铺率高，客流较少，整个区域的销售情况整体不及预期。这并不是KKV单方经营不善导致。相反，KKV已经是北区客流较好甚至最好的商户之一，在同区域同等业态下，租金水平与周边商户相差无几，但销售数据始终排在前列，不存在业绩低迷的说法，且随着市场回暖，KKV的门店经营数据也是呈稳健上升的状态。

关于“清退”一事，卓悦中心认为商场已尽到履行充分告知的义务。据相关负责人的说法，自2025年9月起，卓悦中心就已开始与KKV协商，最初并非直接解除合同，而是为KKV提供了不同的协调方案：一是将原先两层楼的店址调整为保留首层位置；二是迁址到B1层合适的区域，提高坪效；三是迁离北区，到客流量更好的区位。“可遗憾的是KKV没有谈判意愿。”该名负责人表示。

他指出，经多次商务沟通未果，才依据租赁合同条款向对方发送了解约公函。具体包括：2025年11月12日发送《卓悦中心N109-N112&NB126A号商铺“X11&KKV”的解约公函》；11月17日发送《关于重申解除合同及履行最终催告的函》；11月21日向KKV方发出《关于限期搬离物品及交还商铺的最终通知函》；12月10日向KKV方发送《关于限期完成撤场及水电供应终止的最终告知函》

对于卓悦中心关于协商转移店面位置的说法，KK集团相关负责人回应称，“其实如果真的有更好的位置我们肯定愿意接受。”

四年合作破裂背后

回顾开业之初，作为被卓悦中心隆重引入的潮流旗舰，其明亮时尚的空间设计、店内琳琅满目的商品，曾是商场北区焕新的标志。

据了解，卓悦中心在2019年开业，而北区于2022年开业，属于较新的区域，当时首家KKV和X11联名门店被称为该区域的“主力项目”。卓越集团此前公布的开业公众号推文提到，“聚焦Z世代的兴趣热爱，北区重点布局潮流零售业态，规划了面积超过3000㎡、可容纳1万多款当下流行潮牌玩具的潮玩博物馆X11（深圳首店）。”

四年后的今天，这段曾被寄予厚望的合作关系已出现了巨大的裂缝。究其根本，看似简单的租赁纠纷背后折射出的是实体零售行业深刻的生态变迁。

过去，中国商业地产经历黄金发展期的时候，“首店经济”“网红品牌”成为招商利器。一个知名潮流品牌的入驻，能直接拉动商场客流，提升项目调性，从而在资产估值和后续融资中获得溢价。在合作模式上，商场提供优惠条件吸引品牌，共同讲述一个增长故事；品牌则凭借概念与流量获得优质点位。

福建华策品牌定位咨询创始人詹军豪对《华夏时报》记者表示，以往“首店引流=资产增值”的粗放模式，在存量商业过剩、流量转化低效的当下已难以持续。如今资产估值更锚定“可兑现的收益能力”，客流需转化为租金实收、品牌需贡献稳定坪效，“首店”也不再是免死金牌，“持续履约+盈利贡献”才是资产价值的核心支撑，加上资本市场（如公募REITs）对商业地产的考核核心转向“稳定现金流”，倒逼商场做出改变。这些都标志着商业地产从“规模扩张”进入“精耕细作”的资管时代。

张昇立在采访最后指出，经济存在冷热周期，因此商场和品牌方均有自己的强势时期，总体处于动态平衡。因此双方合同设计时要认可这种角色强弱转换，当有一定“休戚与共”的合作精神，不能被短期利益影响行为。

针对事件后续，KK集团方面对本报记者表示，会采取法律手段进行维权，更多细节目前不便透露，可以留意诉讼结果。本次事件为罕见个案对公司整体运营无影响，KKV目前全球700家门店入驻超200个城市，2025年保持营收及盈利双增，KK集团同样保持稳健增长，旗下4大品牌全球门店数突破1200家。公司上市工作一直正常推进，后续进展可关注公告等官方信息披露。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳