⚡荣耀登场▷北京城建颐知筑官方售楼处正式公开丨城市居住新坐标

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北京楼盘调规风波持续发酵，这一次的焦点落在了房山的颐知筑项目。不同于以往全盘调整的操作，颐知筑此番只调整东区0028地块，而西区0035地块已开盘9个月，数百名业主已入住。

官方释放的调规信息为：在原建筑规模保持不变的前提下，0028地块将按需设置开敞阳台，建筑高度从24米局部上浮一档。

这次调规，有两大关键信号。

其一，产品力升级，从原先仅有的飘窗赠送，升级为增设开敞阳台。结合此前兴创置地6030项目的操作推测，颐知筑东区大概率会采用外挂阳台设计。

其二，建筑高度局部上调，从24米提升至36米。公开数据显示，颐知筑东区用地规模3.99万㎡，容积率1.6，地上建筑规模6.38万㎡。建筑高度提升后，楼间距有望拉大，居住舒适度随之提高。

基于这两项“好房子”标准的调整，颐知筑东区原有的规划设计方案或将推倒重来。

项目东区较方正，西区呈锐角三角形，部分楼栋临路；双地块均做全龄园林，设双会客亭、双儿童乐园等配套。

此前的报规图显示，东区规划15栋6-8层洋房，共计572户。按照公示，颐知筑东区调规公示期从2025年12月17日持续至2026年1月5日，后续还将依次公示总平面设计图、收集公众反馈、领取规划图，最终获取施工许可证。

事实上，北京城建集团对这次调规早有铺垫。早在2024年1月4日以22.8亿元底价拿下地块后，集团就只动工了0018和0028地块，西区的开发节奏则相对滞后。但对于已购买西区房源的业主而言，这次东区调规无疑是一场“背刺”。

颐知筑西区的处境不容乐观。数据显示，西区用地规模4.69万㎡，容积率1.5，地上建筑规模7.03万㎡，建筑控制高度18米、局部24米，规划了19栋5-8层洋房，共634户。今年3月25日，西区率先取证开盘，推出92-143㎡的洋房产品，拟售均价约4.5万元/㎡。

市场反响却极为冷淡，截至目前，西区634套房源仅网签87套，去化率仅14%，成交均价更是低至3.05万元/㎡，仅为销售指导价的68折，总成交金额2.74亿元，地价覆盖率仅12%。其中128㎡和143㎡的大户型去化尤为艰难，114套房源仅网签7套。

如今东区调规升级，产品竞争力显著提升，西区后续面临降价压力已成大概率事件。

更严峻的是，从成本角度来看，颐知筑楼面价高达1.7万元/㎡，当前成交均价与楼面价的价差仅1.3万元/㎡，北京城建集团想要盈利，难度极大。

这种分期调规导致前期业主被“背刺”的现象，在北京楼市早已不是新鲜事。亦庄北京润府、通州缦云ONE、通州朝棠揽阅、海淀嘉华天珺、住总清樾府等项目，都曾上演过类似的剧情，颐知筑不过是跟风而动。

此外，颐知筑的调规或许还受到北京城建集团另一宗地块的启发。就在颐知筑东区提交调规申请的三天前，即2025年11月25日，北京城建以底价14.71亿元拿下长阳镇广阳城地块，该地块的出让文件中明确鼓励按“好房子”标准开展高标准设计。

北京城建集团近年来在房山楼市可谓是“重仓押注”，除了颐知筑和广阳城地块，还布局了三个商品房项目，但整体进展喜忧参半。

长沟地块在2021年10月被北京城建以9.83亿元底价拿下，楼面价1.2万/㎡，销售指导价2.7万/㎡。项目在2023年10月公示报规图后便陷入停滞，直到2024年8月底才启动监理、土护降工程招投标，同年10月底还迎来了项目核准延期的批复。

和知筑是2023年12月20日，北京城建以12亿元底价拿下相关地块，楼面价约1.87万元/㎡，销售指导价4.5万/㎡。2024年10月1日项目取证开盘，推出556套房源，目前已网签429套，成交均价3.73万元/㎡，网签金额17.85亿元，地价覆盖率达到149%。

长阳地块，2024年4月30日，北京城建以16.03亿元底价摘得该地块，销售指导价4.8万元/㎡。这块地曾三度流拍，2022年10月首次上架无人问津，后续两次下调起始价至16.03亿元仍无买家接手，最新动态停留在2025年6月，仅完成项目许可核准。

综合来看，北京城建集团在房山拿下的五宗地块，规划总建面超45万㎡，待售建面约40万㎡，意味着约89%的房源仍处于未开发或未销售的状态，重仓房山的战略已然陷入困局。

调规楼盘正变得越来越多，调规手法主要分为三类：一是全盘调规，典型如大兴区元启、通州区北投栖澐湾；

元启调规的核心内容是：楼栋的基座不变，增加了奇偶阳台。

北投栖澐湾取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅。

二是分期调规，亦庄北京润府、房山颐知筑等项目均属此类；

北京润府调规主要涉及两点：小区增配了首层架空、邻里共享空间、风雨连廊等；有二期10栋住宅楼，增设了南向开敞阳台和北向设备平台。雲萃拥有了南北双阳台.

三是微调整，比如朝阳区首农御林湾曾在开盘前夜将石材外立面换成“玻璃+铝板”。奶西323.324地块独家测评

仅有通州朝棠揽阅是根据一期销售情况主动调小户型，其余绝大部分都是为了叠加“好房子”元素，增设阳台来提升产品吸引力。来源：京城楼花

但调规真的能改变楼盘命运吗？从已取证项目的网签数据来看，答案并非绝对。

大兴元启2024年8月领证，供应1052套仅网签347套，地价覆盖率38%；北京润府2024年4月领证，供应1412套网签676套，地价覆盖率61%；朝棠揽阅2025年6月领证，供应898套网签510套，地价覆盖率98.97%。

调规确实能在一定程度上提升产品竞争力。不管怎么样，希望这些勇于尝试调整，创新的项目都能大卖！

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