万科郁亮时代，正式落幕

财联社1月8日讯（记者 李洁）房地产界颇具代表性的职业经理人郁亮，告别了万科。

1月8日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告，宣布郁亮因到龄退休，正式辞去公司董事、执行副总裁职务。辞去上述职务后，郁亮将不再担任万科任何职务。

自此，这位在万科服务长达36年的核心人物，彻底告别这家曾引领中国房地产行业风向的标杆企业。

作为王石之后万科最具影响力的掌舵者，郁亮的名字早已与这家房企巨头的命运紧密相连。自1990年入职至2017年执掌帅印，从推动万科成为行业首个千亿房企到喊出“活下去”，从稳健经营的标杆到陷入资金危机的困境，其在万科做出的重大决策以及企业动向，或多或少牵动着行业神经。

这位财务出身的掌门人，曾以“活下去”的行业警示震动行业，如今自己率先“退场”，留下的是一个站在债务违约悬崖边缘的万科。而万科新一代管理层能否带领这家企业跨越周期、重获新生，仍然是各方关注的焦点。

业内人士认为，无论各方如何评价，郁亮与万科曾共同书写的这段历史，已然成为国内商业史上不可忽视的重要一章。

从财务经理到千亿房企掌舵者

郁亮与万科的故事，始于1990年的深圳。

当时25岁的郁亮刚从北京大学国际经济学系毕业两年，从深圳外贸集团跳槽至尚处于发展初期的万科，负责证券和投资相关工作。

彼时的万科，在王石的带领下正从多元化经营向房地产专业化转型，而郁亮的财务专业背景，让他很快在企业的规范化管理中崭露头角。

入职仅两年，郁亮便凭借出色的业务能力出任公司董秘，迅速在资本运作领域成为领军人物。1993年，郁亮主导万科B股挂牌发行，成功募集资金4.5亿港元，为公司早期扩张奠定了重要资金基础。1994年，郁亮进入万科董事会，正式跻身公司核心决策层；1996年其升任副总经理，并在1999年再进一步，担任常务副总经理兼财务负责人，执掌公司财务与运营核心部门。

千禧年之初，中国房地产行业迎来黄金发展期。郁亮也迎来职业生涯的关键转折，2001年其正式出任万科总经理，开始全面主持公司日常经营工作，并成为王石最得力的副手。两人形成“王石定战略、郁亮抓执行”的黄金搭档模式，为万科后续的高速发展铺平了道路。

郁亮上任后便展现出超前的战略眼光，提出用5年时间实现营收百亿的目标，并在2004年大胆推出“十年千亿计划”。当时万科的年销售额仅91.6亿元，这一目标在业内曾引发广泛争议。

2008年金融危机蔓延之际，郁亮创新性地推出加速资金运转的“5986模式”，即拿地5个月动工、9个月开盘、普通住宅占80%以上、开盘当月销量达60%，凭借快周转策略穿越市场周期，当年实现销售额478.7亿元，市场占有率进一步提升。

在2010年12月，万科提前四年完成千亿目标，以1081.6亿元的销售金额成为中国第一家销售额突破千亿元的房企，正式确立行业龙头地位。

随后在2015–2017年，万科经历了轰动资本市场的“宝万之争”股权危机，郁亮与王石联手引入深圳地铁作为战略投资者，通过混合所有制改革稳住控制权，被外界视为市场化企业应对资本“野蛮人”冲击的经典案例。

“宝万之争”落幕后，创始人王石退出万科董事会，郁亮于2017年正式接任万科董事会主席，并兼任总裁、首席执行官。

接棒后的郁亮，开始推动万科由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型，同时主导推出事业合伙人及跟投制度，并抛出“万亿大万科”愿景，将业务延伸至物流地产（万纬物流）、商业运营（印力集团）、长租公寓（泊寓）、物业服务（万物云）等多元赛道。

与此同时，万科也在2017年实现销售金额5298.82亿元，同比增长45.3%，创下历史新高。

从证券投资专员到董事会主席，从百亿营收到五千亿规模，郁亮的职业轨迹与万科的成长曲线高度契合，他也成为中国房地产行业职业经理人界一个标杆人物。

自“行业第一”至“活下去”预警

执掌万科帅印后，郁亮最耀眼的一项成就，莫过于万科登顶行业第一并长期保持领先地位。

2017年-2018年，万科销售额先后突破5000亿元和6000亿元大关，连续多年保持行业第一。这一时期的万科，凭借标准化的产品体系、严格的成本控制、稳健的财务策略和强大的执行力，被业内誉为“地产优等生”。

然而，这位财务出身、以理性著称的掌舵者，在行业高热之时，发出了预警。

2018年，在万科南方区域季度例会上，会场悬挂着醒目的标语：“活下去”。这几个字如同惊雷，在房地产行业引发震动。

郁亮在会上直言：“万科首先要做的，就是战略检讨，以‘活下去’为最终目标。”此时，大部分房企仍在激进拿地、加杠杆扩张，万科的警示一度被认为或有危言耸听之嫌。

随后几年的行情，证明了这一警示的前瞻性。在市场持续调整背景下，部分高杠杆房企风险暴露出来，曾经的行业巨头陷入债务危机，万科凭借提前降杠杆、控负债的策略，在行业调整初期保持了相对稳健的财务状况。

然而，市场的调整以及企业自身的变化，超出预期。2021年下半年开始，房地产行业进入深度调整期，即使是万科也面临前所未有的压力。

在万科2021年度业绩会上，万科因业绩表现以及净利润下滑，郁亮进行了道歉，其表示，“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示道歉。”

令人唏嘘的是，万科随后的资金压力逐渐显现，评级下调、银团贷款协商、银行债务展期等传闻不断。

尤其在2024年，万科业绩出现大幅亏损，归属于上市公司股东的净利润亏损494.78亿元。尽管郁亮承诺，将在2024年和2025年两年内使债务规模下降1000亿元，从而化解债务风险，但市场信心仍受到较大影响。

2025年1月，郁亮首次卸下核心管理职务，辞去万科董事会主席一职，仅保留董事及执行副总裁职务，为后续退休做好过渡；2026年初，随着到龄退休条件达成，郁亮正式辞任所有管理职务，为长达36年的万科生涯画上句号。

郁亮离场后的万科何去何从

随着郁亮的退休，万科被认为进入另一个时代，而摆在新的管理层面前的，是一系列亟待解决的挑战与诸多难题。

当前最紧迫也最为棘手的，系万科的债务展期问题。

2025年11月，万科首次启动债务展期流程，针对余额20亿元、原定于12月15日到期的中期票据“22万科MTN004”提出展期方案，打破了成立以来无债务展期的纪录。

尽管万科先后三次优化展期方案，增加利息兑付安排和增信措施，但在第二次持有人会议上，展期方案仅获得20.2%的同意率，反对比例高达78.3%，仅30个交易日宽限期议案以90.7%的同意率通过，为化债争取了短暂喘息空间。

与此同时，另一笔37亿元到期债券“22万科MTN005”债券展期一年议案，也未获通过。

企业预警通数据显示，万科目前有16笔存续债券，包括7笔公司债、6笔中票和3笔企业ABS，规模合计217.98亿元。其中，将在一年内到期的债券有8笔，规模157.53亿元。

另据标普监测信息，除20亿元境内债券，万科未来六个月内还有约94亿元债券即将到期，其中48亿元债券将在2025年12月余下时间和2026年1月到期。

1月7日，根据上海清算所刊发的公告，22万科MTN004和22万科MTN005持有人会议，拟于1月21日召开。

万科能否在宽限期内通过改进增信措施，与投资人就展期达成一致，从而避免出现实质性违约？

“现在的问题在于，万科能否将增信措施和现金流控制做得足够具体、具备可执行性。如果能提供实质安全的资产、有实际现金到手、有确实的执行方案，展期方案通过并非没有可能。”汇生国际资本总裁黄立冲表示。

分析人士认为，郁亮的离去，是一个时代的句点。现在的万科已从一家以职业经理人为核心的市场化企业，转变为由大股东深铁集团主导的“半国有化”企业。

随着郁亮的身影逐渐淡出，那个属于房地产狂飙突进的时代，也落下了帷幕。而目前万科的危机警报并未解除，万科未来将去向何方，其能否成功化解这场危机，仍是个悬念。