出名人擅自卖借名房，法院判合同无效，买方如何要回房款？｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2017年，王志远与刘建国签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以1070万元购买位于西城区的一号房屋。合同签订当日，王志远即向刘建国指定的收款人——其弟弟刘建民账户支付300万元首付款；后续又陆续转账770万元，全部房款均未打入刘建国本人账户。

2017年8月，房屋完成过户，登记至王志远名下。

然而不久后，甲集团公司起诉称：

该房屋实为其2005年出资购买，仅因政策原因借用刘建国名义登记，刘建国仅为“代持人”，无权出售。

经大兴区法院及北京二中院两审终审（A号、B号判决），法院认定：

甲集团公司与刘建国存在借名买房关系；

王志远与刘建国在交易中存在多处不合常理行为（如：大额房款全付至第三人账户、先过户后付尾款、无合理解释等）；

双方构成恶意串通，损害实际权利人利益；

《房屋买卖合同》自始无效。

王志远遂起诉刘建国、刘建民，要求：

返还购房款1070万元；

支付利息（按LPR计算）；

支付违约金214万元。

刘建国辩称：已申请检察监督，且房屋仍登记在自己名下，认为“现在退款为时过早”。

刘建民未出庭应诉。

二、裁判结果

法院判决：

一、刘建国于判决生效后10日内返还王志远购房款1070万元；

二、驳回王志远关于利息、违约金及要求刘建民共同担责的全部诉讼请求。

即：房款可退，但因双方均有过错，不支持任何赔偿或连带责任。

三、法院说理要点

合同已被生效判决确认无效，依法应返还财产

根据《民法典》第157条，无效合同取得的财产应当返还。双方均认可1070万元已支付，刘建国应全额退还。

双方被认定“恶意串通”，均存在重大过错

王志远作为买受人，未尽基本审慎义务：

✓ 房款未付至产权人账户；

✓ 先过户后付大额尾款；

✓ 对房屋长期由他人使用、缴费等异常情况未核实；

刘建国明知非真实产权人，仍擅自出售；

→ 双方对合同无效负有同等责任。

违约金主张无法律依据

违约金以合同有效为前提，合同无效则违约条款亦无效。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

“高折扣”“内部房源”背后可能是代持房！务必查清真实权属；

房款必须支付至产权人本人账户，否则可能被推定为“非善意”；

先过户后付款、大额现金/第三方转账，极易被认定为异常交易；

即使拿到房产证，也可能被撤销！登记公示≠绝对安全，真实权利优先。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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