仲量联行：北京办公楼租赁市场加速重构定价逻辑

1月8日，仲量联行发布的最新报告显示，2025年，北京办公楼市场中续租成交逐渐占据主导地位，租户议价能力不断提高。仲量联行华北区董事总经理张冀苏认为，北京办公楼市场正在经历从“下行周期”到“重新定价”的思维重置，市场需求的极度理性化与供过于求的结构性常态化正在重构供需关系及定价逻辑。

报告指出，北京办公楼市场整体需求维持较弱水平，当前更多租户将搬迁视为一项高成本负担，而非单纯的升级机会。为避免装修及复原等一次性支出，多数企业选择在同一楼宇内续租或缩租。在此背景下，续租交易占据第四季度成交的主导地位。业主方更倾向于优先保障出租率而非维持租金水平，并有越来越多业主提供租约重组方案以留住现有租户。在非续租类交易中，医美、体检等细分领域以及人工智能应用企业正逐步显现为新兴的增量需求来源。

报告显示，北京办公楼市场净吸纳量维持低位，2025年末空置率呈现小幅回落。截至2025年底，北京甲级办公楼整体空置率环比下降0.3个百分点至15.2%，市场出现微幅改善迹象。报告认为，这一变化主要得益于核心子市场部分项目的集中租赁成交，全市净吸纳量达21790平方米，较上季度略有下滑。其中，CBD和望京区域去化表现相对较好，主要受惠于业主大幅下调租金以吸引租户。虽然2025年第四季度无大规模新增供应入市，但鉴于2026年预计将有约70万平方米的新项目集中交付，当前的去化阶段对业主稳定未来出租率至关重要。

报告还显示，北京办公楼市场租金调整持续深化，市场定价透明度进一步提升。当前租户议价能力达到历史高位，业主初始报价更加贴近实际可达成水平。2025年第四季度，北京甲级办公楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3% 。

展望未来12个月，报告认为，北京办公楼市场租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6%，反映出部分子市场租赁表现的局部企稳。然而，随着新增供应陆续入市，租金仍将面临一定下行压力。

仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，尽管租金调整节奏或将趋缓，但市场仍将维持租户主导格局，对业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长。