两大头部房企，携手干了件大事

明源君多次强调，随着城镇化深入推进和经济社会持续发展，人们对住房的刚性需求，已经从过去的“住有所居”，逐渐向 “住有优居”进阶。

在此背景下，建设好房子，成为地产行业高质量发展的核心命题，也是房企能否拿到楼市下半场门票的关键所在。

尤其近段时间以来，关于好房子的政策信号密集释放，其重要性也被提到一个新高度。

比如2025年中央经济工作会议就提到“要有序推动好房子建设，加快构建房地产发展新模式”。全国住房城乡建设工作会议也提出要围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设好房子，以高品质供给满足人民群众多样化住房需求。

到底什么才是好房子？好房子又该如何营造？每家房企都有自己的理解和实践路径。比如华润置地就率先将好房子建设纳入企业战略蓝图，并通过大规模的客户调研以及丰富的项目实践，创新推出“三好十二优”好房子体系，为行业探索好房子建设提供了鲜活样板。

尤其值得关注的是，华润置地好房子体系在落地过程中，并不是通过标准化复刻模式，在全国快速铺开，而是以单盘主义逻辑，充分挖掘每一块土地的独特属性，并结合当地居民的实际需求与居住偏好，对好房子进行二次优化。

就以明源君刚刚实地探访过的南京瑞玺项目为例，作为华润置地与招商蛇口两大央企联合打造的好房子扛鼎之作，项目凭借多项当地首创，在尚未开盘销售之时，就获得大量高净值人群重点关注，成为南京豪宅市场为数不多的现象级楼盘。

几乎家家都在打造“好房子”，为何南京瑞玺能够脱颖而出？其对“好房子”的理解和创新，究竟有何领先之处？下面，明源君就来详细剖析下。

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站在城市发展视角精准拿地 确定性和成长性双线拉满

近年来，几乎所有规模房企都在重仓一二线核心城市，因为核心城市的购买力相对旺盛，确定性也更高。

不过，在房地产市场高度分化的今天，即便是北上广深等一线城市，不同板块之间的差异也很巨大，稍有不慎便有可能面临亏损。

这就对开发商的投拓能力提出了更高要求，既要精准测算项目所在板块的购买力支撑，也要深入分析板块的现有配套和未来发展潜力。

华润置地对稀缺价值板块的识别向来敏锐，这点，从南京瑞玺所在的板块能量就能看出。

一是项目地处华东第二大CBD豪宅中轴线，发展上限足够高。

南京瑞玺所在的河西CBD，不仅是华东地区仅次于上海陆家嘴的第二大中央商务区，亦是江苏省内金融要素集聚度和金融市场活跃度最高的区域之一。目前，河西CBD已入驻各类金融及准金融机构超1300家，其中不乏华为系、阿里系、小米系、央企系这样的企业巨头，总部密度堪称南京之最。

大厂扎堆加上高收入精英人群持续涌入，也让河西CBD一跃成为南京第一富人区。

而且从当前片区高端楼盘的分布来看，未来南京的豪宅轴将主要沿着兴隆大街板块与绿博园板块展开。

南京瑞玺恰好处于这两大价值高地的十字交汇处，使其既能享受兴隆大街板块的繁华与便利，又能坐拥绿博园板块的宁静与生态，地段稀缺性与聚合优势不言而喻。

二是顶级配套云集，所见即所得。

真正的优质地块，从来都要同时承载“眼前确定性”与“未来成长性”这两大核心特质。前者奠定了地块的下限，后者决定了地块的上限。

而经历数年发展，河西CBD此前规划的各类顶级配套正在逐步兑现，居住品质全线拉满。

比如南京瑞玺3公里范围内，就有亚洲最大的商业综合体金鹰世界、南京唯二的重奢商场新鸿基IFC国金中心等多个地标级商业。同时，项目两公里半径内，还集聚了江苏大剧院、金陵图书馆、奥体中心、宪法广场等文体IP，精准契合高净值人群的品质生活需求。

三是占据稀缺生态资源，与天然氧吧绿博园仅一路之隔。

豪宅最核心的标尺就是对稀缺核心资源的占有，但纵观市场，能同时将“城市核心地段”与“稀缺生态资源”这两大核心要素握在手中的项目，堪称凤毛麟角，更何况是在南京这样的新一线城市。

而南京瑞玺不仅坐拥长江约97公里岸线中“最矜贵的一公里”，同时还毗邻长江沿岸最大的城市公园、占地约160公顷的绿博园，后者目前拥有全国各地植物品种超过600种，其中包含国家保护级珍稀植物对节白蜡、以及新疆胡杨与树木化石硅化木等等。

对南京瑞玺的业主来说，绿博园不仅是一处能提供清新空气的天然氧吧，更是一座向孩子传递植物保护理念的大型教育基地。

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两大央企拿出最强产品线 携手打造城市级好房子标杆

明源君之前讲过，在房地产市场竞争高度激烈的当下，每个购房者都是拿着显微镜在买房子，不光是比地段、比配套，还要比户型、比园林、比服务，甚至细化到比车库和外立面设计。

所以，优质地段只能让项目达到及格线，要想真正打动看多了各种豪宅的高净值人群，还必须依靠绝对优秀的产品力作支撑。

为此，华润置地直接启用旗下顶级产品线“瑞”，同时携手招商蛇口，引入其顶级产品系“玺”。这样双顶级的豪华配置，不仅在南京市场独树一帜，即便放眼全国也是屈指可数。

不难看出，华润置地和招商蛇口对南京瑞玺的重视程度，早已超越常规地产项目的开发逻辑，而是倾注集团顶配资源，打造一座能够代言南京当代人居高度、承载城市精神表达的时代好房子。

明源君在实地探访过程中，也发现多个南京瑞玺足以领跑行业、刷新南京顶豪标准的亮眼设计。

第一，南京首个先锋超流体曲线立面，营造过目不忘的「城市专属地标」。

在明源君看来，真正高品质的外立面，不是一味做全盘复古，也不是一味标新立异，关键是如何实现建筑与城市、建筑与自然、建筑与人的和谐共生。

比如为了呼应长江的流动之美，南京瑞玺专门邀请十余位国内外设计大师联袂操刀，以江水奔腾为灵感，打造出南京首个“超流体曲线四代宅”。

首先，相较于直线建筑的硬朗，流体曲线的设计更显温润包容，使建筑能更好的成为江岸景观的有机延伸，消解了人工构筑与自然环境的边界感。

其次，除少量必要的衔接装饰外，南京瑞玺整个外立面几乎全被通透澄澈的玻璃所包裹。这种超高窗墙比的设计，不仅让城市繁华、园林盛景、垂直露台的三重景观无缝衔接，更将无价的江景与绿意引入室内，成就推窗即画的沉浸式居住体验。

最后，项目通过“横屏竖隐”的精细构造工艺，使得金属与玻璃之间的交接被巧妙消隐，远远望去，瑞玺宛如城市地标之上的璀璨灯塔，在河西江岸散发着独特而迷人的光芒。

第二，“一轴·两区·四园·四巷·十境”立体景观系统，让归家变成一场旅行。

最近两年，很多头部房企都在发力「下沉式空间」。相比平面的空间营造，下沉式设计通过空间高度的巧妙利用，营造出立体空间的层次感和丰富景观体系，令人眼前一亮。

比如南京瑞玺就顺应土地的原生肌理与天然禀赋，以“江园入怀”为设计理念，营造出“一轴、两区、四园、四巷、十境”的立体景观格局，既充分利用了每一寸土地，又为居者创造了丰富多样的游赏体验。

首先在整体规划上，南京瑞玺汲取《林泉高致》“三远法”，以 “北高南低、东高西低” 的半月形排布，让高层、小高层、洋房与小洋楼错落分布，确保每一户都能平等享有天赋景观。

其次，项目还采用“空中浮岛”创新打造手法，将地块较市政道路整体抬高约1米，小洋楼区整体抬高约2.2米。既巧妙地隔开城市喧嚣，又充分尊重客户的隐私权和观景权。

最后在园林设计上，南京瑞玺还以“江园内外，双生自然”为灵感，将外部长江奔流以及绿博园浓荫的生态优势，与内部景观无缝衔接。

比如在水景打造上，设计团队摒弃了“盆景式水景”的传统思路，从长江水文特征中提取设计语言，打造贯穿园区的水景系统。植物引进上，南京瑞玺遵循“在地性”与“四季感”双重原则，精选与绿博园植被同属的朴树、乌桕、羽毛枫等乔木，搭配紫薇、石榴、红梅等花灌木，营造出四季有景、层次分明的立体景观。

第三、科技赋能，打造会呼吸的好房子。

南京瑞玺另一大创新点，就是为所有住宅（除小洋楼外）均量身定制了八恒系统。

相较于常规的三恒、五恒系统，南京瑞玺引入的八恒系统，实现了从恒温、恒湿、恒氧、恒静，恒柔、恒净、恒洁、恒智的全场景覆盖，每一项功能精准契合高净值家庭的实际需求。

比如恒氧模块最快1小时即可完成全屋换气，无需开窗也能呼吸到媲美绿博园的清新空气；恒洁模块的PM2.5过滤效率高达95%，能够有效阻隔外界灰尘、花粉等污染物，守护家人呼吸道健康；恒智模块搭载12.3英寸高清触控智慧屏，实现一键操控温度、新风、照明等功能，让居者感受到科技带来的便捷与舒适。

第四，采用精工工艺，营造隐居奢藏体验。

之前明源君讲过，看得见的奢华是豪宅的脸面，但看不见的细节工程则是豪宅的内核，细节越是挑剔，不怠慢，越能窥见豪宅的用心所在。

比如南京瑞玺的大门选用欧洲百年建筑同源的莱姆石，通过大板整切与手工打磨，在保持石材完整性的同时，赋予入口质感与艺术温度。

还有项目精心打造的归家艺术长廊—桐语光廊，每一处细节均经过数十稿图纸优化，不仅完美复刻了凡尔赛宫镜厅的恢弘仪式感，更体现了华润置地对品质的执着。

此外，南京瑞玺内部的名贵植物，更是团队不远万里从全国各地精心挑选、辗转移植而来。比如从广东寻到树龄超50年的飘枝铁冬青、从重庆深山耗时3个月寻得树龄近150年的紫薇、从句容寻到树龄近百年的丛生乌桕……每一株名贵植物，都承载着独特的故事。

第五，最大程度引景入室，打造进阶版四代宅创新户型。

作为同时占据““城市繁华、浩瀚江景、国家级公园””的大平层豪宅，如何最大程度引景入室，以及突破物理边界进行空间革命，成为南京瑞玺户型设计首要考虑的两个问题。

比如建面约200-220㎡天际高层，主打“270°全景舱”无界视野和约9.1米奢阔宽厅，让高层住宅也能拥有媲美墅居的立体观景享受。更令明源君印象深刻是主卧露台的创新布局，南京瑞玺摒弃传统露台单一朝南的设计，创新性地将露台分置于卧室两侧，这样既保持了南向立面的简洁流畅，又让主卧拥有三面采光观景的环幕体验。

建面约220-250㎡洋房，更是长江沿岸难得一见的7-8层低密产品。6.6米挑高客厅，实现了“横向无界+纵向立体”的墅级空间格局。同时，一层一户搭配私梯入户设计，保证了居住的纯粹性与仪式感。

还有仅32席稀缺体量、建面约400-510㎡洋楼，更是以“地面庭院+下沉采光庭+顶层双露台”创新设计，创造了一个垂直立体的生活系统，堪称长江岸线的收藏级资产。

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引入超级公区和圈层服务体系 构建从设计到居住的全生命周期闭环

前面讲过，不同于其他开发商的一味迎合市场潮流，南京瑞玺做好房子的底层逻辑，是基于多年来对高净值人群的深刻洞察，一切从人本主义出发。

这里也举几个创新应用：

第一，在社区配置上杜绝华而不实，最大限度满足业主的实际需求。

在地产行业，架空层使用率不高已成为普遍存在的问题。一是多数架空层在设计规划时，功能定位过于单一，难以满足业主的多样化需求。二是部分架空层布局不合理，采光、通风欠佳，业主体验较差。三是一些架空层缺乏有效的管理与维护，最终导致其成为地产项目中的“鸡肋”空间。

为了解决这一行业难题，南京瑞玺从功能复合化、资源联动化等多个维度入手，成功将传统架空层转变为高净值人群的“生活聚合场”。

首先，南京瑞玺的架空层并非传统意义上的休闲空间，而是通过场景化细分，打造一个多元融合、全龄共享的复合型社交平台。

比如女性下午茶区专门设置了嵌入式烤箱、大理石操作台等功能，满足业主的烘焙、咖啡品鉴、闺蜜聚会等精致社交需求；总裁办公室配备了专业的的电视机和投影系统，可为业主提供私密的会议空间，实现“家门口的商务圈”。

其次是引入外部顶级资源，提升空间附加值。

比如为了构建文化社交场景，南京瑞玺专门与金陵图书馆联动，在架空层内设立社区图书馆，业主可一键”免费借阅221万册图书，共享市级图书馆的藏书资源。

另外，项目还与知名体育用品品牌YONEX合作，在会所内配备了南京首个社区级国标羽毛球场，场内所有设施均达到赛事标准，为业主提供专业运动体验。

同时，南京瑞玺还对标香港、新加坡、深圳等国际一线豪宅，斥巨资引入南京首个社区专属的高压氧舱，为业主提供“运动-恢复-健康管理”的全周期闭环体验，填补了南京高端社区健康设施的空白。

第二，不做“一锤子买卖”，打造从设计、建造到居住体验的全生命周期闭环。

很多房企打造好房子，往往只重视前期的产品设计与硬件配置，而忽视了后期的服务运营与社区营造。

殊不知，在购房者愈发理性、市场竞争日益激烈的今天，后期服务早已成为衡量一个项目品质高低、影响房企品牌形象的重要因素。换句话说，倘若后期服务跟不上，即便产品设计再出色，房企也很难在市场中长久立足。

在这点上，南京瑞玺的做法就很值得行业学习。

首先，为了满足客户的个性化需求，南京瑞玺首创“空间定制化”、“装修风格定制化”、“精装配置定制化”三大定制服务体系，客户不仅可以根据家庭结构，选择三房/四房的功能，也可以根据自身审美喜好，选择深色、浅色系装修风格，甚至厨电的品牌与型号也可以“私人定制”。

其次在物业服务方面，南京瑞玺推出了独具特色的“瑞玺八礼”服务体系，涵盖了超150项服务内容，为业主提供全方位、多层次的服务保障。同时项目还引入了南京唯一的“金钥匙+荷兰管家”双管家模式，将国际先进的管家服务理念与本土文化相结合，为业主提供全场景解决方案。

另外在圈层打造方面，南京瑞玺启动了RICI100圈层计划，邀约艺术家沈敬东、知名主厨、体育冠军等各领域精英人士加入，并定期举办艺术展览、文化沙龙、私宴品鉴等活动，构建高端圈层社交场。

最后在社群运营方面，南京瑞玺积极与华润万象商业、招商花园城合作，推出南京首张”业主TOP权益卡”，为业主提供专属消费权益、品牌首发体验、会员积分互通等增值服务，真正实现”住得好、玩得好、买得好"的全方位生活体验。

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结语：

最近两年，随着好房子理念的普及，购房者的选盘逻辑也已发生根本性转变，“只买好房子”成为大部分客户，尤其是豪宅客户的共识。

而且这里的“好”，不再是过往单一维度的“好城市+好地段”，而是对项目综合价值的全要素苛求。

纵观市场上持续热销的豪宅项目，它们无一不是典型的“全能型选手”，不仅占据了城市核心资源与地段，更在品牌积淀、产品打造与持久服务等多个维度上实现了全面领先。

从这个角度看，就不难理解华润置地打造的好房子，为何能够频频获得客户认可，持续热销。

2025年11月，上海澐启滨江首开即售罄，成为上海年度首个日光盘；同月，深圳湾澐玺单日揽金130亿元，刷新全国单盘开盘纪录；12月，北京润园首开热销，登顶北京低密住宅市场销售榜首…..

明源君也有理由相信，凭借优秀产品力、稀缺生态资源、以及强大的板块能量，南京瑞玺完全有望走出独立行情，再创热销佳绩。

而对购房者而言，想要在分化行情中跑赢大市、实现财富的稳健保值，选择像南京瑞玺这样的硬核资产，无疑是更稳妥的路径。

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