浙江土拍总结：市场分化，滨绿合占拿地榜单四成份额

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2025年，浙江房地产市场处于深刻调整与优化，房企拿地更加谨慎和理性，整体拿地规模有所下降。但核心热点地块竞争依旧激烈，土拍记录多次刷新，整体经营性用地的成交呈现出几个特征：

核心要点：

1、2025年浙江省经营性用地出让金规模持续下行，仅杭州和嘉兴同比增加；

2、拿地企业格局大调整，17家企业新入TOP30；

3、外来房企参与度提升，地方城投份额缩减；

4、核心区域地块竞争激烈，企业重点布局杭州。

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数据范围：包括招拍挂权益土地及收并购土地

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整体拿地金额下降9%，仅杭州和嘉兴出让金同比提升

2025年浙江省土地市场总量收缩，呈现出显著的城市分化和强者恒强的特征。2025年浙江省经营性用地（包括住宅用地和商办用地）出让金3167亿元，同比下降9.4%，成为2017年以来的最低水平。由于土地供应规模缩量，整体土地成交建面继续下滑，2025年浙江省经营性用地成交规划总建面5165万㎡，同比下降29.7%。

图：2017年-2025年浙江省经营性用地出让金&规划总建面

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11城中，杭州以1612亿元土地出让金居全省榜首，同比增长19.2%，全年优质地块竞争激烈，地王频出；金华土地出让金虽有下滑但依旧保持全省第二，主要原因在于义乌的活跃表现，“垂直楼”产品深受追捧，市场热度高，屡现高溢价成交；嘉兴市场通过精准供地与提高优质地块占比，同时政策和市场的逐步回暖，带动土地出让金增长，也是省内除杭州外唯一同比增加的城市。

图：2025年浙江省各城市经营用地成交出让金情况

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核心城市优势凸显，杭州出让金占浙江省份额再提高。虽然全省土地成交规模缩量，但核心城市的竞争优势强劲，2025年杭州出让金占比浙江省整体份额超50%，较2024年小幅升高12.2%。并且从全国占位来看，杭州也高于北京、上海，位列全国第一名，在市场整体低热的背景下，依旧是房企青睐的城市之一。台州、嘉兴2025年出让金占比有所提升，其余城市均在本来市场调整过程中份额下降。

图：浙江省各城市出让金占比变化

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拿地格局大调整，头部企业韧性凸显，外来房企参与度提升

拿地榜单大调整，TOP30企业超半数新增。2025年，拿地金额TOP30企业整体“大面积更迭”，相比约有17家企业未在2024年TOP30中出现，其中既有大家房产、英冠控股等本土房企，也有保利发展、越秀地产等外来房企，其余皆为地方城投。

前三格局排名不变，准入门槛下降。在拿地榜单企业大幅变化的情况下，头部企业依然能够保持领先优势，绿城中国、滨江集团、建发房产稳居前三列，保利发展从未上榜跃升至第四位，中海地产和华润置地排名也有所提升。不过整体看房企拿地金额普遍下降，TOP10门槛值为34亿，同比下降24.0%，TOP30门槛值为16亿，同比下降13.3%。

房企拿地集中度呈现加速提升态势，2025年浙江拿地TOP30房企合计拿地金额1649亿元，占全省总金额的52.1%，较2024年的43.9%提升8.2%。同时，头部房企拿地门槛进一步提高，滨江集团和绿城中国作为连续两年榜单头部企业，头部房企的市场主导地位进一步巩固。

从金额占比来看，本土房企仍是浙江土地市场的核心主力，拿地金额累计878亿元，份额占比为52.1%，相比去年增长5.1个百分点；外来房企参与度大幅提升，权益拿地金额492亿元，占比29.8%，较去年同期增长8.9个百分点；地方城投份额缩减，拿地金额占总权益金额比例为18.0%，同比下降14.1个百分点。

图：浙江省拿地金额TOP30企业类型分布

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聚焦优势区域深耕，企业重点布局杭州

面对市场的深度调整，浙系房企普遍延续聚焦深耕的战略，集中优势资源打磨产品。滨江集团2025年共竞得23宗地块，除4宗位于金华外，其余均位于杭州。绿城中国作为全国化企业，布局略有调整，2025年浙江省权益金额占总权益金额的比例为45.9%，较去年同期下降4.4个百分点。兴耀房产集团、西房集团、大家房产、英冠控股、金帝等区域型房企坚持深耕主体城市。中天美好集团在持续深耕杭州的同时也对西安、商丘进行补仓。

图：典型浙系本土房企在浙江权益拿地金额与拿地占比

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滨江集团2025年持续深化聚焦杭州、深耕浙江的战略，19宗地块位于杭州市区，权益拿地金额214亿元，同比增长77.6%。滨江集团对杭州核心优质地块表现出强烈的获取意愿，多次高溢价竞得土地，所获地块中9宗溢价率超20%，最高可达71.3%，贯穿刚需、改善与高端等产品，创造西兴、申花、闻堰、南部卧城等多个板块的地王。在本土市场，滨江集团通过项目聚集优势所带来的成本缩减，帮助企业获得更多市场机遇。

绿城中国浙江省份额略有下滑，大本营杭州高溢价竞得多宗优质地块。2025年绿城中国拿地权益金额的45.9%集中浙江，较2024年下降4.4个百分点。杭州仍是绿城的省内主力拿地区域，所获14宗地块，平均溢价率高达29.2%，其中杭州市萧山城区市北单元XS070101-26地块溢价率最高可达59.39%。除此之外，绿城在浙江省内经济基础好、民营经济活跃的强市布局，如宁波、嘉兴、台州等地。绿城重点获取容积率较低、适合打造叠墅、合院等高端产品的地块，通过强大的产品能力和品牌号召力，激活当地高端客群，创造需求。

金帝在6月以55.8亿溢价21.05%竞得世纪城地块，跻身排行榜前列；英冠控股布局浦沿和钱江世纪城板块，竞得3宗地块，合计总金额34亿；大家房产2025年也回归大本营杭州，2月以10.83亿溢价54.04%拿下城东新城安琪儿地块，10月竞得浦沿地块，合计总金额超过23亿。

非浙系企业中，建发房产2025年继续重仓杭州，通过低密和大盘战略，在蒋村、良渚、双浦、下沙、未来科技城、世纪城南、西兴水电新村落子，特别是蒋村低密宅地和未来科技城宅地拿地总价都超过33亿；央企华润置地积极补仓杭州，高溢价争夺争夺安琪儿5.0地块，又一方面以联合体形式稳健参与西湖TOD项目；央企中海地产虽仅拿下望江TOD一宗地，但单宗金额高达80.8亿元。

结语

2025年浙江土地市场延续低迷态势，整体成交规模缩量，省内城市中仅杭州和嘉兴出让金同比增加，但对于核心热点地块的关注度持续提升，屡次刷新记录，分化行情愈发激烈。从房企端看，浙江土地市场格局再度刷新，本土房企依旧是市场主角，外来房企参与度提升，地方城投比例缩减，房企拿地拿地普遍回归核心城市，聚焦核心区域优质地块。

在当前分化加剧的市场格局下，未来浙江土地市场预计将延续“理性趋稳、结构优化”的发展方向。整体供地或继续保持小规模、低频节奏，但优质地块的供给比重有望进一步提升。房企投资策略预计也将更趋审慎，在严密管控市场风险的同时，持续深耕核心城市与核心板块，并在结构性机会中精准布局，把握点状优质资源的投资窗口。

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