增速断层第一！中国本土服务式公寓凭什么碾压外资？

2025年，中国服务式公寓赛道正式告别野蛮生长，迈入“存量深耕”与“价值重塑”的关键调整期，行业痛点与结构性机遇呈现集中爆发态势。其中，赛道核心痛点可清晰梳理为以下维度：

URI认为，如何平衡“服务品质”与“运营效率”、精准匹配本土客群需求？成为服务式公寓赛道的核心破局命题。

在这样的赛道迷局中，华住集团旗下服务式公寓孵化企业-城家，凭借对本土市场的深刻洞察走出了差异化突围之路。这一年，城家在服务式公寓赛道交出了行业品牌综合增长力第一、城市渗透率第一的亮眼成绩单，旗下瑞贝庭等品牌新签门店直接翻倍，以累计在管122家店的体量彰显本土品牌实力（截止到2025年12月31日，共计房量16643间）。

图：年度奖项部分展示

更重要的是，城家完成了一次深刻的系统性升级，通过“全国化纵深布局”“品牌矩阵精准卡位”“数字化精益运营”及“行业价值引领”四大核心战略的协同推进，不仅实现了规模与质量的双重跃迁，更精准破解了赛道“客群错配、成本高企、效率低下”的核心痛点，重塑了自身作为“服务式公寓资产运营服务商”与“租住生态构建者”的行业角色。

这份成绩单背后，URI看到了华住集团董事长季琦对服务式公寓赛道未来潜力的精准判断，更为本土服务式公寓品牌的突围提供了可借鉴的价值重构样本。本文将系统回顾城家2025年的战略实践，解析其穿越赛道周期的核心逻辑。

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规模与布局：

全域渗透 筑牢市场根基

（一）产品矩阵扩容：全层级覆盖租住需求

2025年，城家完成四大服务式公寓产品品牌的全面落地，新增46个项目（共计6166间），同比增长50%，房源总规模成功突破16643间。

其中，城家公寓酒店作为核心增长引擎，本年新增29个项目（共计4269间），分别占全年新增项目数的63%、房源数的69%，其品牌布局与“人口流向图”“产业转移图”高度重合，聚焦超大城市产业配套区及强二线城市，满足青年科技人才与家庭型租客的核心需求；瑞贝庭则新增14个项目（共计1448间），稳固中高端市场份额；CitiGO HOUSE与城家奢华公寓分别落地2个、1个项目，标志着城家向个性化、高奢化领域试水，完成从大众到高奢端的全产品层级覆盖。

（二）城市布局升级：梯次分明的全国化棋盘

城家服务式公寓2025年的地域拓展呈现“二线为主、一线引领、三线补充” 的清晰格局。在 6166间新增房源中，二线城市占比56%，是拓展核心主战场；一线城市占比25%，发挥引领作用；三线城市占比19%，形成有效补充，三者构建起层次分明的梯次结构。

同时，城家前瞻性布局山东半岛、大理等非传统区域，既强化了核心经济圈的协同效应，又依托产业与消费趋势培育新增长极，实现规模扩张与战略纵深的双重突破，达成从核心经济圈到新兴区域的全域渗透。

具体来看，城家服务式公寓新增房源分布亮点突出：天津以1109间新增房源位居首位；北京、上海、深圳构成一线城市核心布局点；威海、无锡、沈阳等二线城市，及南充、大理、咸阳等三线城市全面落地。

URI聚焦观察城家 2024-2025 年拓展进程可见，其城市布局完成了从单点集中到全域网络化的跨越式升级：布局城市数量从10个增至26个，长三角形成多城联动格局，京津冀、珠三角则成为南北两大战略支点。

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战略重塑：

华住远见 韧性增长破存量难题

城家的高速发展，离不开华住集团的战略加持与董事长季琦的精准研判。2025年华住大会上，季琦明确锚定服务式公寓赛道的巨大潜力，而城家作为该赛道的核心孵化企业，成为集团战略落地的关键载体。

过去两年，城家始终保持高速增长态势，2025年的激进拓展更将这一战略落地推向深化。从完善全层级产品矩阵、深化全域化城市布局，到创新存量焕新模式、提升数字化运营效率，城家不仅以行业增速第一的成绩实现规模突破，更凭借差异化策略夯实核心竞争优势。这一发展成果，既为华住集团在服务式公寓赛道的布局写下有力注脚，也充分印证了该赛道的广阔发展空间。

与此同时，城家服务式公寓的行业价值，更体现在广泛的社会认可与行业思想引领层面：企业蝉联“中国住房租赁企业品牌传播力TOP1”，保障性住房项目先后获得政府表彰与央视点赞；此外，城家还在国家核心期刊发表多篇专业论文，系统输出“大社区”运营、数字化管理等核心方法论，成功实现从“行业参与者”到“规则与标准重要定义者”的进阶。

面对宏观经济波动，以及政策层面对行业合规性、精细化运营提出的更高要求，城家顺势将核心发展策略从单纯规模增长，升级为“韧性增长”，并通过两大关键方向精准破局：

一方面，在地理布局上，推行“高能级城市加密布局+潜力地区前瞻落子”并行策略，既牢牢锁定核心城市的确定性收益，又提前捕获潜力地区的未来增长机遇，构建起风险分散的全国化运营网络；另一方面，在资产运营上，开创“增量拓展+存量焕新”双轨模式，其中独创的“轻速改造+精益运营”创新模型，能够以远低于行业均值的单房改造成本、极短的出租爬坡周期，成功将多处存量酒店、老旧公寓翻牌升级为高品质服务式公寓。

尤为值得一提的是，作为行业头部企业，城家始终秉持“第一个吃螃蟹”的创新精神，积极探索多元细分领域，为行业树立创新典范：2025年推进“适宠化”改造，精准切入老旧项目升级赛道，通过专业改造与运营赋能显著提升项目利润；打造多个网红打卡布点，精准吸引客群集聚促成业务转化；同时积极吸纳国内外创新运营玩法，结合本土市场需求优化迭代，形成独特的运营优势。这一系列创新实践不仅实现了资产价值的快速重塑，更为行业存量时代的发展提供了可复制、可推广的实践案例。

图：烟台金沙滩瑞贝庭公寓酒店、大理半山艾迪瑞贝庭公寓酒店

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安心运维：

数字化驱动 赢得多方信任

卓越的战略落地离不开极致的运营支撑，URI观察到，城家2025年的核心竞争力集中体现在数字化精益运营与专业资管能力上。

在运营端，城家构建全链路数字化体系：通过大数据搭建项目投资可行性模型，依托CAS智能系统贯穿租客生命周期，使管家平均响应时间缩短至3分钟以内；独创“长短租结合动态收益管理模型”，能根据市场波动自动优化价格与库存配置，确保项目在各类经济周期下保持95%左右的行业顶尖出租率与可观GOP水平，试点项目跨年出租率高达77%。

在租客端，城家的精细化运营收获广泛口碑认可。聚焦城市青年与职场精英的多元需求，城家打造覆盖刚需到高端的分层产品矩阵，从智能门锁、品牌家电等硬件配置，到全屋净化、灵活收纳等细节设计，全方位提升居住舒适度。同时搭建 24 小时管家服务体系，实现报修响应、快递代收等高效服务，更通过定期社群活动构建有温度的社区生态，凭借超 95% 的客户满意度和 60% 以上的续租率，成为租客心中 “省心又安心” 的租住首选。

在服务端，城家的专业能力赢得甲方合作方深度信赖。无论是与国企、房企的资产托管合作，还是与产业园区的人才公寓共建，城家均以 “全链条运营 + 资产增值” 为核心，提供从产品定位、改造升级到招商运营的一体化解决方案。其成熟的数字化管理系统可实现房源、租客、服务的高效协同，助力合作方盘活存量资产、缩短投资回报周期，凭借 “降本增效 + 品质保障” 的双重优势，成为众多甲方在住房租赁领域的长期战略合作伙伴。

图：北京通州运河商务区瑞贝庭公寓酒店

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒