房地产市场关键信号！多机构预测2026年将迎来底部企稳

21世纪经济报道记者唐韶葵

辞旧迎新之际，房地产行业也迎来总结与展望。

1月7日，在“丁祖昱评楼市”2026年度发布会上，行业资深观察者丁祖昱结合产品创新实践与多维度数据解析，明确指出2026年中国房地产行业将迎来底部企稳。这一判断与近期中指研究院、亿翰智库的行业展望高度契合。

中指研究院强调，2026年作为“十五五”开局之年，政策靠前发力与供求关系改善将推动市场筑底。亿翰智库则以房企年末销售回暖数据为支撑，印证行业风险加速出清后的企稳基础。

当前房地产市场交易规模正在从高位回落。据克而瑞估算，2025年商品房成交面积约为8.9亿平方米，已回到2009年水平，其中商品住宅成交面积7.4亿平方米，已回到2007年水平，商品房成交金额预估8.4万亿元，已回到2015年水平。

不过，丁祖昱也给出了“房地产仍是经济发展支柱”的判断。从房地产增加值占GDP比重、商品住房销售额等指标来看，房地产在国民经济中的地位仍然重要。

丁祖昱预判，未来10-20年，中国商品房（新房市场+二手房市场）年交易总量将稳定在8-9亿平方米的区间，行业逐步进入存量交易主导的稳态市场。

克而瑞数据显示，2025年30个重点城市一二手房成交面积3.26亿平方米，同比微跌7%，一线城市跌幅最小，为5%。

具体来看，2025年，百城新房成交量小幅下行，上海、成都分列新房成交面积、金额榜首。2025年新房均价整体与去年持平，一线城市还有2%的增长。二手房方面，克而瑞指出，30个重点城市二手房成交面积约2.14亿平方米，为近5年新高。

土地市场方面，据CRIC数据显示，城市土地出让分化，行业规模主要集中在60个核心城市。从单个城市来看，重庆与上海分列土地成交面积、金额第一。其中，重庆土地成交面积2753万平方米，同比涨36%；上海土拍成交金额2565亿元。

央国企依然是投资主力，拿地金额较2024年同比增20%。2025年拿地金额排名前十的企业所拿地块高度聚焦一二线城市，一二线城市占比都在85%以上。在“以销定产”模式下，资源进一步向少数需求活跃、市场韧性较强的核心城市集中。

中指研究院也指出，一二级市场规模基本实现动态平衡，房企拿地彻底摒弃盲目扩张思维，各地也回归理性供给水平。

基于对市场的分析，丁祖昱认为，住宅市场筑底的信号已出现，包括供求关系趋于动态平衡，库存压力持续缓解，好房子需求空间巨大，房价调整周期超出国际平均水平，新开工规模已达成深度调整，二手房市场出现反转信号，等等。

针对几个关键信号，比如库存压力缓解，丁祖昱指出，楼市短期库存停止增长，中期库存见顶回落，长期库存趋于持平。剔除无效库存后，商品房有效库存约50亿平方米，相当于年销售面积的五六倍，处于健康区间。

再如二手房市场的反转信号，丁祖昱指出，部分核心城市板块租赁回报率超3%；部分区域起拍地价超过周边二手房价。与此同时，二手房新增挂牌量下降。据克而瑞统计，京沪深杭二手住宅新增挂牌量，从2025年3月高峰的6万套跌至2025年11月的4.5万套。

此外，丁祖昱提出，住宅市场筑底还需要4个确定性因素，包括政策确定性、房价确定性、产品确定性与供应确定性。“在这四个确定性出现之后，行业底部也将确定出现。”