保利躬身入局，2026南宁楼市风向真的要变了？

甚少在土地竞拍场上出现的保利，突然重磅出击。

37亩商住地，7家房企激战半个多小时，最终由保利以总价2.9亿元成功摘得。

这是2025年末的南宁年终土拍盛宴中最高潮的一幕。

更引人注目的是，参与竞拍的不乏保利、中海、建发等“国家队”房企。

当保利躬身入局，这意味着什么？

翻开火车站片区近五年的供地记录，可谓“惜地如金”。

2019年7月5日，建发联合鼎华以10.24亿元拿下北大客运站旧改地块（即今“建发鼎华·北大珑廷”），楼面价3584元/㎡；

此后整整五年，该片区再无新增经营性用地供应。

直至2025年12月27日，北大北路以东一幅约37亩地块的推出，才打破沉寂。当天，7家房企激战半个多小时，最终保利置业以总价约2.9亿元、楼面价4313元/㎡成功摘得，折合单价高达805万元/亩。

图 | 2025年12月27日保利拿地信息（来源：克而瑞）

对比来看，2025年保利所获地块楼面价达4313元/㎡，较2019年上涨约20%，但涨幅温和。

一路之隔的五里亭片区，近年来也成交了两幅地，楼面价也不低。

2019年11月21日，广西洋浦地产以总价约11.1亿元拿下原五里亭蔬菜批发市场旧改地，楼面价3963元/㎡，打造洋浦星项目。

2025年6月18日，大学东路南面的GC2025-027地块出让，该地块11.011亩，涉及五里亭片区旧城改造项目，广西洋浦地产底价拿地，单价2416万元/亩，成交总价约2.66亿元，成交楼板价6040元/㎡。

目前，衡阳西路片区城中村改造范围内，几乎没有新盘在售。

区域内近年唯一新增的商品住宅项目，是2019年建发打造的“北大珑廷”。隔壁的洋浦星是2020年面市，但已不在该板块。其余如周边的瀚林学府、天健城等，虽楼龄较新，但早已清盘或进入尾声。

图 | 2026年1月5日板块航拍实景

图 | 板块及周边部分楼盘情况

而板块内的安置房已基本建成，衡阳西路片区城中村改造项目A1一期安置房已交付，二期正加快建设。

图 | 衡阳西路片区城中村改造项目C地块安置房

与此同时，老城区不少旧房小区基本完成拆迁，“夷为平地”的空地随处可见。这意味着，未来2-3年内，随着安置工作收尾，可开发净地将陆续释放。

图 | 2026年1月5日板块实景

但在当下，商品住宅供应近乎真空，而改善型与刚需购房需求却持续存在，供需矛盾日益突出。

这也解释了为何一宗仅37亩的小地块，竟能吸引7家头部房企围猎——不是地多好，而是“有地就抢”。

尽管新房断档，但该板块二手房市场表现稳健。

图 | 北大珑廷实景

图 |正恒国际实景

据优居、安居客等平台数据显示：

建发鼎华·北大珑廷二手房住宅均价约1.2万元/㎡；正恒国际广场住宅约1.1万元/㎡；周边老小区如洋浦星、翰林学府、天健城等，价格多在八九千左右。

图 | 板块及周边部分小区二手房成交价格

值得注意的是，这一价格水平在南宁各板块中位居前列，甚至高于五象南、龙岗、江南沙井等新兴板块的新房均价。更关键的是，其价格长期稳定，未出现大幅波动，显示出较强的抗跌性和居住认可度。

图 | 2025年南宁部分板块商品住宅成交均价（数据来源克而瑞）

购房者愿意为这里的配套、地段和成熟氛围支付溢价，而非单纯押注未来概念。

该片区最大优势在于其优质的“学铁商”资源。这里早已不是待开发的荒地，而是南宁老城核心区的生活高地。

图 | 2026年1月5日板块航拍实景

交通方面：地块紧邻地铁1号线与5号线交汇的广西大学站；同时靠近清厢快速路，形成了立体交通网络。未来的火车站改造还将实现高铁、地铁、城市快速路的无缝衔接。

教育方面：周边聚集广西大学、广西财经学院等高校，基础教育资源亦不弱，涵盖十八中、三十七中、三十六中、衡阳路小学等优质学校。根据规划，还将新增4所小学和7所幼儿园，进一步强化教育资源。

图 | 三十七中

图 | 三十六中

商业与生活：周边有大学东路万达广场、南百·NGS购物中心、时代天骄商业体；火炬路、农院路夜市常年烟火气十足，是南宁著名的美食聚集地。板块还靠近朝阳商圈，形成了成熟商业氛围。

图 | 南宁文化宫、南铁夜市街

图 | 第八人民医院

未来的站城一体化区还将新增15万平方米商业体量。

生态方面，新秀公园、心圩江公园提供日常休闲空间。

这种“出则繁华、入则宁静”的复合型生活场景，在南宁并不多见。

保利躬身入局，这透露出哪些楼市风向？

真正让国央企集体下注的，是国家战略级的城市更新红利。

作为南宁市首批8大城中村改造项目之一，衡阳西路片区改造范围超5000亩，是全市体量最大、推进最系统的旧改工程。根据《南宁市城市更新专项规划（2021-2035）》，该片区将打造集居住、商业、办公、交通枢纽于一体的TOD综合新城。

图 | 范围示意图

尤其值得关注的是，南宁火车站枢纽升级已被纳入自治区“十四五”重大交通项目。未来，这里将不再是单纯的铁路客运站，而是融合地铁、公交、长途、慢行系统的立体化城市门户。

图 | 南宁火车站一带实景

在“房住不炒”与“高质量发展”主基调下，央企国企拿地逻辑已从“高周转”转向“确定性”。而火车站片区既有成熟配套，又有政策托底，更有清晰的城市更新路径——风险低、周期稳、潜力明，自然成为安全资产配置的优选。

众所周知，保利和中海等央企，一直以稳健著称。当年很多房企叫嚷要做“千亿房企”、“万亿房企”纷纷在土地市场上攻城拔寨时，唯独保利和中海出手谨慎。

这次，保利突然出手，抢占的是“南宁火车站旧改第一拍”，就非常具有风向标意义。

10年前，保利向东开发2000亩的保利领秀前城，无论在版块还真的是“十年出一个领秀，领秀下一个十年”。

2014年开始，保利分别在邕江之上布局了君悦湾、冠江墅和领江三大江景豪宅项目，不但引领了“邕江豪宅时代”，还锻造了豪宅设计开发能力。

保利这一次如何在火车站板块做产品，会不会成为一个新的时代引领？

保利以多年来曾有很多惊艳市场的创新。他的每个项目都有不同的文化主题和内涵，他的每个项目都因地制宜作出创新。

保利曾经第一个做精装修项目；第一个重点打造架空层，设计全龄业主群体的休闲娱乐空间；第一个高举质量锤；第一个组建童子军……

10多年来，保利一直给到大家的印象是“稳健经营”，这个烙印太根深蒂固。实际上保利一直坚持“产品领先”战略发展理念。例如君悦湾阳台可做游泳池，户户赠送率超60%；冠江墅公建化外面+超级江景大平层；保利锦上刚需盘也做出改善盘的惊艳……

此次在火车站板块落子，不仅是对自身在西乡塘“保利宸上印”“保利锦上”等项目成功经验的延续，他还将如何升级产品力？

图 |保利约37亩新地块实景

从地块信息来看，约37亩地块，较为方正，可以打造一个精品社区。容积率＞1.5≤2.8，建筑密度≤30%，限高80米。意味着楼栋不能建得太高，也不能排得太密，小区将会更倾向于围合式或行列式宽松布局。在产品的打造上，可以规划偏向改善、首改的产品。

可以看出当行业从“规模增量”向“品质深耕”转变，保利也在向高品质发展转变，非常务实地高举“产品领先”旗帜，实践“生活美学家”的产品理念。

这意味着，保利的“南宁火车站旧改第一拍”，拍响的不仅是行业的转变、城市的转身、企业的转型，还有保利产品和服务的创新与升级？