购房票据由出资方持有，法院仍驳回借名买房诉求｜借名买房律师

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一、案情介绍

林秀梅因不具备购买限价商品住房资格，2015年与弟弟林建国协商，借用其名义申购政策性住房。

同年12月，林建国作为买受人与甲公司签订购房合同，购买一号房屋（总价965,608元）。

房款由林秀梅及其子陈阳通过银行转账全额支付。

林秀梅称，双方当日还签署了《赠与协议》和《承诺书》，约定：

房屋实际归林秀梅所有；

林建国在具备过户条件后无偿配合过户；

若无法过户，则返还全部房款并按年利率24%支付利息。

房屋交付后，由陈阳装修、对外出租并收取租金，物业、供暖等费用亦由其缴纳。

2019年，一号房屋登记至林建国名下。

2021年，林建国收回房屋自住。此后林秀梅多次要求过户未果，遂起诉，请求：

返还购房款965,608元；

支付利息211万余元（按年息24%计算）。

林建国辩称：

双方仅为借款关系，无赠与或借名合意；

所谓《赠与协议》《承诺书》系伪造，申请移送公安机关；

即便还款，也不应支付利息。

庭审中，双方均不申请对协议进行笔迹鉴定。

二、裁判结果

法院判决：

驳回林秀梅的全部诉讼请求。

不认可双方存在有效赠与合同关系，亦不支持基于该协议主张的房款及高额利息。

三、法院说理要点

证据真实性存疑，关键文件未经司法确认

被告否认签署《赠与协议》与《承诺书》，原告未能进一步举证（如申请笔迹鉴定），

→ 无法确认两份文件的真实性与法律效力。

基础法律关系认定为借款，非赠与或借名

法院认为：

原告支付房款属实；

但房屋登记在被告名下，长期由原告管理收益，符合“亲属间借款购房+代管”的常见模式；

无充分证据证明存在“无偿赠与”或“借名买房”的明确合意。

原告坚持按“赠与合同纠纷”起诉，与事实不符

经法院释明可变更诉讼请求（如按民间借贷主张本金），

原告仍坚持依据《承诺书》主张高额利息，

→ 缺乏事实基础，依法不予支持。

政策性住房背景增加借名风险

虽未直接以“违反公序良俗”否定协议，但法院强调：

涉及限价房的权属争议，需格外审慎认定真实意思表示。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

亲属间大额出资购房，务必签订书面协议并保留完整证据链；

仅有转账+管理行为，不足以证明借名或赠与，极易被认定为借款；

若对方否认协议真实性，应及时申请笔迹鉴定，否则承担举证不能后果；

涉及政策房的“借名”或“代持”，即使有协议，也可能因公共利益被否定。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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