2026年冲刺2000亿元投资大关，广州城市更新持续放大招

来源：21世纪经济报道

21世纪经济报道记者 吴抒颖

继2025年完成1900亿元投资之后，2026年广州将继续加码城市更新领域的投资。

据广州市住房城乡建设工作会议上所释放的消息，2026年，广州城市更新计划预计完成固定资产投资2000亿元。

会议指出，广州将统筹推进老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造、历史文化街区活化、完整社区建设，谋划推进城市更新片区改造，启动谋划“十五五”时期30个以上城市更新片区改造，重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个城市更新片区改造，集中力量和资源推进四大重点片区和新模式城中村改造项目。

资金到位，广州城市更新推进速度飞快。以去年启动的三元里片区为例，截至目前，三元里投放资金已经超过100亿元，目前安置房地块已经全面开工建设，计划2027年建成交付。

广州市住房城乡建设局表态，“十五五”期间，广州将坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，促进产城融合、职住平衡。在资金的加持下，广州城市更新全面提速，城市面貌也将迎来重大变化。

全面突破

虽然广州过去也在陆续推进城市更新工作，但2025年的确是“转折”的一年。这主要是由于广州城市更新工作已经从外围区域全面转向核心区域，在资金增量、工作成效等方面也体现了官方的重视。

广州市住房城乡建设工作会议亮出的成绩单显示，2025年，广州完成固定资产投资1900亿元；新模式（“依法征收、净地出让”）城中村改造项目全面开工；开工改造老旧小区166个；首批危旧房自主更新试点项目顺利推进。

细分来看，广州目前推进52个拆除新建类项目、7个整治提升类项目，4个市级重点片区全部动工。白云区广州火车站片区（三元里）规划范围71.45公顷，通过“523”积分选房机制，整村住宅签约率超90%；白云区空港小镇（凤和村）开创“整租土地”微改造模式，盘活空置村屋引入文旅产业，村民年均增收约10万元，成“空港经济+乡村振兴”样板。

2025年，广州最受关注的城市更新项目——冼村项目实现拆迁清零，历时15年的冼村项目拆迁问题得到解决。此次拆迁清零，依据的是《广州市城中村改造条例》，其中明确改造项目需取得所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。最终通过依法动迁的方式，解决了历史性问题。

还有另一个备受关注的项目是三元里的城市更新项目。这一项目早在2000年已经启动，但直至去年，在资金充裕的前提下，配合各方的努力，这一项目才得以迅速推进。

公开资料显示，三元里城市更新项目总投资超过200亿元，目前已到账的资金达到了100亿元。此外，三元里在政策上也不断创新，通过推出提前签约、积分优先选房并设置搬迁奖励等措施，提高村民参与的积极性。为了更好地为村民的签约工作提供服务，三元里还设置了13个工作组对接。

自去年城中村改造正式动工以来，三元里项目高效推进。截至2025年12月28日，项目完成补偿协议签署超83%，首开区安置房地块拆卸全面完成，2000余商户整体搬迁安置，留存率100%。

也是在2025年，天河区银河村、石牌村两个城市更新项目也被提上了日程。其时，经过深入调研论证，天河区形成了关于银河村、石牌村拆整结合的改造思路，将尽快形成具体工作方案，付诸行动。

资金加持

2026年，广州城市更新也将保持投资强度。

2026年，广州城市更新计划完成固定资产投资2000亿元，启动谋划“十五五”时期30个以上城市更新片区改造，重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个城市更新片区改造，集中力量和资源推动四大重点片区和新模式城中村改造项目。

此前，在广州城市更新发展大会上，也有多个项目获得推介。其中，在实施老旧街区、老旧厂区、城中村更新改造方面，重点推介17个街区项目（662亿元）、20个旧厂房改造项目（884亿元）及43个城中村改造项目（6479亿元），通过业态焕新打造消费新场景。

城市更新项目不断加快推进，资金的加持必不可少。近年来，广州城市更新项目多数由国企主导，通过融资区带动资金滚动开发，叠加专项债的支持，火速前进。

以三元里片区为例，去年年初，三元里改造项目就已获批全国首批城中村改造专项借款授信166亿元。

资金的多寡，关乎城市更新项目的推进速度。近年来，广州城市更新项目已经全面重塑，在此背景下，如何通过资金增量盘活资产，也是市场关注的焦点。

一位深耕城市更新领域的房企投资人士告诉21世纪经济报道记者，“过去城市更新项目多数由民企主导，这些企业多数通过私募或者信托等方式募集资金投入到项目中。目前这种模式逐渐退出，由国企主导的情况下，则是由国企引入金融机构进行融资。因为目前的城市更新项目利润更薄，相比起以前，现在也只有国企有实施的动力和能力，民企除非早期介入，否则已经很少进入增量的项目。”

未来，广州城市更新项目或许也还有更多的资金获取渠道。2025年12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入发行范围。

目前，城市更新设施类REITs已经有成功发行的案例，广州作为大湾区的重点城市，也存在部分符合发行需求的项目。

作为未来房地产市场的增量空间，城市更新或将迎来新的发展阶段，广州城市更新推进的速度也有望乘借东风加速上马。

中指研究院方面认为，城市更新作为稳投资、扩需求的重要抓手，在政策端已经上升到前所未有的高度。住建部门侧重编制实施专项规划，抓好城市体检、更新试点等方面工作；金融监管、自然资源等相关部门有望加快落地配套的金融、土地等政策。

克而瑞方面则指出，从发展新模式看，城市更新正推动房地产行业从“建房子”到“造空间”转型。以往“土地财政+规模扩张”的模式重开发轻运营，而城市更新强调存量盘活与功能升级。从稳楼市角度看，存量端通过城中村、危旧房改造转化优质房源，增量端以配套基建带动周边需求。