深圳商办市场：零售“它经济”崛起，科技产业成写字楼“扛把子”

深圳商报·读创客户端首席记者 刘琼

2025年深圳商办市场，最受瞩目的业态有哪些？2026年趋势如何？1月6日，戴德梁行发布2025/2026年度深圳房地产市场报告，重点分析深圳零售商业与甲级写字楼现状和未来趋势。

根据报告，2025年深圳优质购物中心新增供应量76.3 万平方米，总存量达到 793.7 万平方米；截至2025年末，深圳全市甲级写字楼存量规模达到908.2万平方米，未来四年有望投入使用的甲级写字楼计划供应量或将超过 500 万平方米。

“写字楼未来供应量不容小觑，科技产业或成需求端核心增长引擎。“戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端接受深圳商报采访时表示，依托深圳在高新技术产业的蓬勃发展，企业在总部布局、研发中心设立及团队扩张需求将持续释放，科技企业有望为深圳写字楼市场注入增量需求。

优质购物中心净吸纳量同比增长3%

2025年深圳零售物业市场的供应端表现颇为“亮眼”。全年共有前海冰雪世界、怀德万象汇、深圳湾万象城二期及K11 ECOAST等多个标杆项目集中开业。与此同时，社区型购物中心、非标类商业的持续入市，以及P存量项目的焕新调改，进一步完善了全市商业消费的多元布局。

戴德梁行数据显示，2025年深圳优质购物中心净吸纳量达61.3万平方米，同比增长3.0%。但消费需求增速仍未及供应规模的快速扩张，在激烈的市场竞争压力下，深圳优质购物中心平均租金下降至每月697.1元/每平方米。

未来三年，深圳将有165.7万平方米的优质购物中心计划投入使用。张晓端分析指出，新项目入市在吸引流量的同时，也将加剧消费需求分流。“产品创新与运营管理能力将成为购物中心不得不面对的重要课题”。

宠物经济与数码家电成重要增长点

业态创新成为零售市场的核心抓手。从新入驻商家结构来看，2025年零售业态以49.3%的占比保持主导低位，餐饮业态占比提升0.8个百分点至40.7%，生活服务类占比微升至5.4%。

值得关注的是，“它经济”（宠物经济）在购物中心的业态愈加多元化。由过往的展示出售、洗护服务延伸至宠物玩具、宠物日化用品等快消品零售。此外，也有不少购物中心通过设立宠物活动专区、提供宠物手推车租借等“宠物友好”配套服务，进一步完善消费场景适配性。

与此同时，数码电子及智能家电品牌的扩张势头同样迅猛。张晓端分析，“以旧换新”政策的持续红利，叠加深圳科创产业的稳健增长与技术迭代，为相关品牌提供了坚实的扩张土壤。2025年，影石、大疆、韶音等本土科技品牌均新增数家门店，带动数码电子及智能家电业态占比连续两年上升至4.8%。

入境旅游市场的复苏则为零售市场带来额外增量。戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，受益于中国免签国家范围持续扩大，“中国游”热度攀升带动深圳入境旅游市场显著增长。“不断增长的入境游客，有望直接拉动高端零售、特色文旅产品、智能数码等消费需求，为深圳零售市场注入新的增长活力。”

科技赛道撑起写字楼租赁需求

数据显示，2025年深圳甲级写字楼新增供应量达71.2万平方米，净吸纳量为26.4万平方米，虽同比增长59.6%，但不及新增供应量的一半。

张晓端认为，尽管写字楼市场整体需求增长动能偏弱，但也涌现出一些结构性机会 。TMT行业贡献了全年最多的甲级写字楼租赁需求，占比约达总需求的三分之一。其中，AI产业的快速发展带动相关企业租赁活跃度提升；新兴消费电子类企业因业务扩张产生职场升级需求，正逐步成为租赁需求增长的主力来源。

跨境相关行业在写字楼市场表现抢眼。2025年，品牌出海类企业、跨境电商平台及配套的物流供应链企业在写字楼市场表现活跃，录得多宗大面积租赁成交；与此同时，写字楼运营服务商市场活跃度有所恢复，凭借灵活的租赁时长、计费规则及完善的办公配套，更加贴合初创企业与中小企业的需求。

未来供应端的影响不容小觑。戴德梁行数据显示，截至2025年末，深圳甲级写字楼存量已达908.2万平方米，结合土地出让与在建工程进度，未来四年计划供应量或将超过500万平方米。

张晓端指出，科技产业或成需求端核心增长引擎。依托深圳在高新技术产业方面的扎实基础，人工智能、半导体、先进材料、生物制造等高科技产业的规模化扩容与能级提升，科技赛道有望成为写字楼租赁与投资市场的核心增长力量。

（受访者供图）