深扒2025楼市数据发现，2026年上半年卖房或更难

来源：市场资讯

（来源：搜狐焦点深圳）

2025年深圳楼市已经谢幕，在公积金贷款提额、限购区松绑、降利率等组合拳的刺激下，楼市成交量也稳定在了荣枯线之上。

聚焦到整体数据来看：2025年深圳卖出约3.79万套新房住宅（含现售）、约5.62万套二手房住宅，合计约9.41万套住宅房源。

这个成交数据表现如何呢？

从历年统计的结果分析，算上现售房的话，2025年的住宅成交总量，达到了近五年的次新高，仅次于2024年的10.28万套。

然而，冰冷的数据是无法直接表达市场情绪的。大部分人，哪怕是业内人士，对2025年楼市的感知都是，较为艰难的一年。

之所以造成这样的市场“体感差”，那是因为单纯的成交量不足以代表一切，还要结合价格、市场供应、去化差异、成交周期等因素去考量。

所以，今年我们想从楼市成交的8大特征，进一步梳理2025年的市场情况。

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新房住宅供应创10年新低

2025年预售新房成交量同比下滑了35%，影响成交的其中一个关键因素就是供应。

据统计，2025年新房住宅供应量仅为32981套，是近10年供应最低的一年，对比高峰期的2021年，直接减少了4成。

深圳中原研究中心分析，这是市场严控增量、优化存量背景下，开发商主动谋求转变的对策，预测未来供应仍将维持在低位。

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现售占比涨至35.3%，现房时代加速到来

拆分2025年新房成交数据，你会发现一个有趣的现象：

预售住宅的成交同比下降了35%；但现售成交却同比上涨28%。

从趋势来看，现售比例不断上升，2025年成交占比已达到35%。另外聚焦到12个月来看，其中6/7/8/9/12月的现房占比更是超过四成，这意味着现房时代在加速到来。

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非住宅类成交增多，租售比高的产品受青睐

2025年的楼市数据也传递了一个新信号：非住宅成交占比呈现提升态势。

其中新房方面，非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%，且连续两年增长。

尤其在罗湖、南山、福田三区，非住宅成交占比均在五成以上。

二手房方面，2025年非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%，达到2012年以来次高值。

福田、罗湖非住宅成交占比突破两成，超越全市平均水平，其中福田占比最高，达到24.4%。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析，由于部分置业者转换了配置房产的思路，一些地段优越、配套成熟的小户型公寓，因租售比较高而受到市场青睐。

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二手住宅成交连涨3年，占比重回6成

深圳二手住宅成交量，在经历2021、2022年连续两年腰斩后，终于2023年迎来了回涨。

乐有家研究中心统计，2025年是二手住宅成交连涨的第3年，也是近五年来成交量最高的一年，共成交了56217套房源。

值得一提的是，此前一直扛起成交大旗的二手住宅，终于也重回主导位置，2025年成交占比达到6成，并且有进一步提升的趋势。

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2025年龙岗成交最猛，桃源居小区稳居第一

成交量方面，细化到版块来看，2025年住宅卖得最好的片区，无论是新房还是二手房，都是龙岗占鳌头。

其中新房成交了8371套，全市占比约22%；二手房成交了13446套，是全市唯一成交过万套的区域，占比约24%。

聚焦到小区来看，2025年成交靠前的二手房小区呈现出“老盘稳、次新热”的双重特征。

成交榜一大哥依旧是老盘+大盘的桃源居小区，2025年共成交了339套房源，剔除节假日的话，每天至少能卖出1套房。

另外，山河里、悦峰华府等次新小区成交表现也很亮眼，前五名小区中占了两个席位。

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二手住宅价格跌至5.4万/㎡，接近2017年水平

量上来看，基本都是喜人的消息，接下来看看，一些比较严峻的数据，首先就是成交价方面。

2025年，二手住宅的成交均价滑落至54150元/㎡，全年成交均价同比微跌了1.9%。

把时间线拉长对比的话，2025年的二手房均价已接近2017年的水平。而今年市场听到最多的声音，依旧是“以价换量”，难怪大家会体感市场依旧较差。

此前不少业内人士预测，2026年是房价企稳的一年。目前来看，2025年的跌幅确实有明显收窄，2026年止跌不无可能，但反弹希望渺茫，大部分房子还是回归到居住属性，投资价值进一步缩减。

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去化、成交周期拉长，2026年上半年依旧承压

如果问我2026年房子会好卖吗，我想至少上半年压力还是比较大的。

首先来看新房，尽管2025年深圳新房去库存效果显著，截至年末，深圳新房住宅存量为327万㎡，创四年来新低。

但受制于需求不振，去化时间再度增加，2025年去化时间约15.3个月，较去年底上升3.0个月。

二手房方面，挂盘量从年初约5.8万套，一路走高到11月约8.9万套，猛涨了约53.4%。海量房源也让成交周期进一步拉长。

深圳贝壳研究院统计，2025年季度成交周期均在200天以上，季度末成交周期为209天，相当于业主挂牌7个月才能成功卖出房源。

因此，2026年上半年，不论对开发商还是小业主而言，依旧是会比较艰难的卖房时期。

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2025年龙岗租赁成交占比最大，桃源居小区第一

2025年深圳商品住房租赁市场相对平稳，套均租金同比上涨1.1%，为5610元/套/月。

有意思的是，跟二手成交数据较为同步的是，在租赁市场方面，龙岗的成交占比同样最高。

深圳贝壳研究院统计数据显示，2025年龙岗租赁成交占比为23%，较2024年扩大了1%。

中原则监测到了租赁小区前10的名单，其中宝安的桃源居同样排在第一。

可见，不论是租还是卖，供应量大版块和小区的都占据了较大优势。