政府专项债“扫货”商品房，国家队加速布局租赁市场

一把由政府债券和银行贷款组成的“金钥匙”，正试图打开存量商品房与保障房体系之间那道厚重的大门。

政策浪潮

一场由地方政府主导的住房变革正在多个省份同步展开。

今年1月6日，河南省人民政府办公厅印发《推动2026年第一季度经济发展实现良好开局若干政策措施》。

其中提及，积极支持住房消费。支持各地因地制宜发放购房补贴、契税补贴，组织住房促销活动200场（次）以上，支持各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房，加快推进郑州、洛阳市127个专项借款城中村改造项目建设。

河南省的政策并非首创。

早在2025年7月，广东省住建厅联合财政厅就正式印发了利用专项债券收购存量商品房的工作指引，明确收购标准、项目范围和申报流程。

而山东青岛则直接有案例落地。

青岛海发集团仅以1000.3万元自有资金为杠杆，申请了30年期地方政府专项债券1.6亿元，同时获得银行贷款1.12亿元。

这笔资金被用于购买410套存量商品房，计划改造为700余间保障性租赁住房。

这笔交易中，自有资金仅占总投资的3.7%，而政府专项债和银行贷款分别占58.6%和37.7%。

这一模式的核心是通过政府信用背书，撬动大规模金融资源进入保障房领域。

青岛案例揭示了政策的关键特征——债券长期限与保租房运营周期相匹配；地方国企作为实施主体确保市场化运作；明确转化为保障性租赁住房确保民生属性。

海发集团的项目成为一个可复制的模板，展示了如何将闲置商品房快速转化为有效保障房供给。

影响几何？

专项债券收购存量房的运作模式本质上是一种创新的政府杠杆工具。地方政府通过发行利率较低、期限较长的专项债券，筹集资金收购市场上符合条件的存量商品房。

收购后，这些房屋经过适当改造，纳入保障性租赁住房体系，面向新市民、青年人等人群提供租金低于市场价的住房。

这一模式的资金循环设计是关键，保障性租赁住房产生的租金收入，部分用于偿还债券本息，部分用于维护运营。长期稳定的租金现金流理论上能够覆盖大部分资金成本。

这种操作与传统的保障房建设模式形成对比。传统模式下，政府需要投入大量资金从征地、建设到分配全过程；而新模式下，政府直接购买已建成房源，大幅缩短了保障房供应周期，能够快速响应市场变化和民生需求。

政策的核心影响在于它将改变住房租赁市场的供给结构。

这意味着市场上将新增一批租金低于同地段、同品质市场房源供给。

从短期看，政策有助于缓解部分城市保障性租赁住房供给不足的问题；从中长期看，它可能形成租赁市场的价格锚定效应，抑制租金上涨。

租赁市场的供给从传统的个人房东、市场化长租公寓企业二分天下，加速转变为个人、市场化企业、国家队三方共存的格局。

这一政策标志着中国房地产发展逻辑正在发生深刻转变。过去以“开发销售”为核心的房地产模式，正在向“开发销售+持有运营”双轮驱动转变。

地方政府通过收购存量商品房，一方面化解了房地产市场库存压力，稳定了房价预期；另一方面快速增加了保障性租赁住房供给，履行了住房保障职责。

对于租赁行业从业者而言，“国家队”大量进入租赁市场既是挑战也是机遇。

挑战在于市场竞争加剧，租金水平可能受到抑制；机遇在于政府可能需要专业机构参与保障性租赁住房的改造和运营管理。

值得注意的是，这种模式对地方政府的资产管理能力提出了更高要求。如何确保收购房源的合理价格、适宜位置和良好品质，以及如何实现保障房的长期可持续运营，都将考验地方政府的管理智慧。

结语

当青岛海发集团将410套商品房改造为700余间保障性租赁住房时，这不仅仅是数字的变化。被收购的楼盘从寂静的待售状态，转为充满生活气息的社区；原本闲置的资产，成为新市民在这座城市扎根的第一站。

如果这项政策正从青岛、广东、河南等地的试点，演变为可能改变中国住房供应结构的系统性工程。杠杆撬动的不只是资金和房源，更是数十万家庭居住方式的转变轨迹。

未来的租赁市场中，“国家队”持有的保障房将与市场化的长租公寓、个人出租房源共同构成多层次供给体系。

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