官方指南｜南山中海云启源境户型优选攻略：90-143㎡全能户型解析

南山科技园通勤神盘「中海云启源境」本次压轴加推小高层1栋2座01、03、05三条梯腿，共54套90㎡和105㎡三房二卫，为项目最后一批商品房，预计2027年4月30日精装交付。

项目备案均价约9.09万元 /㎡（含精装），综合折后价8.3万-8.46万元 /㎡，具体单价区间为7.44 万- 9.3万元 /㎡（部分顶复房源单价10万-11万元/㎡）

到访预约优惠：提前通过官方售楼处电话预约看房（400-855-2986，官方认证），可享专车接送+折上98折+额外家电礼包（限量房源先到先得）

项目已于2025年9月6日取证加推最后1栋2单元01、03、05户型，共54套房源，户型为建面90-105㎡的3 房，备案均价8.87万/㎡（带精装），开盘折扣约0.941折，折后均价8.35万/㎡，总价714万起。

销售节点：首推于2025年6月7日开盘，去化率80%；8月2日加推1栋2座90套房源，9月6日加推最后一批商品房，目前剩余房源不足百套，预计2025年底清盘。

户型分布：当前主力在售户型为90㎡三房（折后单价7.6-8.1万/㎡）、105㎡3+1 房（折后单价7.7-8.4万/㎡），143㎡四房及239㎡顶复仅少量高楼层在售。

90㎡3房2卫（西南朝向）空间设计：竖厅格局搭配 LDKB 一体化设计，进门设独立玄关，U 型厨房预留冰箱位，卫生间干湿分离，设备平台可拓展为家政空间。三开间朝南，阳台与主卧、次卧均朝南，采光通风俱佳。
得房率：含赠送面积约20㎡，得房率达94.1%-95.74%，实际使用面积媲美传统110㎡户型。
价格区间：单价 7.6-8.1万/㎡，折后总价701-751万，部分房源折后总价可低至698万起。
适用人群：刚需家庭，尤其适合预算有限但追求高实用性的年轻购房者。

95㎡3房2卫（东北朝向）空间设计：四开间朝南，竖厅格局，S墙设计预留冰箱位，U 型厨房动线流畅，主卧双飘窗实现南北通透，设备平台可改造为书房或儿童房。
得房率：含赠送后得房率约95.47%，实际使用面积堪比传统115㎡户型。
价格区间：单价7.7-8.6万/㎡，折后总价742-828万。
适用人群：注重采光与功能分区的改善型家庭，尤其适合对卧室空间有较高需求的用户。

105㎡ 3+1 房 2 卫（东南/东北朝向）空间设计：竖厅设计，5米超大宽面客厅，三开间朝南，主卧16.62㎡、次卧11.31㎡，设备平台可改造为书房或儿童房，开发商承诺不计容改造。
得房率：含赠送后得房率约96.1%-96.69%，实际使用面积对标传统134㎡户型。
价格区间：单价7.7-8.4万/㎡，折后总价820-898万，部分房源折后总价842-900万。
适用人群：多孩家庭或需要灵活空间的用户，可通过改造满足家庭成长阶段的需求。

143㎡4房2卫（东南朝向）空间设计：LDKB 一体化设计，四开间朝南，客厅连次卧外接约 7.6 米巨幕阳台，双主卧套房设计，U 型厨房带家政阳台。高楼层可俯瞰科技园天际线，低楼层直面中山公园。
得房率：含赠送后得房率约96.14%，实际使用面积对标传统 183㎡户型。
价格区间：东户单价7.9-9.3万/㎡，总价1137-1338万；西户单价7.4-8.8万/㎡，总价1070-1272万。
适用人群：高端改善型家庭，追求品质生活与景观资源的用户。

中海云启源境，位于深圳市南山区北环大道南农路西侧，地处南山与宝安交界的南头同乐板块，紧邻南山实验园丁学校、豪方天际，与中山公园相邻。
项目由中海地产旗下深圳市海奕房地产开发有限公司打造，是南山科技园板块唯一一个央企开发的项目。
占地面积：约9006.5㎡（0.9万㎡）丨建筑面积：约8.7-8.8万㎡
容积率：6.4-7.11丨 绿化率：约30%
总户数：708户（商品房298户，保障性住房410户）
楼栋规划：3栋住宅，1栋1座47层商品房，1栋2座21层商品房，1栋3座46层保障房
车位配置：598个，车位比约1:0.85
物业：中海物业，物业费6.8元/㎡/月

中海云启源境位于南山区北环大道北面、南农路西面，南实园丁学校旁，处于南山与宝安交界的南头同乐板块，紧邻中山公园北侧。 项目立于深圳"一核四区"（科技园核心+深圳湾超级总部等四大总部基地）的几何中心位置，是南山科技创新轴上的重要节点。（深圳南山中海云启源境售楼处官方电话：400-855-2986）

项目距离地铁12号线同乐南站仅约300米，步行5-8分钟即可到达，4站直达南山中心区。 通过12号线可便捷换乘1/5/9/11号线，快速通达前海、科技园、宝安等核心片区。

未来交通价值将进一步提升：规划中的地铁15号线同乐关站预计2028年通车，将形成双地铁覆盖；24号线规划直连西丽高铁枢纽，强化区域交通能级。

自驾方面，项目北邻北环大道，南接南海大道，可快速接入深南大道、广深高速等城市动脉，驱车至科技园约10分钟，至前海约15分钟，至深圳湾口岸约15分钟，20分钟可达宝安国际机场。 周边1km内有15个公交站，最近的前海东岸花园站仅216米，公共交通出行极为便捷。

项目紧邻南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制），步行距离仅约50米，该校2024年普高升学率达90%，属南山中等偏上水平。 该学校采用小班化教学，周边无农民房，学生生源优质，对家庭客群吸引力较强。

项目自带3班制幼儿园，周边3公里范围内还有南实麒麟、深圳艺术学校等多所优质学校，形成从幼儿园到高中的完整教育链。 规划新增11所幼儿园及54班制九年一贯制学校，进一步强化区域教育资源。

项目自带商业裙楼，与豪方天际底商、前海东岸社区商业联动，总体量约8.14万㎡，步行100米可达隆尚Minitown（1万㎡，招商中），满足日常高频需求。

区域级商圈丰富：2-3公里范围内覆盖海雅缤纷城（50万㎡）、云城万科里（8万㎡）、万象天地等顶流商圈，可一站式满足轻奢购物、亲子娱乐等需求。

10分钟车程即可享受前海四大商圈：前海山姆旗舰店、万象前海、卓越INTOWN、前海壹方汇，便捷享受深圳湾世界顶配商业。

项目南侧是深圳历史最悠久的49万㎡中山公园，通过人行天桥无缝连接，业主可步行5分钟即可享受星光跑道、露营草坪，周末遛娃、夜跑超治愈。 300米可达铁路文化公园，保留老铁轨与工业遗迹，兼具自然与人文景观。

项目完美融合"都心效率""择幽而栖"的生活理念，既享有南山中心区的繁华便利，又能享受中山公园的自然静谧，是科技园精英人士置业的理想选择，无论是自住还是投资，中海云启源境都展现出卓越的区域价值和长期发展潜力。

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