开年第一锤！上海宅地首拍以45.7亿元收官，两大市场走向清晰

1月6日，上海新年宅地首拍落幕。浦东高行、闵行兰香湖两幅地块完成出让，总金额达45.7亿元。

此次出让地块为2025年的第十批次，并于12月份进行公告，虽为起始价成交，但上海本轮土拍表现符合市场预期。作为春节年前为数不多仍在供应宅地的城市，上海依然保持全国领跑姿态，出让地块数量、出让总额目前位列首位。

这场承上启下的土拍，也显示出今年上海土拍市场两大趋势。

上海依然是企业“严选”投资高地

本轮土拍共吸引3家企业参与，分别为越秀地产、紫江集团和闵房集团。其中，浦东高行地块仅越秀地产报名并以底价竞得地块，闵行兰香湖地块吸引闵房集团、紫江集团参与竞买，最终由后者成功摘地。

从全国来看，上海是1月份出让地块最多、出让金额最高的城市。就上海来说，在过去一年，土地市场高光不断，区域单价、溢价率、全市单价纪录屡被刷新，相比之下，本轮土拍低调了不少。

即便如此，业内依然给出“冷静”“务实”“理性”的评价。上海中原地产分析师卢文曦说，年初本就是土拍淡季，房企拿地策略大多数处于战略谋划阶段，投资相对谨慎。而且此次出让地块都在外环附近，并非市场大热门，表现完全符合预期。

当然，本轮土拍依然有看点。值得关注的是两幅地块竞得人分别是外地国企、本地民企。记者梳理发现，2025年，广州国企越秀地产加大在上海的投资力度，均以联合体方式，通过和其它房企合作，高溢价率摘得浦东杨思地块、静安苏河湾地块。2025年，越秀地产全口径新房销售额已经跻身上海房企第七名。这次是越秀地产今年第一次独立操盘，摘地之后，越秀地产第一时间发布海报公布喜讯。

闵行兰香湖地块的竞得人为紫都置业和紫竹半岛地产联合体，两家均为紫江集团的子公司。作为深耕闵行的民营企业，紫竹集团伴随板块共同成长数十年，业务覆盖产业园区、商办和住宅，此前已在紫竹板块开发了多个房地产项目。此次拿地也是主场深耕布局的延续。

过去一年，上海有超过40家房企通过公开招拍挂竞得地块，其中既有央企、本土国企，也不乏外地国企、外资和民企，可谓百花齐放。房企拿地从来都是用脚投票，企业“严选”上海背后，优质资源加速向高能级城市聚集的趋势愈发凸显。

好地块不唯地段论得到市场验证

上海土拍市场已从单一的唯地段论，转向了更多维度的评价体系。伴随房企成本管控意识越来越强、投资策略越来越理性，追逐市中心地块不再是唯一优选，精准识别非核心区域的资源、潜力与红利成为新方向。

浦东高行地块不在市中心，却被不少业内人士视作越秀地产的一次“黄金抄底”。地块本身品质较好，既没有保障房配建要求，也不受中小套型比例限制，开发商拥有充分的产品打造自由度，且受产业与配套双重驱动，依托332公顷森兰绿地，生态宜居。同时该板块长达4年没有新房供应，有一定的购买需求筑底，未来销售情况可期。

浦东高行地块区位

闵行兰香湖地块为“住宅+商业”组合地块，对房企有较高开发要求，因此意向入局的企业数量有限。尽管远离市中心，该地块依旧是公认的高品质潜力地块。从区位规划来看，地块隶属“大零号湾”科技创新策源区，周边产业园区星罗棋布，高校资源密集，高素质科创人才构成了稳定的潜在购房群体。从地块指标而言，为打造低密高端住区提供了先天条件。未来项目以科创生态为核心，依托稀缺湖景资源与完善生活配套，有望建成宜居宜业的综合生活空间，既满足区域内高品质居住需求，更能进一步推动板块产城融合发展。

闵行兰香湖地块区位

“本批次土地出让依然是坚持规划引领，以推动城市高质量发展、高品质生活为主题，注重版块综合配套、整体环境打造和区域职住平衡，提供多样化的住宅产品，服务产业发展、人才集聚，市场反应持续平稳。”上海市规划资源局资源利用处有关负责人表示。

“外围也有好地块，这是经过市场验证的，逐渐成为市场共识。”业内人士说。2025年至今共出让49幅地块，其中溢价率最高的前十幅地块中，很多位于北蔡、唐镇、新杨思、曹路、嘉定新城等新兴发展区域，板块承接的是周边产业外溢，也有良好的区域规划助力。

本月底，2025年第十一批次宅地也将举行，出让地块聚焦青浦和松江。中指研究院上海数据总经理张文静认为，近期房地产市场的消息面持续释放积极信号，预计短期内房企拿地节奏将保持平稳，未来核心区域推出优质潜力地块，将有效带动市场拿地参与热情回升。

上海市2025年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（十一批次）

来源 | 解放日报

作者 | 戚颖璞