戴德梁行：2025年深圳优质购物中心净吸纳量同比增长3.0% TMT行业拉动甲级写字楼租赁需求

转自：证券日报网

    本报讯 （记者李昱丞）2026年1月6日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在深圳东方湾国际中心举办2025/2026年度深圳房地产市场新闻发布会，主题为“见微知著，穿越周期的长期主义”。

    据介绍，2025年深圳零售物业市场迎来诸多供应亮点，对提振市场信心、激活消费潜力产生积极影响。一方面，深圳2025年全年多个优质购物中心开门迎客，包括依托全球最大室内滑雪场的前海冰雪世界、深圳规模最大的万象汇怀德万象汇以及引发全城打卡热潮的深圳湾万象城二期及K11ECOAST等，全年优质购物中心新增供应量达76.3万平方米，总存量达到793.7万平方米。此外，社区型购物中心及非标类商业亦投入运营，进一步丰富了深圳的商业消费场景；以PAMall为代表的存量项目改造，通过空间动线优化、品牌调改升级，让项目焕发商业活力。

    供应端亮点涌现的同时，2025年深圳优质购物中心净吸纳量达到近年来较高水平的61.3万平方米，较2024年增加3.0%。但消费需求增速仍未及供应规模的快速扩张，全市优质购物中心空置率小幅上行至9.1%。在激烈的市场竞争压力下，2025年深圳优质购物中心平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元。

    未来三年，深圳将有165.7万平方米的优质购物中心计划投入使用，新供应在营造多元化消费场景的同时，也以建筑美学与周边资源环境相融合，营造城市取景框，美化城市面貌的同时吸引流量。另一方面，项目竞争之下消费需求分流的趋势难以避免，产品创新及运营管理的提升将成为购物中心不得不面对的重要课题。

    戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析，激烈的竞争亦促使购物中心业主积极引入首店打造差异化优势。“以旧换新”政策持续释放红利，叠加深圳科创产业的稳健增长与技术迭代，为数码电子及智能家电品牌的扩张提供坚实支撑。影石创新、大疆、韶音等品牌各有数家店铺在年内相继开业，带动数码电子及智能家电品牌占所有业态的比重连续两年上升至4.8%。

    写字楼方面，2025年四个一线城市净吸纳量合计117.5万平方米，较2024年小幅下降3.2%，处于低位持稳的状态。其中，深圳2025年全年实现净吸纳量26.4万平方米，在71.2万平方米的大规模供应刺激下较上年增加59.6%，但不及新增供应量的一半。

    “降本增效”仍是企业职场策略当中最重要的考量因素，意味着在增量需求疲软的当下，控制成本并助力企业效率提升是撬动企业对办公物业需求的前提条件，这也预示在租户掌握主导权的市场中，“以价换量”仍将是主流趋势。受此影响，截至2025年四季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金向下调整至每月每平方米149.4元，较2024年末下滑11.7%。

    张晓端认为，尽管写字楼市场整体需求增长动能偏弱，但也涌现出一些结构性机会。TMT行业贡献了全年最多的甲级写字楼租赁需求，以租赁面积计占比约达总需求的三分之一。具体来看，AI产业的快速发展带动相关企业的租赁活跃度在2025年表现亮眼。而在业务扩张的驱动下，新兴的消费电子类企业亦有升级办公场所的需求，正逐步成为租赁需求的主力来源。

（编辑 郭之宸）