深圳楼市：房价大涨前夜

　　楼市从2021年调整至今，已经四年。全国房价全线回调，政策底、市场底、情绪底逐渐清晰。再向下，牵动的将是系统性风险，这一点各方都有共识。

　　像深圳这种具备强金融属性的房产，收回的拳头再次出击时，力量往往更为强劲。

　　01

　　为什么同样是一套房子，在不同城市价格差距如此巨大？

　　其实，一套房子的建筑成本，无论是在深圳、上海，还是惠州、鹤岗、玉门，并没有太大差别。

　　真正拉开房价差距的，是它脚下土地的价值。

　　而土地的价值，本质上是一个地区、一座城市总经济预期的折射。

　　换句话说，买房，其实是买一个国家的增长、一座城市的未来、一个片区的发展潜力。

　　在美国，既有寸土寸金的曼哈顿，也有“房价如葱”的底特律。

　　在深圳，既有欣欣向荣的市中心，也有城建老旧的外围。

　　每个高房价的背后，都有强劲的发展引擎在驱动；而每个房价低的地方，也往往与增长停滞相关。

　　所以，看待房价，情绪化的贪婪或恐惧都不可取。

　　巴菲特那句“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”，之所以难以践行，是因为大多数人在波动中容易被情绪带偏，而少有人能真正看懂背后的价值逻辑。

　　随着改善需求爆发，房地产市场呈现新趋势。

　　从最初的楼梯房，到电梯房，再到人车分流小区，如今第四代住宅开始兴起。新一代住宅注重空间感和体验感，拥有更低的容积率、更高的实用率、更丰富的配置等。

　　商品房，正逐渐成为圈层标识。高端项目的会所、恒温泳池、私人影院等设施，不仅提升居住品质，更强化了社区圈层属性。

　　但无论产品如何迭代，地段仍然是决定房产价值的最核心因素。

　　未来最大的赢家板块，将是核心区+产业区+优质资源区的叠加。而最大的输家，则是那些远郊、无产业、老房子集中的区域。

　　02

　　买房还是租房？这是一个长期问题。

　　很多人用静态思维规划未来，比如觉得在深圳月薪三四万，比起两三万的月供，租房更自在。

　　却忽略了一个关键变量：房租是会上涨的。

　　看看纽约、香港、东京、首尔就知道了，好地段的房租长期上涨是普遍规律。

　　核心地段的住宅不只是居住空间，更是帮你节约通勤时间、靠近资源与机会的载体。

　　在通货膨胀的长期趋势下，租金会随着收入水平上涨而水涨船高。

　　如果具备购房能力，月供压力不算太大，在核心城市优质地段拥有一套房产，依然是值得认真考虑的选择。

　　如果你不愿承担任何风险，那持续租房也是一种生活方式。但某种程度上，不承担任何风险，其实也在被动承担另一种风险，比如租金上涨、居住不稳定、资产没有沉淀等。

　　养老规划也是一样。

　　很多人一想到养老，就想到去海边、去山里、去风景好的小城。这当然是一种选择，但不一定对。

　　深圳本身也有不少适合老年人居住的片区，配套成熟、就医方便、社区氛围友好、绿化充足。如果子女也在深圳，同城居住更是便于互相照应。

　　即便想去外地养老，也未必要在异地买房。养老房产流动性差，且未来城市分化会越来越明显，不少非核心区域的房子可能会持续阴跌。

　　用租金在外地租房住，其实更灵活——住腻了可以换城市，想回深时也有家可归。

　　03

　　十五五规划建议明确提到：“2035年，人均国内生产总值达到中等发达国家水平”。

　　目前我们人均GDP约1.3万美元，而中等发达国家人均GDP在2.5万-3万美元之间。

　　这意味着，到2035年，我们人均GDP至少要翻一倍。

　　而很多城市的房价，已经跌回2017年以前。

　　按照最基本的“收入-房价”关系：

　　到2030年，核心城市房价翻一番，是最保守的估计。

　　你当然可以不信。

　　就像过去三四十年，经济高速增长时，很多人也没发财一样。

　　未来经济增速放缓，他们更不容易赚钱，这很合理。

　　但总有人能赚钱。

　　以深圳为例，1800万常住人口，去年二手房和新房住宅成交约10万套。

　　这意味着，只需要不到1%的人愿意并且有能力购买，就能为全市99%的房产定价。

　　这才是楼市最残酷的真相：

　　房价是由极少数人决定的。

　　你要祈祷邻居比你有钱、比你更想改善住房——他们才是托起你资产价值的人。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

　　买房前来找我做一次付费咨询，可以帮你避开所有免费的坑。