胡峰：从全球看北京写字楼市场的机遇和挑战

2025年12月23-24日，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"内卷与进化：商业办公的范式变革"。论坛年会由北京市投资促进服务中心、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、商业办公建筑标准化委员会支持，房讯网、房讯指数CORC联合主办，来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席论坛。

　　戴德梁行北区董事总经理胡峰在主题为"从全球看北京写字楼市场的挑战和机遇"演讲中表示，写字楼市场受两大方面的影响，一个是整体经济环境，二是市场的供需关系。从全球看主要城市写字楼市场冷暖不一，我国四大一线城市存量方面，北京甲级写字楼1300万平米，上海1700万平米。空置率方面，北京甲级写字楼16%，上海是23%。从供应和未来吸纳预测来看，我们长期看好北京写字楼市场。

戴德梁行北区董事总经理胡峰

　　以下为胡峰演讲实录：

　　今天的话题是北京写字楼市场机遇和挑战。写字楼市场是一个经济的晴雨表，经济下行的时候写字楼的租赁压力当然就比较大。写字楼市场受两大方面的影响，一个是整体经济环境，二是市场的供需关系。经济下行的时候，整体市场需求量明显下降，同时全国的主要城市也面临供应量较大的挑战。从北京写字楼供应量来看，核心区域目前供应量非常有限。我们的数据显示，2026年、2027年供应比较大，2028年及之后没有特别大的供应量。

　　我个人认为，北京写字楼市场未来的发展有非常大的潜力。大家都非常关注楼宇经济，在CBD区域里面，税收过亿的有141栋；去年的数据，税收过十亿的有20栋，税收过百亿的有一栋。所以，写字楼市场对楼宇经济的发展是非常重要的。

　　现在扩容已经可以发写字楼和酒店。从2021年公募REITs发行，到上周五统计总共是78单的公募REITs发行，不动产53单，目前规模市值是2000多亿。

　　我们对比一下全球的一些REITs市场情况。我们单数目前是亚洲第一，四年时间已经超过了新加坡、日本、中国香港。但是规模2000亿，跟美国比，美国公募REITs是1.3万亿美金，美国的REITs占到美国股票市值大概是2%到3%。

　　对于A股，A股刚刚突破100万亿的市值，如果按2%、3%，公募REITs市值将超过2-3万亿。接下来看我们的写字楼和酒店REITs等，怎么样把规模做起来？REITs一旦能够发行的情况下，对于写字楼投、融、建、管、退能形成一个很好的闭环，交易更活跃，让更多投资者关注到REITs市场。

　　我先简单介绍一下中国房地产的两个数据。我们可以看到，红色实线是开发投资占到GDP的，最高点在2014年，占到15%，现在是7点多。房地产作为一个非常重要的支柱产业的支撑。

　　对于虚线可以看到，美国房地产占到GDP的12%，中国房地产增加值只占到6%，从这方面看我们存量市场还是有很大的一些机会。

　　从全球来看，从2019年到2025年租金空置率做了一个对比。我们看到美国主要城市的租金在下调，空置率在上升。在旧金山，空置率从2019年的7%上升到27%，，包括洛杉矶空置率达到了30%，纽约空置率17%。

　　至于疫情之后，美国采用居家办公，导致了空置率相对来说比较高。租金有一些下滑，也有的地方有一些上涨。如果我们考虑到美国累计通胀，五年通胀大概在27%，这样租金下滑就会比较明显。我们也在讨论，美国的写字楼空置率这么高，很多中小银行贷款，如果租金下滑，企业难以还款情况下，这也会导致美国金融风险的引爆。

　　我们看看周边国家，东京空置率也好，租金也非常强劲，空置率0.9%，这是比北京的2011年3%还要低。因为东京高就业率直接导致了写字楼需求旺盛，空置率是比较低。有媒体报道现在毕业生就业达到98%，所以这对于日本经济也好，写字楼也好，也是比较好的。今年开年的时候，我带着团队去东京考察，跟日本同事深入交流了一下。大家都说日本失去了30年，我个人觉得中国的房地产没有经历一个完整的周期，问日本同事对我们有什么好的建议呢？我们日本同事说，没有什么好建议，告诉你房价跌到一定情况下，就会有人买。

　　市场不可能一直单边上涨，有这样一个周期，对长远发展不一定是一个坏事。再看首尔，首尔空置率也是比较低的，但是首尔租金下降是比较高的。

　　看了全球主要一些国家的写字楼市场，我们看看国内的这些数据。因为刚刚吴院长把数据展示了，我把一部分数据给大家做一个介绍。首先从空置率来看，红色就是空置率超过30%，北京整体甲级写字楼是16%。刚才吴院长提到核心区是10%的数据。最低点是台北，台北写字楼空置率只有7%。我们是两个月之前在成都开了一个大中华区的主管会议，台湾同事说住宅价格还有所上涨，香港住宅价格下降，但是去年香港住宅租金上涨了10-15%。

　　全国二线城市，租金水平大概在每月每平米100块钱左右，部分城市空置率超过30%，这个压力非常大，非常认同吴院长的建议。这些区域里面这么大的供应量，空置率这么大，还要有供应的情况下，这个持续压力会更大。

　　对于其他区域，比如说在四大城市。现在存量的甲级写字楼北京1300万平米，上海是1700万平米。我特地跟同事确认了一下，北京2025年甲级写字楼没有新增供应吗？确实没有新增供应。空置率现在整个北京甲级写字楼是16%，上海是23%，租金北京是215元/平米，我记得最高点是2018、2019年的400元/平米，那时候在座的业主日子真的太好过了，租金非常高，现在基本上都是腰斩了一半的租金。以前北京租金比上海租金高不少。

　　未来几年的供应，北京写字楼供应不是太多，深圳、厦门、苏州，这些区域里面的供应会比较大一些。

　　接下来，介绍一下北京写字楼市场，我非常喜欢这张图。这张图把2007年一直到现在北京写字楼市场情况做了一些分析。比如说从租金来看，租金最高点是2018年、2019年，以前是400块钱每平米，现在是215块钱。

　　空置率方面，2008、2009年金融危机最高点20%，最低点是2011年，是3%。那个时候为什么出现这些情况？一个是金融危机大家没有意愿开发，另外，2008年奥运会基本上不让开发和建设。需求量上来的时候，供应量达不到的情况下，空置率就下降，所以只有3%。那时候大家续租，就是在座的各位说了算涨多少租金。所以，好日子我们确实是有过的。我比较关心两个区域，一个是中关村，我记得疫情期间，中关村空置率比较高，大概在15%左右，现在降到5%。也就是说北京这些区域当中可能首先恢复的是中关村区域。因为大家看到一些大厂，最近字节跳动，媒体报道净利润达到500亿美金，那就会需要更多的办公场所。所以，中关村区域现在空置率相对来说比较低。

　　还有一个关注就是丽泽，丽泽这个区域刚开始建成时空置率是高的，现在到了30%以下，接下来应该有更好的表现。

　　我们也看到一些企业，包括TMT、金融机构、专业服务机构在CBD，我们这样专业服务机构没有办法离开CBD这样区域。所以，这种核心企业，基本上就是在这样区域里面。

　　比较好的还有医疗赛道，现在逐步慢慢是这种写字楼里面更好的租户。从供应量可以能够感受到，明年压力还是非常大的，主要是CBD区域。到了2027年、2028年之后基本上没有供应了。如果2028年之后核心区域没有太大的供应量，如果经济一旦逐步恢复，会是什么样的情况？会不会回到2011年的水平。所以北京写字楼市场一定会回去的，什么时候回去？不知道。回到什么程度不知道，但是一定会回去。大家一定要有信心，只是这几年压力确实比较大些。

　　我们也看到了"十五五"期间国家一些战略，包括新兴支柱产业，包括航天强国，还有新能源、AI等等，这也是我们接下来要去沟通的租户的情况。

　　对于大宗交易，我们可以看到疫情前基本上达到全国大宗交易在3000亿，2018年更高一些，今年会下降比较多。我也看到了最近大家关注写字楼的交易，世贸大厦被扬子江药业法拍，单价在3.8万到3.9万，已经是比较低的价格。有人讨论是不是到底了？现在也有一些投资人在看写字楼市场，刚刚所分析到的往后几年，经济和写字楼市场逐步恢复情况下，那时候价格就会逐步上涨。 我们看一下大宗交易各个业态，他们占的比重是什么样的。2022、2023、2024基本上40%左右都是写字楼商务园区，这也是大宗交易非常活跃的。除此之外，工业物流，包括北京，最近比较火的是公寓，北京公寓现在很多投资人想去买公寓，如果在座有公寓的项目，欢迎跟我们联系。现在很多投资人找不到。所以，有时候开玩笑说，30年河东，30年河西，不用30年，三五年不动产各业态就会发生很大变化。

　　接下来介绍一下REITs的情况，如果以REITs跟股票市值来比。中国现在只有0.2%，这个比例是非常小的。日本、新加坡、中国香港比重比较大。我比较关注是市净率，市净率就是资产股票的市值和资产价值的比。如果是1块钱资产，上市发行的时候，如果在香港发，可能打3到5折，在新加坡、日本发打了9折，如果在中国内地的REITs有些项目可以会溢价1.2。这是我比较关注的。现在很多房地产企业在香港上市要私有化，私有化原因是什么？是因为觉得资本市场对它的资产低估了。

　　不管日本还是新加坡还是中国香港，写字楼REITs还是比较多的。整个78单C-REITs，发的最多是产业园类16单，其次就是消费类是12单。

　　我相信可能大家更关注的是这个数字。从上市到现在，到底涨了多少？现在涨的比较多的是消费类的，涨的最高达70%。也有下降的比如产业园，也下降达30%的。

　　所以对于写字楼REITs来讲，现在租金比较低的，一旦现在发行了，后续租金再涨回来，那现在投资也是比较好的时机。

　　最后，ESG也是政府非常提倡的。最近我们帮华贸、正大参与GRESB评级工作，还有很多企业和项目发布了ESG的报告。

　　总结一下，从供应和未来吸纳预测来看，个人还是长期看好北京写字楼市场。