曹德旺预言要成真？若不出意外，2026年房地产将面临5大转折

当年曹德旺谈到房地产的未来时，被不少人嘲笑，可现在回头看，他反而是看得最清楚的那位！

现在二三十层的高层住宅问题越来越多，二手房数量占比不断上升，价格也低到让人心里没底。

为什么高层不受待见了？2026年房地产将面临哪5大转折？不少人已经开始担心答案。

可短短几年时间，市场就发生了天翻地覆的变化，高层住宅的问题集中暴露，越来越不受待见。

最突出的就是维护难题，现在市面上很多高层住宅房龄已超过15年，电梯、二次供水、消防系统这些核心设施的设计寿命大多在15到25年，正集中进入老化期。

电梯频繁故障是常事，一栋30层的房子通常配三四部电梯，常出现一两部维修的情况，早晚高峰等电梯要十几二十分钟，一旦全部停运，高层住户只能爬楼，老人孩子苦不堪言。

更换一部电梯要几十万，一栋楼全部更换下来要几百万，这笔费用得业主分摊，低楼层住户使用频率低不愿出钱，高楼层住户急着解决问题却达不成共识，很多维修计划就这样拖了又拖。

除了电梯，外墙脱落、增压泵损坏导致停水等问题也越来越多，维修又复杂又费钱。

同时，高层住宅的居住体验短板也越来越明显。

当年开发商为了多建房子提高利润，压缩了楼间距，很多低层住户白天在家都得开灯，通风也差，邻里之间视线互相干扰，私密性根本没法保证。

过去大家买房只盯着升值，这些问题还能忍，现在购房者更看重生活品质，这些缺陷就成了硬伤。而且高层住宅的物业管理成本本来就比多层住宅高很多，电梯运行费、二次供水电费都是额外支出。

但很多老旧高层小区的物业费还是十几年前的标准，部分业主因为设施老化还拒绝交物业费，导致物业入不敷出，只能缩减人手、降低服务标准，形成恶性循环，居住体验越来越差。

更关键的是，高层住宅的流通性越来越差，二手房挂牌量不断增加，价格却一降再降。

现在的购房主力是年轻人，他们大多优先选择11层及以下的小高层或多层住宅，觉得高层公摊面积大、生活成本高，还依赖电梯，一旦遇到停电或故障就很不方便，愿意接盘高层的人越来越少。

银行也对老旧高层住宅收紧了信贷政策，楼龄超过15年的高层，贷款成数可能从7成降到4、5成，利率还会上浮。

有些非核心区域的老旧高层甚至被银行列入禁贷名单，购房者贷款难，卖家自然很难脱手，很多房源挂牌许久都没人问津。

再加上房产税落地的预期，手里有多套高层住宅的家庭，每年要承担物业费、取暖费等固定支出，房子租不出去就只能倒贴钱养着，昔日的“资产”变成了甩不掉的包袱。

随着高层住宅的困境凸显，2026年房地产市场将迎来一系列关键转折，这些变化都在让行业回归理性发展的轨道。

第一个转折是市场从增量主导转向存量主导，二手房交易占比会持续上升。

2025年全国30个重点城市二手房成交面积已经创下近年新高，上海、成都等城市的二手房成交量甚至超过了新房，这种趋势会在2026年更加明显。

政策层面也开始把新房和二手房市场作为一个整体看待，通过下调交易增值税等政策促进二手房流通，未来大家买房会更看重房子的流动性，能随时变现的房产才更有实际价值。

第二个转折是高层住宅逐步退出市场，低密住宅成为主流。

国家早就提出了“限高降密”政策，《住宅项目规范》明确规定高层住宅不得超过80米，也就是约26层，容积率也有了上限。

多个城市在出让土地时已经加入了限高条款，2025年全国新开工住宅中18层以上高层的占比已经从2019年的45%降到了15%。

2026年超高层住宅会越来越少，开发商不能再靠拔高楼层赚钱，只能靠提升建筑质量、优化户型设计和园林配套来吸引购房者。

第三个转折是“好房子”成为核心竞争力，楼市进入品质竞争时代。

过去大家买房只看能不能升值，现在更看重居住的安全性、舒适性和实用性，房屋品质、物业服务、社区配套都成了关键考量因素。

政策也在推动“好房子”建设，要求建立房屋全生命周期安全管理制度，提升物业服务质量。

同时，现房交易越来越受青睐，因为近年来烂尾楼事件频发，消费者更愿意“眼见为实”。

2025年全国现房销售面积占总销量的比例已经超过35%，海南更是突破50%，2026年现房主导市场的趋势会更明显，预售制度的信任度很难再恢复。

第四个转折是政策支持下的保障房体系不断完善，租购并举成为常态。

2025年北京一年就竣工了8万套保障房，全国范围内保障房供给规模同比增长30%，这些保障房售价远低于同区域商品房，精准分流了刚需群体。

2026年保障房建设会持续推进，同时《住房租赁条例》已经正式施行，明确了租购同权，租房者子女可以就近入学，租金贷、虚假房源等乱象也得到规范。

租房市场会越来越成熟，大家不再执着于必须买房，“先租后买、租购互补”的居住模式会被更多人接受。

第五个转折是行业洗牌加剧，市场格局重新划分。

过去靠高杠杆、高周转扩张的房企已经很难生存，2025年已有多家头部房企完成债务重组，中小房企面临清盘风险。

2026年这种分化会更明显，央企、地方国企凭借资金和信用优势，市场份额会进一步扩大，成为市场的压舱石。

部分优质民企会放弃全国布局，转而深耕单一城市或区域，走“小而美”的路线，还有一些房企会从开发商转型为城市服务商，参与城市更新、保障性住房建设等项目。

整个行业会告别过去的规模竞赛，进入比拼财务稳健性、产品力和运营能力的新阶段。

这些变化背后，本质是房地产市场回归了居住本质，曹德旺当年的判断不是预言，而是看透了行业的根本逻辑，房子是用来住的，不是用来炒作的金融工具。

2026年的房地产市场，不会再有普涨行情，区域分化、产品分化会越来越明显。

核心城市、核心地段的低密住宅、品质住宅依然有保值空间，而非核心区域的老旧高层，流动性会进一步萎缩，更多地只能作为自住资产。

对于普通人来说，买房不再是稳赚不赔的投资。

与其囤积多套难变现的高层住宅，不如选择一套结构安全、配套完善、适合自住的房子，这样的房产才真正具备长期持有的价值。

【参考文献】 中国质量万里行-2020-03-06——《马云、曹德旺都已暗示，房子越来越不值钱，今后4个行业才是主流》 华商韬略-2022-07-20——《中国房地产进入存量房时代？曹德旺：趁早卖房才明智！》