象屿上海土拍遭遇“背刺”

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来源：乐财聚

当初激情加价拿地，如今回头看却站在了山头。这样的剧情在当下上海土拍市场不断上演，不少房企成为了背景墙，象屿便是最新一员。

昨天（1月6日），上海2026年首场土拍落槌，2幅地块均以底价成交，其中闵行紫竹低密度地块虽然有2家房企或联合体参与，但最终仍以底价成交。

地块竞得者为紫江集团、紫竹半岛联合体，前者为一家民营企业，深度参与紫竹开发区建设，后者则是为本土国资。

地块由3幅子地块构成，2幅为容积率1.01的宅地，1幅为商业用地，平均楼板那家3.344万每平，商业地块计容面积仅为5267.5平方米。

这幅地块成交后，最为意难平的是象屿。

2025年3月28日，象屿溢价19%拿下闵行区MHP0-1005单元02-09地块、03-04地块、16-07地块及16-06、16-08地下空间的土地包，平均楼板价3.0151万每平。

虽然看似楼板价低于本次紫江地块，但实际却高出不少。主要原因在于象屿地块为住宅+餐饮旅馆用地，其中餐饮旅馆土地面积较大。

具体来看，象屿地块地上部分共有3个子地块：02-09地块为住宅用地，成交楼板价4.16万每平；03-04地块为住宅用地，成交楼板价4.17万每平；16-07地块为餐饮旅馆用地，成交楼板价6765元每平。

可以看出，象屿住宅部分实际楼板价在4.16万每平左右，而紫江地块由于商业部分体量较小，即使扣除商业部分，实际住宅可售楼板价为3.66万每平。

相比之下，象屿住宅地价高出约5000元每平，而两者直线距离约1公里，象屿位于兰香湖北岸，紫江位于兰香湖南面。

目前，象屿地块已经开盘三次，项目名为天誉兰香。首次开盘时间为2025年9月29日，推出66套住宅，均为洋房产品，截至目前已销售60套。

第二次开盘时间为10月24日，推出66套住宅，同样都是洋房产品，截至目前已销售31套。

第三次开盘时间为12月12日，推出50套住宅，产品为类别墅的联排和叠加，截至目前已销售7套。

从定价来看，天誉兰香洋房均价在7万每平左右，叠加均价在7-9万每平，联排均价在10万每平左右。

如今，项目处于销售期，后续还有不少货值，此时周边又成交一幅新地块，而且产品类似、成本更低，这无疑给了象屿更大压力。

所以，为何这次象屿不去竞拍，至少可以抬一下价格。

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