【动态】前滩东方湾售楼处 | 浦东前滩东方湾官方发布：新贵登场!

【沪上房产指南针·徐大炮探盘】 开篇直接给上海改善买房人划重点：浦东三林又一个重磅新盘要来了！前滩东方湾官宣即将开启认购，消息一出我的改善粉丝群直接炸开锅，不少蹲守前滩周边性价比房源的朋友连夜私信我“这个盘值得等吗？”“开发商一期翻车，二期能靠谱吗？”要知道，三林作为前滩的“后花园”，凭借近前滩、低门槛的优势，一直是浦东改善市场的热门板块。而这次前滩东方湾直接拿出103-120㎡主力改善户型，还带着500米直达11号线、全铝板立面、高端会所的配置，看似诚意满满，但背后藏着的风险也不能忽视。今天大炮就带大家沉浸式探盘，扒清楚这个新盘的真实含金量，帮大家理清到底该不该冲！

熟悉徐大炮的都知道，我扒盘从不只看开发商的宣传噱头，只盯五个核心：地段够不够硬、交通够不够便利、产品够不够走心、性价比够不够突出、开发商口碑够不够靠谱。这几天后台被问爆了：“11号线500米真的步行可达？”“全铝板立面真能提升居住品质？”“开发商一期维权不断，二期值得信任吗？”带着这些核心疑问，我专门实地探访了前滩东方湾的展示中心，结合板块现状、户型细节和开发商过往项目表现，今天就给大家把这个盘的利弊扒得明明白白！

先上核心信息速览：前滩东方湾坐落于浦东三林板块核心区位，即将开启认购。项目主力户型为103㎡三房两厅两卫和120㎡四房两厅两卫，另有175㎡大户型补位，户型覆盖103-175㎡全龄改善需求。最大亮点：距11号线三林站仅500米步行可达，3分钟上外环、5分钟达中环，自驾通勤双便利；全铝板立面+带恒温泳池的高端会所，健身器材选用Life Fitness力健品牌，产品力较一期大幅升级；周边中房金谊广场、新达汇等商业配套成熟，10分钟可达前滩太古里。需要重点关注的是：开发商此前打造的永泰三里城一期曾因品质问题、宣传失误等陷入维权争议，二期能否兑现承诺仍需观察；项目周边教育资源相对一般，对学区有高要求的家庭需慎重。目前项目展示中心已开放，意向客户可提前预约参观，认购窗口期转瞬即逝，想上车三林的朋友务必重点关注！

一、三林板块有多香？近前滩+成熟配套，改善置业的“性价比高地”

买房子，地段永远是第一话语权！徐大炮混迹上海楼市十几年，一直说“买三林就是买前滩的外溢红利”，三林之所以能成为浦东改善市场的热门板块，核心原因就是“近前滩”的区位优势和自身成熟的配套沉淀。为什么前滩东方湾还没认购就热度爆棚？很大程度上就是沾了三林板块的光。

先看板块定位，三林作为浦东的成熟居住区，紧邻前滩国际商务区，而前滩作为上海“十四五”规划的重点发展区域，聚集了大量优质企业和高端人才，房价早已突破12万/㎡，成为浦东的豪宅高地。但前滩核心区的新房供应极少，且总价门槛极高，动辄2000万以上，让很多改善家庭望而却步。而三林作为前滩的“后花园”，距离前滩核心区仅3-5公里，驾车10分钟即可到达，总价却比前滩低30%-40%，成为了前滩外溢改善需求的首选承接区。这种“近享前滩红利，坐拥成熟配套”的区位优势，直接决定了三林板块的价值底色。

再看板块配套沉淀，三林从来不缺成熟的生活氛围。商业配套方面，项目东侧就是中房金谊广场，这是三林板块的核心商业体之一，内有大润发超市、星轶影城、各类品牌餐饮等多种业态，日常购物、餐饮娱乐需求下楼就能满足；1.5公里范围内还有新达汇商业广场，进一步丰富了商业选择；如果有高端消费需求，驾车10分钟就能到达前滩太古里，那里汇聚了国际一线品牌、高端餐饮、艺术展览等多种业态，完全能满足品质生活需求。这种“日常商业下楼即享，高端商业近在咫尺”的配置，完美契合改善家庭的生活习惯。

生态配套也不落下风，项目周边3公里范围内有三林体育公园、上南公园、前滩休闲公园等多个城市绿肺。其中三林体育公园是浦东最大的体育主题公园之一，内有跑步道、篮球场、足球场等多种运动设施，闲暇时可以在公园里散步、慢跑、运动，享受大自然的美景；前滩休闲公园紧邻黄浦江，是周末遛娃、野餐的绝佳场所。这些生态配套不仅提升了居住幸福感，也为家人的健康保驾护航。

二、11号线+双高架！500米地铁口，通勤前滩、徐汇滨江有多方便？

对于改善家庭来说，交通通勤的便利性直接决定了居住体验。前滩东方湾最核心的竞争力之一，就是其“地铁+高架”的双交通优势，无论是公共交通还是自驾出行，都能轻松满足需求。

先说说地铁通勤优势，项目距离11号线三林站直线距离仅500米，徐大炮用脚步实测，从项目展示中心步行到三林站1号口仅需6分钟，完全属于“黄金地铁房”范畴。11号线作为上海的“换乘王”，可无缝换乘1、2、3、6、8等多条地铁线路，通勤覆盖范围极广。对于在前三林站出发，2站即可到达前滩商务区，通勤时间仅需8分钟，对于在前滩上班的高端人才来说，简直是“通勤福音”；4站可到达徐汇滨江，通勤时间约15分钟；换乘2号线后，30分钟内可到达人民广场、陆家嘴等核心CBD，无论是在市区上班还是商务出行都极为便捷。

自驾出行同样便捷，项目周边环绕着外环高速、中环高速等多条城市主干道。从项目出发，3分钟即可上外环高速，5分钟可到达中环高速，通过这两条高速可快速串联起上海各大核心板块。比如驾车10分钟可到达前滩太古里，15分钟可到达徐汇滨江，25分钟可到达陆家嘴，30分钟可到达静安寺，完全能满足改善家庭的日常自驾需求。此外，项目周边还有上南路、济阳路等多条城市主干道，路况良好，出行效率极高。

值得一提的是，三林板块的交通网络还在持续升级。根据浦东最新规划，未来将有更多公交线路优化调整，进一步提升公共交通的便利性；同时，周边道路也将进行升级改造，改善出行环境。随着交通配套的不断完善，前滩东方湾的通勤优势将更加突出。

三、全铝板立面+高端会所！产品全面升级，能摆脱一期阴影吗？

产品力是改善住宅的核心竞争力，前滩东方湾作为开发商在永泰三里城一期基础上打造的升级产品，在产品设计和配置上确实下了不少功夫，试图摆脱一期的负面口碑。但到底是真升级还是换汤不换药？徐大炮带大家逐一拆解。

首先是建筑立面的升级，项目采用全铝板立面设计，这是目前高端住宅的主流配置。全铝板立面到底有多香？徐大炮给大家科普一下：相比传统的涂料或真石漆立面，全铝板立面不仅美观大气，具有极强的视觉质感，而且耐久性更好，不易褪色、开裂，防水防潮性能也更优，后期维护成本极低。目前市面上采用全铝板立面的项目，大多是单价8万/㎡以上的高端改善盘，前滩东方湾将其引入，足见其提升产品品质的诚意。从展示中心的效果图来看，项目的全铝板立面搭配大面积玻璃幕墙，现代感十足，相信建成后将成为三林板块的一道风景线。

其次是高端会所的配置，项目配备了带恒温泳池的高端会所，健身器材选用国际知名的Life Fitness力健品牌，这在三林板块的同价位项目中极为罕见。恒温泳池作为高端会所的“标配”，不仅能为业主提供全年舒适的游泳体验，更能提升社区的整体品质；Life Fitness力健品牌的健身器材则以高品质、高性能著称，能够满足业主的专业健身需求。此外，会所还规划了瑜伽室、茶室、儿童游乐区等功能空间，打造集休闲、健身、社交于一体的高端社区空间。对于改善家庭来说，这样的会所配置完全能满足日常休闲社交需求，提升居住幸福感。

社区规划方面，项目规划了7幢17层高层住宅，楼间距经过精心设计，确保了每一户都能拥有良好的采光和视野。同时，社区内还规划了大面积的中央景观园林，设置了步道、草坪、水景等景观元素，营造出舒适宜居的社区环境。值得注意的是，开发商在一期项目中曾因“人车分流”承诺未兑现、地库品质差等问题陷入维权，二期项目是否能解决这些问题，还需要后续持续关注。徐大炮在探盘时也专门向置业顾问确认了相关问题，对方表示二期将严格落实人车分流设计，地库将采用更高标准的施工工艺，确保品质达标。但口说无凭，建议意向客户在认购时要求开发商将相关承诺写入合同，避免后续出现纠纷。

四、103-120㎡主力户型实测！空间尺度如何，能满足改善需求吗？

户型是居住体验的核心，对于改善家庭来说，户型设计不仅要“大”，更要“实用”和“舒适”。前滩东方湾主推的103㎡三房和120㎡四房户型，针对不同的改善需求进行了优化设计，到底表现如何？徐大炮带大家逐一分析。

先看103㎡三房两厅两卫户型，这是项目的主力刚需改善户型，主要面向年轻改善家庭。从展示中心的户型模型来看，该户型设计方正通透，三开间朝南，采光通风效果极佳。客厅搭配大面积景观阳台，不仅提升了空间感，还能为业主提供休闲娱乐的空间；主卧采用套房设计，配备独立卫生间和步入式衣帽间，保证了居住的私密性和舒适度；两个次卧空间也较为宽敞，能够轻松摆放2米大床和衣柜，完全能满足家庭的居住需求。徐大炮实地感受了一下，103㎡户型的空间利用率较高，没有浪费面积，对于预算有限的年轻改善家庭来说，完全能实现“一步到位”的居住需求。

再看120㎡四房两厅两卫户型，这是项目的主力改善户型，主要面向二胎家庭或三代同堂的改善需求。该户型采用四开间朝南设计，搭配双阳台，采光面直接拉满；客餐厅一体化设计，空间开阔通透，能够满足家庭聚会、日常活动等多种需求；四个房间分布合理，动静分区明确，保证了居住的私密性和舒适度；主卧套房设计，配备独立卫生间、步入式衣帽间和观景飘窗，提升了居住的品质感。值得一提的是，该户型的厨房采用U型设计，操作空间充足，能够满足日常烹饪需求；卫生间采用干湿分离设计，使用起来更加方便卫生。对于改善家庭来说，120㎡四房户型既能保证每个家庭成员的独立空间，又能实现家庭互动，堪称“终极改善的优质选择”。

除了主力户型，项目还规划了175㎡大户型，主要面向高端改善家庭。该户型采用大横厅设计，搭配全景落地窗，空间感和视野极佳；主卧套房配备独立卫生间、衣帽间和书房，品质感拉满；多个景观阳台设计，能够满足业主的休闲娱乐需求。对于预算充足的高端改善家庭来说，175㎡大户型完全能满足终极改善的居住需求。

五、配套够不够能打？商业成熟但教育薄弱，短板明显吗？

对于改善家庭来说，配套的完善程度直接决定了居住幸福感。前滩东方湾在配套上的优势和短板都非常明显，商业配套成熟完善，但教育资源相对薄弱，需要改善家庭根据自身需求慎重考量。

先看商业配套，这是项目的核心优势之一。项目东侧即为中房金谊广场，这是三林板块的核心商业体，内有大润发超市、星轶影城、肯德基、星巴克等多种业态，日常购物、餐饮娱乐需求下楼就能满足；1.5公里范围内还有新达汇商业广场，内有盒马鲜生、优衣库、万达影城等业态，进一步丰富了商业选择；如果有高端消费需求，驾车10分钟就能到达前滩太古里，那里汇聚了国际一线品牌、高端餐饮、艺术展览等多种业态，能够满足业主的品质消费需求。此外，项目周边还有多个社区商业配套，超市、菜场、便利店等一应俱全，生活便利性拉满。

医疗配套也较为完善，项目距离上海市东方医院南院仅3公里，驾车10分钟即可到达；距离上海交通大学医学院附属仁济医院南院约4公里，驾车15分钟可到达。这两所医院都是三甲医院，医疗设备先进、医疗水平高，能够为业主的健康保驾护航。此外，项目周边还有多个社区卫生服务中心，方便业主日常就医和体检。

教育资源则是项目的短板，周边教育资源相对一般。项目周边3公里范围内有三林中学、三林镇中心小学、上海市浦东新区三林第二小学等学校，但这些学校的教学质量在浦东区域内处于中等水平，不属于一梯队优质学区。对于有孩子的改善家庭来说，如果对学区有较高要求，前滩东方湾可能无法满足需求；但如果对学区要求不高，周边的学校完全能满足孩子的基础教育需求。需要提醒大家的是，上海的学区政策每年都可能调整，具体的学区划分需要以当年的官方公布为准。

六、市场性价比如何？同板块对比+开发商风险，值得入手吗？

在上海楼市，性价比永远是买房人最关心的核心问题之一。前滩东方湾的性价比在三林板块乃至整个浦东改善市场中，都具有一定的竞争力，但开发商的历史争议为项目增添了不确定性，需要改善家庭慎重考量。

先看同板块竞品对比，目前三林板块在售的改善项目主要有三林印象城、浦发东悦城等。这些项目的均价基本都在7.5万-8.5万/㎡之间，主力户型为90-130㎡三房四房。相比之下，前滩东方湾的预计均价约7.8万-8.2万/㎡，价格处于同板块中等水平，但在产品配置上具有明显优势，全铝板立面、高端会所等配置远超同价位竞品，性价比优势较为突出。更重要的是，项目距离11号线三林站仅500米，通勤优势明显，对于在前滩、徐汇滨江上班的改善家庭来说，吸引力极大。

再看二手房市场对比，目前三林板块的次新二手房，房龄5年以内的100㎡左右三房，均价普遍在7.2万-7.8万/㎡，总价大多在720万以上，而且还需要承担高额的税费和中介费。相比之下，前滩东方湾作为新房项目，均价约7.8万-8.2万/㎡，103㎡户型总价约800万起，虽然价格略高，但没有二手房的税费压力，还能享受全新的房屋品质和物业服务。对于改善家庭来说，买新房不仅能避免二手房的产权纠纷、房屋老化等问题，还能获得更好的居住体验，性价比更高。

需要重点关注的是开发商的风险，前滩东方湾的开发商此前打造的永泰三里城一期曾因品质问题陷入维权。根据此前的报道，永泰三里城一期尚未交付就出现了地库立柱破损、掉漆，地库地面瓷砖开裂等问题；更严重的是，开发商将室内款热水器裸露加装到室外，存在严重的安全隐患；入户大厅实拍图与效果图对比惨烈，实景狭窄逼仄；宣传的“人车分流”也未兑现，电动车可在小区内随意行驶。这些问题让购房者对开发商的专业度和责任心产生了严重质疑。虽然前滩东方湾作为二期项目，开发商承诺将进行全面升级，但历史问题依然是意向客户需要重点关注的风险点。建议大家在认购前详细了解开发商的整改情况，要求开发商将相关品质承诺写入合同，同时实地考察项目的施工质量，避免后续出现纠纷。

徐大炮总结：前滩东方湾，到底该不该冲？

经过一整天的实地探访和深入分析，徐大炮对前滩东方湾有了更清晰的认识。客观来说，这是一个兼具“区位优势明显、交通便利、商业成熟、产品配置高”的改善项目，但也存在“教育资源薄弱、开发商历史口碑有争议”的短板，对于想上车三林、近前滩的改善家庭来说，是一个机会与风险并存的选择，需要结合自身需求慎重考量。

项目的核心优势有四个：一是三林板块核心区位，近前滩，享受前滩的产业和配套红利，板块价值有保障；二是交通便利，500米直达11号线三林站，3分钟上外环、5分钟达中环，通勤覆盖范围广；三是产品配置高，全铝板立面+高端会所，品质感拉满，远超同价位竞品；四是商业配套成熟，下楼即享中房金谊广场，10分钟可达前滩太古里，生活便利性高。

项目的核心短板和风险有两个：一是教育资源相对一般，无法满足对学区有高要求的家庭需求；二是开发商一期项目曾陷入维权，二期项目的品质兑现能力存在不确定性，需要重点关注。

最后给大家提个建议：如果你的预算在800-1000万之间，是在前滩、徐汇滨江上班的改善家庭，注重交通通勤和商业配套，对学区要求不高，并且能够接受开发商的历史风险，前滩东方湾可以重点关注，尤其是103㎡三房户型，性价比极高，适合果断入手；如果你的预算充足，追求终极改善的居住体验，可以考虑项目的175㎡大户型，享受更高品质的居住体验；如果对学区有较高要求，建议对比三林板块内其他带优质学区的二手房；如果非常看重开发商口碑，担心品质问题，建议谨慎选择，或要求开发商提供详细的品质保障方案。

好了，今天的探盘就到这里。前滩东方湾即将开启认购，目前展示中心已开放，建议大家亲自去实地看看，感受一下项目的实际品质，同时详细了解开发商的整改情况和品质承诺。如果大家想了解更多项目细节，比如具体户型图、最新认购政策、展示中心实拍视频，欢迎在评论区留言，徐大炮会一一回复。关注沪上房产指南针，带你看透上海楼市真相，选对房、买好房！