2025年物业行业洗牌：价格战倒逼服务回归本质

2025年，物业行业在价格调整与撤场洗牌的阵痛中，正从规模扩张转向一场以“质价相符”为核心的服务价值回归。

中房报记者 梁笑梅 北京报道

2025年末，一场围绕物业服务价值的深度重构席卷全国。以中梁沐宸院小区在12月27日主动调整服务方案为标志，多地社区正通过优化服务、细化标准与调整费用，探索可持续的新模式。其“结合当前经济环境及业主需求”的表态，清晰折射出行业与业主共同寻求“质价相符”新平衡点的努力——这远非单纯的降价信号，而是行业迈向高质量发展的关键转折。

调整已成常态。中指研究院《2025年中国物业服务价格指数研究报告》指出，全国20个重点城市物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比微跌0.23%，且呈现“服务等级越高，调整幅度越大”的鲜明特点。政策层面，重庆、青岛等地的指导价政策正从源头规范市场秩序；同时，业主权利意识日益成熟，共同驱动行业摒弃粗放模式。

然而，转型之路伴随阵痛。部分难以适应新环境的物业企业选择退出，暴露了过往依赖规模扩张、忽视服务本质模式的脆弱性。一场深刻的行业洗牌已然拉开序幕。

价格下行与市场出清

本轮调整的直接表现是价格结构性下调。上述中指报告显示，降价呈现“星级越高，降幅越大”的特点：三星级服务费同比微跌0.09%，四星级跌0.28%，五星级跌幅则达0.51%。政策引导提供了制度框架，重庆、青岛、武汉等地相继出台的物业费指导价，从源头遏制不合理收费。

业主意识的觉醒成为关键推动力。长期存在的“质价不符”问题激发了具体行动。武汉光谷某高档小区物业费直降30%后，业主的欢呼被视为维权意识成熟的标志。

但降价并非共赢。物业企业面临成本刚性上涨与收入下降的双重挤压。有物业经理算账：人力成本占支出六成，保安保洁工资五年涨了50%，费调后连工资都难以保障。2024年，物业服务百强企业净利率首次跌破5%。

撤场潮随之而来。2025年8月31日，中海物业退出鄂州双创之星小区，主因是业主累计欠费近60万元；金科服务也退出了服务近6年的重庆某小区，同样因长期亏损。克而瑞物管数据显示，中海物业2025年上半年退盘面积达2680万平方米；金科服务同期退出的住宅面积是新增面积的3.6倍。

这些压力，也直接反映在上市物业企业的营业收入和利润上。

根据数据显示，2025年上半年，63家上市物企营业收入总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下滑0.5 个百分点;毛利润均值为4.6 亿元，同比下降2%。

更为严峻的是，一些小区在物业撤场后陷入混乱。武汉某小区物业撤场不到半个月，保安保洁集体离职，监控瘫痪，垃圾堆满楼道。物业撤场导致小区管理真空，房价贬值10%～20%，形成了“没有赢家”的困局。

降价潮表面上是价格调整，实质上是行业洗牌的序幕。过去依靠房地产红利“躺着赚钱”的时代一去不返，物业企业不得不重新思考生存之道。

十字路口：回归服务本质的共识

当降价潮与撤场潮交织，行业站在了十字路口。中国物业管理协会副会长宋宝程指出：“2025年中央经济工作会议明确提出推动行业从传统管理导向向现代服务导向转型，这击中了权责模糊、本质异化的核心症结。”

他强调，转型绝非物业公司的“独角戏”，需政府、企业、业主三方合力。

政府角色需从“全能监管”转向“精准赋能”。宋宝程认为，部分法规存在“重管理、轻服务”倾向，赋予企业过多超出能力的义务。政府应清理冗余要求，同时建立“菜单式”服务标准与信用体系。北京等地已开始探索将服务分为“必选”与“可选”，供业主按需选择。

企业必须从“管理者”转型为“服务者”。部分企业曾将规模置于质量之上，导致信任危机。转型关键在于厘清边界，深耕需求：基础服务建立标准化响应，增值服务拓展“物业+养老”“物业+社区”等场景。推行“阳光账本”、酬金制等透明模式，是实现“质价相符”的基石。

业主应从“被动诉求者”变为“共治参与者”。宋宝程指出一个认知误区：部分业主对物业服务持“双重标准”，将物业费视为“无限责任担保”。行业健康发展需要业主树立权责对等意识，通过业委会等渠道理性参与监督。

多位业内人士认同，物业费调整的核心是让价格回到“质价相符”轨道。同策研究院联席院长宋红卫表示：“限价政策主要是解决前期定价不透明、开发商垄断等问题。”实现这一目标，需要推动业委会成为有效组织、引入第三方评估审计、规范服务方案与价格公示等制度保障。

宋宝程总结道：“行业的导向调整，本质是推动回归‘服务民生’的核心价值。政府监管划定方向，企业升级筑牢根基，业主参与凝聚合力，三者缺一不可。”

展望2026年，物业管理行业正站在崭新起点。其价值内核已发生根本转变——从追求利润规模到追求服务品质，从单一管理到多元共治，从社区成本中心到生活价值中心。这场伴随阵痛的转型，正是行业走向成熟、迈向高质量发展的必由之路。未来的物业服务，必是在清晰规则下，以专业赢得认可、以创造价值实现发展的民生事业。行业的未来，已是一场关于“质”与“值”的终极考验。