宁波市住建局局长吴耀明：房地产行业进入高质量发展的关键阶段

宁波市住房城乡建设局局长吴耀明

宁波市房地产市场总体保持了稳健调整的态势，展现出供给结构优化、市场韧性增强的积极特点。

于帅卿 中房报记者 马淑艳 北京报道

“报告充分体现了中央对房地产市场平稳健康发展的高度重视，为城市层面推动房地产高质量发展指明了方向、明确了落脚点。”12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开期间，宁波市住房城乡建设局局长吴耀明在接受中国房地产报记者采访时，开门见山地表达了对会议精神的深刻感悟。

吴耀明表示，面对房地产市场供求关系的重大变化，宁波市正以市场筑底转型为契机，通过“好房子”建设与保障房供给双轮驱动，在“控增量、去库存、优供给”的系统施策中，探索房地产业高质量发展的实践路径。

“2026年，我们总体判断，市场将在调整中逐步筑底，并在高质量发展导向下呈现‘稳中提质、结构优化’的新态势。”吴耀明表示。

楼市韧性增强

中国房地产报：听完住建部部长倪虹的全国住建工作会议报告后，有什么感触？

吴耀明：全国住建工作会议内容非常系统全面，倪虹部长的报告明确了当前住房和城乡建设发展的方向，也为我们下一步工作提供了清晰的指引。感受最深的是，报告充分体现了中央对房地产平稳健康发展的高度重视，特别是强调要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，推动房地产业从高速增长转向高质量发展，这让我们地方层面推动房地产高质量发展有了更明确的落脚点。

中国房地产报：2025年，宁波市楼市交易情况如何？有什么新的特点？

吴耀明：今年以来，宁波市房地产市场总体保持了稳健调整的态势，展现出供给结构优化、市场韧性增强的积极特点。

一方面，从交易情况来看，市场稳步筑底，尤其是今年下半年以来，销售降幅已呈现连续收窄态势，反映出市场预期正逐步企稳改善。

从全年来看，市场呈现的一个显著特点是，住房消费正从“有没有”加快向“好不好”转变。今年以来，宁波市140平方米以上商品住房销售逆势增长了28.3%，销售面积在市场化销售总量中占比超过了30%，充分说明居民对居住品质、空间功能的需求日益提升，改善性住房需求已成为市场的重要支撑力量，也驱动房地产开发企业更加注重产品力和项目品质，推动房地产行业向质量提升转型。

另一方面，楼市结构正在发生深刻调整，逐步形成“增量存量并重”的新格局。新房市场更加聚焦于满足品质改善需求；二手房市场则表现出较强的韧性，1~11月成交面积706.3万平方米，与去年同期基本持平，有效满足了刚需、落户、子女教育等多样化需求，成为市场的“稳定器”。

中国房地产报：2025 年，宁波白名单项目、存量房收购用作保障性住房的工作推进情况如何？

吴耀明：2025年，宁波市始终坚持以保障民生、稳定房地产市场为核心，扎实推进房地产融资协调机制落地见效，重点从两个方向推进落实：一是扩围增效，通过市场化、法治化原则，实现存量融资项目100%“应进尽进”，将符合条件的项目批量纳入备案制白名单，目前授信额度1270亿元，实际放款927亿元，规模在全省排第二位；二是精准纾困，对存在资金困难的保交楼项目，实施“一楼一策”精准帮扶，推动一批项目通过申请制白名单获得融资支持，有效保障了项目建设资金需求，目前宁波77个保交房项目已全部按期完成交付销号。

在探索推进收购存量商品房用作保障性住房工作方面，宁波宁海县在2024年率先推进，收购了一个项目、563套房源，改造后用于配租型保障性住房；今年又分别在鄞州、奉化两地收购了2个项目、568套房源，用于配租型和配售型保障性住房，在政策上、项目上都实现了突破。同时，我们抓住地方政府专项债“自审自发”试点机遇，出台了地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房工作指引，目前已有1个项目成功发行专项债。

下一步，我们将进一步鼓励引导收购存量商品房重点用于保障性住房，支持多渠道筹集建设公租房房源，推广市场化收购模式，加大小户型、低租金宿舍型保租房筹集力度，目前已有4个收购存量房用作保障性住房发行专项债储备项目，专项债需求额度8.7亿元。

实现精准有效供给

中国房地产报：近期，中央经济工作会议强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，在“控增量、去库存、优供给”方面，宁波有什么落地计划？

吴耀明：目前，结合宁波楼市实际情况，我们正在系统推进这三方面工作，这是一个有机整体，不能割裂开来。

第一，控增量，核心是精准施策、优化结构。现在，房地产市场已进入“存量时代”，不能再走盲目扩张的老路，但“控增量”不是完全不供地，是要根据人口、库存和资金状况，建立“人—房—地—钱”联动机制，实现精准有效供给。比如，对库存压力大的区域，土地供应会从严控制；对需求仍然较旺、产品适配度高的区域，适当增加有效供给。2025年，在土地出让时，宁波就加强了与库存去化周期的挂钩，从效果看，新开盘项目去化率都比较理想。

下一步，我们将结合城市更新和城中村改造，积极盘活存量低效用地，推动城市发展更加集约、高效。

第二，去库存，关键是多措并举、激发活力。宁波市目前商品房去化周期17.3个月，处在合理区间，但压力依然存在。去年“9·26”以来，宁波在落实“四个取消”“四个降低”“两个增加”的基础上，推出了商品房促销、“以旧换新”活动、房票安置等一系列政策措施，对商品房去库存发挥了重要作用，市场活力有效激发。

下一步，我们将继续迭代升级二手房“以旧换新”活动，加力实施房票安置政策，加大市场促销力度，同时通过收购存量商品房，重点用于保障房、人才房、宿舍等，既促进去库存，也有效补充保障性住房房源。

第三，优供给，重点是建设“好房子”，满足新需求。宁波市是住建部《住宅项目规范》出台后，第一个修订推出地方实施细则的城市，我们还针对不同人群，发布了11套“好房子”场景设计指南，并在鄞州区开展了全国“好房子”试点，针对城中村、老旧小区等打造了10套样板房，采用装配式装修，性价比高，很受欢迎。

下一步，我们将围绕倪虹部长提出的“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”五个方向，把新房子建成好房子，把老房子改成好房子，全过程全链条提升住房品质，让群众住得舒心、安心，同时精准对接新市民、青年人等群体的住房需求，优化保障性住房的区位、户型和配套，提高供给的有效性和满意度。

中国房地产报：“十五五”规划将“推动房地产高质量发展”置于民生保障与共同富裕框架下，这释放了什么信号？房地产行业在未来5年的高质量发展要如何做？

吴耀明：这释放了一个重要信号：房地产要回归民生属性，与共同富裕目标紧密结合。未来5年，房地产行业将更注重发展模式的转变，从过去高杠杆、高周转转向稳健、可持续。为此，宁波将加快建设“市场+保障”并重的住房体系，加大“好房子”供给，更好地满足刚需和改善型需求。

我认为需要重点做好三方面工作：一是构建“市场+保障”的住房供应体系，优化商品住房供应结构，增加改善性、高品质住宅比例，同时加大保障性住房供给，通过新建、改建、盘活存量等方式，加快发展保障性租赁住房，满足新市民、青年人等群体的住房需求，“十五五”期间保障性住房惠及44万人以上常住人口。

二是大力实施住房品质提升工程，以高标准引领“好房子”建设，推广绿色建筑技术和智慧社区应用，同步提升物业服务质量，建立房屋全生命周期安全管理制度。

三是加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、交易和使用管理等基础性制度，深化“人、房、地、钱”要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构适配。

直面结构瓶颈

中国房地产报：从发展阶段来看，宁波市房地产行业前行中存在的主要问题是什么？有何建议？

吴耀明：当前，房地产行业正处于加速转型攻坚阶段，宁波的房地产行业也面临一些结构性、阶段性问题：一是供需结构性失衡问题。城市核心区改善型项目热销与外围区域库存高企并存，外围区域可售房源占比偏高、去化周期持续拉长，热点板块商品住房供应规模不足、难以有效满足购房需求。

二是发展模式转型步伐滞后问题。多数房企尚未彻底摆脱传统开发的路径依赖，在绿色低碳建筑、智慧化社区打造、全生命周期物业服务运营等高质量发展关键领域的资源投入与技术储备明显不足。

三是房地产与城市功能融合不足问题。部分区域存在配套规划落地迟缓、“一老一小”设施分布不均匀、托育服务体系不健全、适老化改造基础薄弱、公共服务空间供给不足等问题。

针对这些问题，我认为要从供需两端发力，以供给侧结构性改革为切入口，加快房地产业转型提质：一是优化供需结构，实施因城施策精准调控，核心区通过加大商改住力度、优化规划条件优先保障改善型住房供给，外围区域通过存量盘活、优化配套加快去化，平衡区域供需。

二是加大转型力度，以“好房子”建设为牵引，着力突破关键技术与产品标准，积极培育涵盖绿色建材、智慧家居、健康环境等领域的“好房子”全产业链；引导房企向绿色智慧建筑、全周期服务转型，落实融资支持政策，培育优质市场主体，激活行业活力。

三是深化城市更新，以构建15分钟社区生活圈为核心，全面推进完整社区建设，统筹配套“一老一小”、教育医疗等设施，优化住区空间布局，补齐社区服务短板，促进房地产与城市功能深度融合。

中国房地产报：对于2026年房地产市场有什么预判，还需要做好哪些工作？

吴耀明：近年来，通过加力推动房地产市场止跌回稳，有效释放刚性和改善性住房需求，房地产市场已经进入“止跌回稳、提质增效”的关键阶段。展望2026年，我们总体判断，市场将在调整中逐步筑底，并在高质量发展导向下呈现“稳中提质、结构优化”的新态势，一方面，市场预期将逐步趋稳，价格与成交量在政策效应持续释放下实现软着陆；另一方面，产业加速调整转型，具有优质产品力、服务力和可持续经营能力的房地产企业将进一步脱颖而出，安全、舒适、绿色、智慧的好房子将成为市场主流。

因此，我们仍要以“控增量、去库存、优供给”为主线，从供需两端攻坚发力，推动房地产行业高质量发展：供给端，深化“人房地钱”联动机制，加大核心区优质土地供应力度，推动绿色智慧的高品质住房入市，促进供需适配、区域均衡；需求端，深化住房“以旧换新”活动，优化交易流程、降低换房成本，多措并举提振市场信心，促进刚性及改善性住房需求充分释放。