有了孩子后小两居不够住了，是先卖了租房住，还是直面亏损苟着住

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我们目前一套大红门建欣苑次顶层64两居，一套洋桥二层小两居（我父母住），都是我们分别在婚前较高位买的。目前儿子一岁多，31年上学，两居住着挤，想置换，预算能到8/900。

方案一是把大红门次顶层卖了，直接买学区房，又担心房子买了再跌。

二是卖了大红门租房，就害怕生活不大安定。

三是卖了大红门，纯买一个无学区属性的纯为住着好，临上学再买占坑。

四是就在大红门凑合住，直到真住不下，或者到上学节骨眼再说，一直不大想接受这个现实（精装的房子目前跌很多，与其直面亏损不如苟着住）。

请问您有什么建议吗？能否给指导指导。

章哥：

1、建欣苑次顶层，这是典型的自住为主。小区是保障房性质的经济适用房，高楼层从居住角度则是性价比相对高，如果换成学区房可就肯定没有这性价比了。

因为虽然预算能到8/900万，在东西海也算普通学区房，溢价的比例降不下多少，平均值基本在25%左右吧。也就是说，花8/900万买房，得到600来万的居住体验，另外200多万是学区的价值。溢价在孩子上学前是利用不到价值的，还得承担入学人数下降后的保值风险。

所以考虑好再换吧，常规建议是学区房没必要准备太早。毕竟按照现在的人口趋势，低谷期至少要持续到2031年。也就是您家孩子上学了，趋势也有可能到底了，请问到时候您如何应对？

2、卖了+租房，那就算算账呗。北京现在的平均租金收益是1.8%，但您这套房既然性价比相对高，那我估计您这套房应该价值在300万左右，租金在5000左右，每年6万吧，年化收益2%左右。

那假定卖了房存银行，现在的五大行存款利率是最高1.5%，国债1.7%。也就是您最高的稳妥的年化收益能有5万左右，但要想租回现在这套房要花6万，您觉得合适吗？

另外现在的利率趋势还是下降通道，不少银行甚至都没有5年期存款了，最高3年的。因为银行也认为利率还有可能降，承诺的太长了怕吃亏。而租金是和本地区人口+平均收入强相关的，除非是人口明显逃离或百姓的整体收入下降，那租金才有可能随之下降。您觉得哪种可能性大？周期能有多久？历史上有过几次先例？

3、换个无学区的住着，过几年再换学区房。那这也是典型的改善了，凭个人喜好选择就行。只是考虑好置换成本，现在平均是置换一次的税费3%左右，两次就是6%，不计装修。那就算算账吧，如果房价没变化，以100平来说，两次置换可就把厨房换没了，至少是少了个卫生间。

4、是否凑合着也看自己，能接受就住着，忍不了就换呗。房子是用来住的，自己的感受最重要。

5、总之我没什么明确建议，只是列出这些情况供参考。换房是大事儿，甭着急，考虑好了再决定。

仅供参考。

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