现在的市场，时间窗口大于一切

刚刚，财政部发布减税大招。

不满2年的住房出售，增值税从原来的5.3%降到3%，从2026年1月1日开始执行。

这个幅度相当大了，一套500万的房子，可以少缴11.5万税费；1000万房子，可以少缴23万税费。

这个政策一出，可能会直接刺激二手挂牌量增加，现在先打个卡：

短期来看，这是卖出二手的窗口期，对新房有利空。

降税费意味着二手交易成本降低，能提高二手议价和成交效率，加上二手价格内卷，吸引客户去买二手。

但长期来看，从二手腾出来的购买力，还是会流入新房的。

当然，这不可能是雨露均沾，非核心区、二手房扎堆、新房迭代不明显的区域，一二手会陷入彻底的厮杀。

相反，有绝对竞争力的新房，尤其是高端购买力，想迭代核心资产的那群人，从二手置换到新房的链条可能会彻底打通。

说到底，现在的市场就两个趋势，要么是时间窗口大于一切，要么是皇帝女儿不愁嫁。

下边，趁着元旦前夕，盘一下今年市场和明年市场的看法。

1、时间窗口大于一切

今年的市场节奏就一个感觉，变化太快了，一月一个样。

今年4、5月，广州还能抬抬头，到了6、7月，体感直线下滑，这点从成交量都能看出来。

不少地块刚拿时还有稀缺溢价，没过多久，旁边就补上一宗更好、起拍价更低的新地块。

所以，很多开发商的做法，就是拿地后全力冲刺，抢时间、抢热度、抢客户。

今年上半年出让的地块，我看了一下，除了远郊区和城投拿的地，基本都开盘了。

除非你够硬，否则，跑得快，好世界。

一个例子，就是去年12月5日龙湖拿下的央璟颂，今年4月开盘爆了，5个月清盘，就是踏准了市场+超新规收紧的窗口期。

可是如果等到下半年才入市，就未必有这么幸运了。

另一个盘，距央璟颂就隔几公里，学铁商确定性更高，价格更低，开盘表现依然不及预期。

类似的例子不少，不一一赘述了，直接点说，现在的市场就是时间窗口大于一切，大于量价、大于产品。

当然，时间窗口期不可能永远都有，如果说上一波窗口期是开放新规，那下一波窗口期，就要等明年还能给到什么样的救市政策了。

2、结构性机会的重要性上升，竞争少、供应少的区域突围概率更高

怎么看结构性机会在哪里？看高溢价率地块在哪里。

一种是安置房地块，前10里占了3位，但它是另一套逻辑，参考意义不大。

第二种，是有绝对性竞争力的地块。

比如海珠南泰地块，从位置、产品、配套都是海珠西顶配，没有之一，是能辐射海珠西乃至荔湾的T0版本。

关于这块地，我们之前也写过，可戳25年广州土拍决战，76轮竞价，保利吞下海珠南泰复习。

第三种，就是供应量相对稀缺、产品断代的板块。

比如保利拿下的白云新城018地块，位于白云新城，位置核心，近四年就只拍出1宗商住地，没有新规产品，新房供应非常稀缺，主流二手房楼龄也有10年以上。

这样的板块，留给房企的操作空间就会很大。

3、产品迭代加速，低密度、强超配性、强记忆点的产品还是有机会

今年土拍还有一个直观的变化是：低密度地块明显多了。

48宗宅地里，仅有一宗容积率高于4.0，19宗容积率在3-4之间，其余29宗都在3以下。

这传导到一手上，就是产品迭代加快，板楼、小高层、低密洋房、乃至是叠墅、联排，明年会陆续有来。

新产品的杀伤力，还是挺猛的。

比如江玥上城的低密洋房，近期我们收到的粉丝咨询就挺多，据说首开24套，基本都被抢光了。

原因很简单，产品差异性直观、赠送率超标、价格到位。

建面约113-124平，5层做4户，每户配大花园、大露台，最大可达200平，总价不到500万起。

而另一个趋势，就是在超配性产品。

新规是突破不了了，那么、公区、会所、交标、外立面、物业、社区、交付都还是可以下功夫的，重点是对准客户需求。

这样做，既是加量不加价，也是和二手房进一步拉开差距。

毕竟二手房已经跌出了性价比，一二手房使用率拉不开大差距，你总得给客户一个买新房不买二手的强有力理由吧。

4、2026年上半年供应量会减少，主要以改善、豪宅产品为主

今年的土拍固然是减量，但质量上提升了，并且加快回归核心区域。

照这样说，2026年上半年，新房供应可能会减少，但会更聚焦核心地段，金融城、新中轴、白云新城、白鹅潭等。

同时，改善乃至是豪宅会是主流，不完全盘一下明年的重点项目：

珠实金融城项目，产品是140-260平大平层

中海广州大道南项目，产品为160-170平板楼

保利白云新城项目，包括两类产品，98-128平塔楼，123-180平板楼

绿城白云新城项目，是做100-140平产品

5、保利、越秀明年拿地KPI会更重

今年，越秀、保利是土拍市场的榜一、榜二大哥，但他们的土储对比他们的新房成交量级，还是有差距的。

以保利来说，今年成交金额超过了400亿量级，主力选手是去年拿下的面粉厂、绢麻厂、琶洲三兄弟。

但2025年全年，保利就拿了3块地，白云新城018、海珠南泰路以及已经入市的保利辰园湖境。

到2026年，这三个盘估计很难撑起400亿了。

那你说，为了支撑销量、人员配备，保利明年上半年要不要冲刺一把呢？

再说越秀，看似地多，但是强核心板块没货啊，除非拿下马场。

毕竟，现在的市场，就是要追求强核心项目，非核心区存量新房，除了降价、卷配套、用房票，很难有新招数了。

事实上，广州土拍市场里，还有很多硬菜没上桌的，比如马场、琶洲南区、琶洲中二区宅地等等。

2026年，广州楼市能否一战？评论区聊聊你的看法。

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