房价下跌后，财富蒸发了多少？

最近几年房价下跌，大量中产的财富直线蒸发。我想大家都知道最近几年家庭资产缩水了不少，但是具体多少呢，没有测算过。今天我以上海家庭为例，来算一算中产家庭们最近几年财富蒸发的数量。

上海目前大约有860万套存量住宅，而居民户数约为964万户，折算下来几乎是户均一套的水平。按照近十年二手房交易的套均建面90平米来估算，全市存量住宅总建筑面积大约在7.8亿平米左右。

回溯到2021年底至2023年初房价的高位时期，上海住宅均价一度冲高至7.29万元/平米。以此计算，那时整个上海房子的总市值达到了惊人的57万亿人民币。做个直观的对比：在常规时期，比如上证指数处于3000点左右时，整个A股的市值也不过70万亿上下。这意味着在巅峰时刻，仅上海一座城市的房产总市值，就几乎可以与全中国所有上市公司的市值总和相匹敌。

那段时期无疑是上海楼市的巅峰，坊间甚至流传着“卖掉上海，就能买下全中国的上市公司”的说法。然而，形势随后急转直下，截至目前，上海均价已回落至5.47万元/平米，相比巅峰时期下跌了25%。从宏观视角来看，这意味着上海楼市的市值凭空蒸发了约14万亿元。

这是一个什么概念？腾讯市值5.4万亿，阿里2.6万亿，拼多多1.3万亿，小米1万亿，美团0.55万亿，京东0.35万亿。上海楼市蒸发的市值，足以将这些互联网巨头全部买一遍，甚至还能余出一个茅台的身价。再看去年上海的GDP为5.4万亿，这几年的市值缩水，相当于整个上海辛辛苦苦干了三年的产出化为乌有。2023年上海全市居民存款余额为6.02万亿，楼市蒸发的数字，几乎相当于把全体居民的存款清空了2.5次。

宏观数据虽然震撼，但个体往往缺乏实感，让我们再将目光投向微观的家庭层面。在楼市巅峰时，57万亿的总市值分摊到全市964万户家庭，户均持有房产价值高达591万元。假设家庭资产的70%沉淀在房产上，那么当时上海每户家庭的账面总资产约为845万元人民币，折合美元约118万，妥妥的百万富翁级别。在不计入个人持有的商办、厂房等其他资产的情况下，仅凭住宅，上海户均净资产在当时就已超过了美国当年的平均水平（106万美元）。

但这仅仅是“纸面富贵”的虚幻泡沫。数据显示，2022年上海人均GDP仅为2.5万美元，而美国同期是7.6万美元，美国是上海的三倍。即便不比GDP，单论工资水平，美国也通常是上海的两到三倍。是楼市泡沫，让资产上处于劣势的上海人，在账面上追平了那些收入是自身三倍的美国人。

如果当时拥有全球视野的上海人，及时将手中高估值的泡沫资产置换为海外的硬通货或优质资产，或许真的能实现个人资产2-3倍的实质性跨越。但遗憾的是，如果缺乏这种认知，纸面财富终究只是镜花水月，终将归于平淡。

如今房价已经回落25%，那么上海户均资产下滑多少呢？

591*0.25≈148万，上海户均资产已经下降了148万。总资产跌破700万，户均Millionaire的现状落空了。

这里还没有算一手房，事实上很多郊区次新房，在二手市场已经跌破了2015年的开盘价。

以上算的是账面亏损，如果看实际发生的交易，21~23年这三年二手房的成交套数，是66万套，对应的是100万户左右的上海家庭。也就是说，真实产生亏损的上海家庭，占比就有15%左右。

巨亏的家庭有15%，如果把时间线延长，现在上海房价已经跌到2017年，算上资金成本，也就是说2016至2024年买房的家庭都或多或少会亏一些。这8年上海二手市场累计成交近二百万套，占全部存量住宅的近1/4。按一套平均直接影响两个家庭计算，波及近400万户，占全市户数的40%以上。

我看到有人说，住宅购买群体3/4以上是25-45岁的中青年人口，他们是这个城市社会生产、消费的中坚力量，当90后和80后被集体套死，未来的消费就好不了，不明白为什么不全力救市？（估计就是自己被套了）

原因很简单，如果大量负债扩表印人民币，在GDP没有实际快速增长的情况下，就一定会产生恶性通货膨胀，进而影响外汇。

房价如果真的跌了，只要不引发大规模坏账，不把银行体系拖下水，其实咬咬牙、熬一熬也就挺过去了。但要是汇率撑不住，那性质就完全不一样了。作为全球制造业中心，一旦汇率出现大问题，我们的产业优势和国际地位都会受到严重冲击，这带来的连锁反应远比房地产调整要复杂和危险得多，绝不是靠“忍一忍”就能解决的。

更加恐怖的是，现在是楼市的底吗？

最近半年，一线城市进入补跌阶段，每个月环比都会下降1.5%左右，这个跌幅比全国平均水平还要更高。

有人认为一线城市是“核心资产”，所以和其他城市不同，永远不会跌。但现实是，这个世界上根本没有只涨不跌的东西。所谓核心资产，最多只是跌得比别人晚一些而已。当三四线城市房价普遍腰斩，而一线城市只跌了25%，你就觉得这就是终点了吗？

经济学中有一个基本原理叫一价定律：同样的商品，在全球不同地方，长期来看价格应当趋于一致。如果存在明显价差，就会产生套利空间，吸引资金流动，直到价差被抹平。只不过，套利需要时间，流动性越差的资产，这个过程越长。问题是，中国的房子真的能和那些人均GDP是自己两三倍的发达国家卖一个价吗？

这个时间差，其实就是留给投资者的窗口期。我从2018年起就建议大家清理三四线城市的房产，2020年开始让大家抛掉非一线及杭州、成都之外的房子，到了2023年，我的观点是全中国的房子都要谨慎看待。举个例子：一套500万的房子，如果从2022年持有到现在，可能只剩350万。

但如果当时卖掉换成了黄金，现在价值约1000万；换成A股，大约700万；换成美股，也能到1000万；哪怕是买国债，现在也有550万。无论换成哪种资产，跟死守房产相比，都可能拉开两倍左右的差距。

高认知的人，必须得看懂未来的趋势，不然纸面财富终将是纸面财富，凭运气得来的终将凭实力亏回去。