2025年上海二手房市场：刚需需求表现如何？

在过去的2025年上海二手房共计网签成交量超过25万套，不知道对于这个数字大家有什么感想，其实不管是回顾以往的几年还是对于现在刚刚开始的2026年，去年全年二手房网签成交量超过25万套这个数据，说实话确实很刚需。

特别是现在住房不炒的大环境下，不敢说百分百，但也几乎不会有人在炒房了吧，在网上看到也有人讲这是限购放松后的以价换量，首先我们要知道现在房价比之前便宜不少，这是现实也是事实，这个并没有什么争议。

如果按照上海现在的房价，不说对比全国关注度比较高的一二线城市了，就拿上海周边城市来讲，按照高峰期对比现在的房价，上海二手房的房价跌幅有周边其他城市高吗？

如果按照这个逻辑，那么只要是房价跌幅高的城市岂不是都可以以价换量了？

显然不是这样的，特别从2016年过后，环沪周边的很多城市迎来新房热，全国很多地方都有人来到上海周边买房，这些年过去特别是有些新房交付后的小区，现在二手房成交价是当初新房价格的一半左右，这些小区并不在少数，为什么这些地方房价降的更厉害，反而没有网上很多人口中说的以价换量。

证明这些地方房子不是很刚需，之前都是投资客扎堆的地方，现在的情况我们也都是能想象到，不要觉得买房“刚需”这两个字是伪命题，那是对于没有需求的朋友来讲，如果是有需求并且预算足够的情况下，房子不仅是生活中的“刚需”也是生活质量的一种享受。

2026年年初和朋友们聊到2025年房价的时候，最大的感触就是，7月份开始，很多二手房挂牌的业主降价幅度比上半年要大很多，就是我们常讲到的议价空间开始松动了，主要原因还是同板块和同小区可对比的房源比较多。

特别是中内环总价400万以内的二手房，依然是成交量的主力军，就是大家口中常说的“老破小”，也是之前很多自媒体唱衰上海楼市的第一站，但是成交量是不会骗人，现实也确实让很多唱衰上海楼市的人打脸。

因为很多人有一个误区，就是一直认为房价下跌就不能买房了，那么在2016年全国楼市普涨之前的时候，很多人没有下手，在后面几年的房价顶峰上车的时候，现在又跌落到什么时候了？

因为没有人能够预测未来的楼市到底如何......

在以往很多人观念里，大部分人的心态都是买涨不买跌，可是现在房价确实比之前便宜了不少，难道现在买房的人都是明知山有虎，偏向虎山行吗？

就打个最简单的比方，去年这个时候很多人在上海看房，有些小区400万左右的房子咬咬牙也能上车，但是怕后期压力大一直在观望，现在300万出头就可以上车了，如果是刚需的朋友，必然肯定是一件好事，有人说那为什么不再等一年，万一房价还要便宜呢？

这就是刚需自住和投资客的不同，之前很多投资客又不自住，考虑的是后期涨跌的收益，虽然前些年很多人在房价高点买入的决策都栽了跟头。

但是刚需的朋友，什么时候买房合适，那就是有需求并且在预算足够的情况下，不管什么时候都是好时机，这一点上海2025年全年超25万套的二手房成交量就足以证明了，因为数据不会骗人！