公募REITs年度发行超2000亿，政策端迎来重磅破局，二级市场缩量寻底｜公募REITs面面观

财联社1月5日讯（财联社 杨斌 实习生 梁泽丰） 公募REITs正迎来历史性时刻，发行量突破了2000亿大关。

财联社据公开数据和券商研报梳理，截至2025年12月31日，我国公募REITs产品数量已达78只，合计发行规模突破2000亿元大关，达2017.49亿元（不含扩募）。从资产结构来看，交通基础设施与园区基础设施仍是市场的“压舱石”。从未来看，随着商业不动产REITs试点正式开启，证监会初步明确“1+3+N”框架安排，顶层设计迎来重大突破，公募REITs有望继续增长。

不过，在二级市场方面，2025年12月公募REITs二级市场价格在缩量中不断下行，逾七成个券下跌，特许经营权类资产为下跌“重灾区”。但从全年维度看，2025年中证REITs全收益指数累计实现涨幅4.34%。

一级市场：累计发行规模破2000亿，资产版图持续拓宽

随着常态化发行的深入，公募REITs市场容量稳步扩容。

据光大证券统计，截至2025年12月31日，我国公募REITs产品数量已达78只，合计发行规模突破2000亿元大关，达2017.49亿元（不含扩募）。从资产结构来看，交通基础设施与园区基础设施仍是市场的“压舱石”。截至年末，交通基础设施类REITs发行规模最大，累计达687.71亿元；园区基础设施类紧随其后，规模为329.33亿元。

12月仅1只新产品上市。深交所公告显示，华夏安博仓储物流REIT于12月19日上市，发行规模为24.48亿元，资产类型为仓储物流类。

公开数据显示，12月询价的华夏中核清洁能源REIT网下认购倍数高达340倍，创下历史新高。定价层面，该项目最终发行价定在5.015元/份，处于询价区间的99%分位，贴近上限定价，发行让利幅度仅为0.01%。申万宏源测算，其2026年预期派息率（4.71%）低于部分同类存量REITs，一二级价差被压缩至极限。

光大证券研报指出，2025年市场资产类型进一步丰富，数据中心、市政供热、农贸市场等“首单”项目相继落地，资产版图持续拓宽。2025年全年共发行公募REITs 19只，发行规模约387亿元。

二级市场：缩量探底，经营权类深度回调

12月公募REITs市场整体呈现“缩量下跌”态势。Choice数据显示，中证REITs全收益指数整体趋势向下，尤其是下半月以来7连阴连跌，尽管12月24日出现超跌反弹超过2%，但难以扭转月度颓势，全月收跌2.9%。从全年维度看，2025年中证REITs全收益指数累计实现涨幅4.34%。

（数据来源：Choice，财联社整理）

财联社注意到，特许经营权类资产成为下跌“重灾区”。光大证券研报显示，12月特许经营权类REITs回报率为-4.91%，显著弱于产权类REITs的-0.96%。其中，公用事业、交通、能源板块跌幅居前，分别下跌6.31%、5.55%和4.40%，相比之下，产权类资产表现互现，IDC板块逆势上涨1.23%，产业园板块跌幅收窄（-0.86%），但消费板块仍下跌2.61%。

个券方面，12月有23只REITs上涨，有55只REITs下跌。其中，，涨幅排名前三的分别是华泰南京建邺 REIT、中金重庆两江 REIT 和华夏基金华润有巢 REIT，涨幅分别为 9.13%、6.59%和 6.06%；跌幅排名前三的分别为浙商沪杭甬 REIT、国泰君安济南能源供热 REIT 和工银蒙能清洁能源 REIT，跌幅分别为 12.36%、11.28%和 10.64%。

（数据来源：申万宏源，财联社整理）

流动性方面，市场交易情绪降温明显。申万宏源研报指出，12月沪深REITs日均换手率降至0.40%，处于2025年单月最低水平。其中，保租房板块缩量最为明显，换手率较上月0.83%下降0.45个百分点至0.38%，显示市场观望情绪浓厚。

商业不动产REITs“1+3+N”体系落地，可把握扩募带来的增量机会

12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将基础设施 REITs的发行范围扩展至 15个行业，首次明确将商业办公设施（限于超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇）和城市更新设施（老旧街区、厂区改造）纳入申报范围。

12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，同日出台了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，沪深交易所也同步修订发布公募 REITs业务规则。

此次政策明确了“公募基金-ABS-SPV-底层资产”的持有路径，并支持“混装”模式，允许REITs持有业态相近、功能互补的资产组合。同时，审核注册流程得到大幅优化，交易所确认受理至出具首次反馈意见的时限缩短至20个工作日。

监管层构建了“1+3+N”的制度体系，针对商业零售、办公、酒店等不同业态实施差异化的信息披露标准，要求披露各业态构成及运营情况。业内人士指出，这将有助于盘活存量商业资产，推动行业由“重开发”向“重运营”转型。

国信证券研报分析称，2026年上半年将迎来解禁高峰，需关注短期供给冲击对价格的扰动。在投资策略上，建议采取“哑铃策略”，一方面，挖掘保租房、市政环保等刚需资产的稳定分红价值，凭借强制分红机制获取确定性收益；另一方面，布局数据中心、清洁能源等新基建赛道，分享产业升级带来的资产增值红利。此外，随着扩募机制的成熟，通过筛选底层资产运营稳健、估值合理的优质标的，把握扩募带来的增量机会也将成为2026年的重要投资逻辑。

（财联社 杨斌 实习生 梁泽丰）