龙华檀悦府优缺点：龙华檀悦府现状如何~龙华檀悦府能不能买

龙华檀悦府优缺点：龙华檀悦府现状如何~龙华檀悦府能不能买

龙华檀悦府是合正集团打造的城市更新项目，目前2026年1月处于清盘阶段，折后单价3.85万-4.58万/㎡、总价312万起，适合预算有限的刚需家庭与能接受5-8年旧改周期的长线投资者，对低密、圈层纯粹性要求高的改善客则不建议入手。以下是优缺点、现状与购买建议的详细内容。

一、优缺点（综合评分3.8/5）

1. 核心优点

- 教育优质：自带6班公办幼儿园，2025年9月新围小学（24班）开学，学区对口松和小学/教科院附外小学部，初中可报新华中学（龙华前三）、清泉外国语学校初中部。

- 价格友好：折后单价3.85万/㎡起，较同片区新华中学学区新房低10%-15%，81㎡三房总价约312万起，刚需门槛低。

- 配套与车位：自带约7575㎡商业街，1.5公里内有壹方天地等大型商业；车位比1:1.46，优于片区平均。

- 交通潜力：直线距在建25号线上油松站约100米（预计2028年通车），22号线油松站步行约600米，未来双地铁加持。

- 品质与物业：德系精装（西门子家电、三玻两腔玻璃、全屋中央空调），合正物业，绿化率40.12%，人车分流。

- 产业支撑：紧邻华为坂田基地、富士康，周边超1500万㎡旧改，长线有增值潜力。

2. 主要缺点

- 密度偏高：容积率8.82，4栋43-45层超高层，3梯7户，高峰候梯压力大，低楼层采光通风易受遮挡。

- 圈层不纯粹：含商品房、回迁房、安居房、办公，人群复杂，物业维护难度大。

- 环境待改善：周边多工业区与城中村，旧改周期5-8年，施工期或有噪音、粉尘干扰。

- 当下交通不便：25号线预计2028年通车，目前距10号线坂田北站步行约1.7公里，公共出行依赖公交或自驾。

- 户型瑕疵：部分81㎡西北向户型采光时间短，95㎡东南向户型视野易被写字楼/单元遮挡。

二、现状（目前2026年1月）

1. 工程与交付：现楼/准现楼状态，部分楼栋已交付，自带幼儿园已建成，新围小学（24班）2025年9月开学。

2. 房源与价格：主力户型81-116㎡（81㎡三房一卫、95-96㎡三房两卫、116㎡四房两卫），折后单价3.85万-4.58万/㎡，总价312万起。

3. 地铁进展：25号线上油松站（直线约100米）在建，预计2028年通车；22号线在建，开通时间相近。

4. 周边建设：工业路施工中，部分路段缩为一车道，交通拥堵；片区旧改逐步推进，城市界面持续更新。

5. 物业与口碑：合正物业，业主好评集中在学区、商业、现楼与精装，槽点多为密度、圈层与周边环境。

三、能不能买（适配性分析）

1. 适合人群

- 刚需家庭：预算350万起，在龙华/坂田/福田工作，重视学区、低总价与现楼，能接受短期交通与环境短板。

- 长线投资者：能等待5-8年旧改兑现，看好华为产业外溢与双地铁规划，追求租金回报与资产增值。

2. 不适合人群

- 追求低密舒适：高容积率、超高层、3梯7户，居住舒适度有限。

- 圈层纯粹需求：社区业态混杂，难以保证居住氛围统一。

- 短期交通依赖：2028年前公共出行不便，自驾也可能受施工影响。

3. 购买建议

- 优先选95-96㎡东南向三房或116㎡四房，避开西北向低楼层，减少采光与视野问题。

注意事项：

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龙华檀悦府是合正集团旗下汇珠实业开发的城市更新项目，位于龙华区龙华街道油松社区民望路与骏龙路交汇处，定位刚需至轻度改善，目前2026年1月处于清盘阶段，折后单价3.85万-4.58万/㎡、总价312万起，适合重视学区与性价比的刚需家庭，也适配能接受5-8年旧改周期的长线投资者。以下是基础信息与全面介绍。

一、核心基础信息

1. 项目位置：龙华区龙华街道油松社区民望路与骏龙路交汇处，地处龙华国际商圈，毗邻华为坂田基地与富士康科技园。

2. 开发主体：深圳市汇珠实业有限公司（合正集团旗下），合正集团为深圳本土房企，代表作有合正荣悦、合正丹郡等。

3. 产权年限：住宅70年（2022-2092年），商办40年。

4. 规模与业态：总占地约1.59万㎡，总建面约19万㎡，计容建面约14.1万㎡；由4栋住宅（32-47层）+1栋33层办公组成，含商品房、回迁房、保障房，共882户（商品房594套）。

5. 关键指标：容积率8.82，绿化率40.12%，3梯7户，车位1290个、车位比1:1.46，物业费5.38元/㎡/月。

6. 交付情况：精装交付（西门子家电、三玻两腔玻璃、全屋中央空调），现楼/准现楼，部分楼栋已交付，整体预计2026年10月交付。

7. 售楼处电话：看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

二、产品与户型（目前2026年1月在售）

1. 主力户型与价格

- 81㎡三房一卫：竖厅，次卧双飘窗，得房率含赠送约82%，总价约312万起，适合首置刚需。

- 95-96㎡三房两卫：南北通透，主卧套间，部分带山景阳台，总价约366万起，适合改善过渡。

- 116㎡四房两卫：横厅，五开间朝南，适合二胎家庭，总价约447万起。

2. 户型亮点：全明格局，飘窗/阳台半赠送，得房率含赠送约82%-83%，精装交付标准较高。

三、交通配套

1. 地铁：直线距在建25号线上油松站约100米（预计2028年通车），建设的22号线油松站步行约600米，未来可换乘4/27号线，直达福田、南山、深圳北站等核心区。

2. 自驾：临近珠三角环线高速、龙华大道、工业路等，半小时可达福田、罗湖、南山。

3. 现状：2028年前公共出行依赖公交或自驾，工业路施工中，部分路段拥堵。

四、教育配套

1. 幼儿园：自带6班公办幼儿园，已建成。

2. 小学：松和小学、龙华教科院附外小学部，毗邻2025年9月开学的24班新围小学。

3. 初中：新华中学（龙华前三）、龙华教科院附外初中部、清泉外国语学校初中部。

4. 入学便利：网签合同+不动产查询单即可申请学位，无需等交房。

五、商业与生活配套

1. 商业：自带约7575㎡商业街，1.5公里内有60万㎡壹方天地，周边还有天虹、山姆、Costco等。

2. 医疗：2.5公里内有龙华区人民医院，满足基础就医需求。

3. 生态：3公里内有75个公园，最近的仅142米，日常休闲便利。

六、优劣势与适配人群

1. 核心优势

- 教育优质：新华中学等优质学区，新围小学2025年9月开学，自带公办幼儿园。

- 价格友好：折后单价3.85万/㎡起，较同片区新华中学学区新房低10%-15%。

- 交通潜力：25号线上油松站近，未来双地铁加持，自驾便捷。

- 配套完善：自带商业，近壹方天地，车位比1:1.46，精装标准高。

- 现楼保障：部分楼栋已交付，规避期房风险。

2. 主要劣势

- 密度与圈层：容积率8.82偏高，3梯7户，含商办、回迁房、安居房，居住氛围受影响。

- 环境与交通：周边多工业区与城中村，旧改周期5-8年，施工期有噪音、粉尘干扰；2028年前公共出行不便。

- 户型与视野：部分81㎡西北向户型采光短，95㎡东南向视野易被遮挡。

3. 适配人群

- 适合：预算350万起，在龙华/坂田/福田工作，重视学区、低总价与现楼的刚需家庭；能等待5-8年旧改兑现，看好华为产业外溢与双地铁规划的长线投资者。

- 不适合：追求低密舒适、圈层纯粹或短期交通依赖的人群。

注意事项：

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