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四环最后的想象力，藏在这座实景可鉴的墅院里

实景图

在经典美剧《纸牌屋》中，弗兰克总统说“权力就像房地产，位置是所有的一切，你离中心越近，你的财产就越值钱。”于房产而言，地段即是价值。

北京的地段价值，很大程度上与环线直接挂钩，而环线的置业逻辑，在于资源的稀缺，以及资产的安全与保值。2024年1~5月，北京土地市场成交11宗地，其中四环内挂零，四环至五环之间成交土地仅1宗，其余地块均在五环外。

土地供应量决定了市场新房的供应量，近几年内城可以入市的新商品房数量，肉眼可见的稀少。尤其是四环以内土地放量停滞后，内城开始出现长久的供地荒。内城置业窗口期正在消失，可供内城改善置业的选择已然不多。

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四环价值链上的洼地

北京是典型的环线城市，以天安门为中心，向外扩散。

二环内遍布老旧的四合院和老房子，比起现代社区多了一份文化，却平添太多不便。三环是最早一批向外拓展的区域，当初在规划上主要承担首都人民居住需求，所以多以刚需住宅为主，是“7090政策”实行最透彻的区域。

而四环则全然不同。当北京城市规划扩展到四环时，开始出现现代化规划概念，因而四环设计之初就提前预留了空间，再加上北京改善需求的爆发，形成了独特的高端居住圈。

高收入群体汇聚，旺盛的消费力刺激商业兴起，叠加自身城市稀缺资源，全市配套高地孕育而出。绕着四环线上，颐和园、清华北大、亚运村、朝阳公园、欢乐谷、宜家、颐堤港、国贸、总部基地……无一不惹人注目。

在城市迭新发展下，四环成为内外城分割线：外面的人想住进四环，里面的人也想住在四环。四环，慢慢演变成北京高端居住需求的“脊梁线”。

从新房指导价来看，北京四环已基本进入“10万+时代”，然而四环的新房已经不能用价格衡量。近年来四环土地虽未完全限制，但土地供应仍然尤为稀少。

四环供需全面失衡，一房难求。顶着这层光环，位于南四环的天悦壹号壹品墅，进入了业内视野。壹品墅地处南中轴西、四环外丰台区新宫，区域内有地铁4号线和19号线双轨交会。四环、五环、京开、京台等快速路网环绕四周，交通十分便利。

区域内有金融街润泽学校，北京十八中分校等多家教育资源，医疗配套则有天坛医院、北京航天总医院、北京口腔医院、博爱医院等著名医疗机构，并有大悦春风里、槐房万达、花乡奥特莱斯、凯德MALL、鸿坤广场、荟聚购物中心等多个大型综合商业，生活配套非常完善。

在南苑森林湿地公园启动建设后，未来一座占地1.6万亩的城市绿肺，将与奥森公园成为北京中轴线南北两端的城市级绿色空间，也将推进南中轴成为“生态轴、文化轴、发展轴”的规划目标。

新宫区域生态图

南四环、中轴线、双铁交会、公园环绕、城市资源完善，壹品墅作为内城中心低密别墅产品，无论与大平层还是郊区别墅相比，都具备了人无我有、人有我优的综合优势。

项目所处区位，对于工作在核心区、金融街、丰科园、总部基地、亦庄新城等行政办公或产业园区的高端人群，都是理想的安家之所。而项目1800万元/套起的价位，恰好也为这部分人群提供了市场中绝无仅有的别墅大宅之选。

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内城实景现墅照进现实

对高端改善客群而言，选择别墅产品最重要的元素之一就是庭院，没有院子的别墅，是没有灵魂的。

进入已全面竣工的天悦壹号社区，“壹品墅”作为一个独立的居住组团隐在社区深处。壹品墅共5排4~6层建筑，楼栋之间设计为街巷形式，既有老北京街坊的感觉，又有独门独院深宅大院的气派，每户下叠入户院门均有私家府邸的匾额。

壹品墅的下叠产品从南向入户，有前庭后院、下沉庭院，共三重庭院，前庭院地上面积约60平方米，下沉庭院约25平方米，北向花园约10平方米。前庭院与下沉庭院形成立体景观空间，颇有北宋大文豪欧阳修笔下“庭院深深深几许，杨柳堆烟，帘幕无重数”的意境。

实景图

庭院之于生活，在于有私属的土地领域，可以为家人增加室外活动空间，可以接地气，可以满足养花、弄草、植树、种菜、堆砌景观小品的乐趣，可以让孩子更多地在自然中玩耍、成长。这种生活，在北京四环区域很难想象，但在天悦壹号壹品墅，就真实地呈现在眼前。

买大房子的人，对房子的使用需求一定不仅是为了居住。比如一个著名作家在买房时一定要选200平方米以上的大户型，原因并不是家中常住人口多，而是因为书太多。

大平层产品除了卧室多，最占面积的就是餐客厅的动区空间，市场中大多数平层项目在LDK甚至LDKB空间大做文章，但这种社交需求也只能在一个空间实现，充其量再多设置一间单独的书房。而墅质空间的优势就在于可以打造多重社交空间，能够完全规避平层难以彻底解决的私密性和动静隔离的问题。

天悦壹号壹品墅有四重室内社交空间，包括首层南向餐客厅、地下夹层的双客厅以及地下一层的多功能空间，单层面积约100平方米左右，既能满足不同的功能需求，也可在某一空间再进行细分设计。

壹品墅样板间的室内设计师给这所房子设置了这样的场景：首层可以餐厅功能为主，在约7.8米的阔景宽厅里，可放置10~12人的餐桌，在家里开party、酒会绰绰有余。与前庭院形成内外衔接，天气好的时候也可在院子里用餐；

会客功能区被设置在地下夹层，项目创造性地在前庭院下方开拓了一间居室，与地下夹层形成南北双客厅的格局，中间由下沉庭院和连廊连接，下沉庭院的宽敞尺度，不仅让人在院子里有充足的活动空间，而且让两间客厅的采光都得到最大化。

这一层空间的设计，堪称壹品墅最大的亮点，在北京市场上这种格局十分罕见。在这双重空间里，书房、茶室、琴房、画室、影音室、手工作坊等各种功能，都可被容纳。

地下一层的室内空间面积最大，设计师将这一层设计为收藏室，可安放主人收藏的艺术品，甚至可做小型画廊，当然，存放贵重藏品的密室也有隐蔽的空间。

实景图

这样的三层四重社交空间，让壹品墅的下叠具有了打造私家会所的条件，这完全能够满足企业主、高端商务人士、文人、艺术家等群体的使用需求。拥有居家社交的功能，却有动静相对隔离的格局，即使家中来了访客甚至举办小型活动，也不影响家人休息，这显然是大平层产品所不具备的。

更重要的是，不同于期房产品，壹品墅作为实景现房墅，一切已是所见即所得，不必担心“理想与现实”的差距。对于高端改善置业人群而言，可以亲身感受到社区环境、建筑品质、室内空间，真切体验到别墅生活的美好，而不是看着效果图来想象。

《全球财富报告》曾提出，高净值人群有着诸多相似的生活方式，和同样的消费偏好，他们以挑剔眼光选择居所。天悦壹号壹品墅被精英人士共同选择，印证了产品的品质和价值。当前项目正值收官，剩余房源不多，买房人一定要珍惜现在市场筑底期，这也许是北京内城别墅置业最后的机会。

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