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原来是后海的招商海琴花园，与后海海月花园大部分房子不太一样的是，这个小区都是步梯房。

后海是南山价值比较高的一个板块，一是这边小区基本都带地面花园，品质比较高，二是楼龄也还比较新，2000年以后的小区比较多，三是好些片区的书包都不错/可以。

但是900多万在南山买一个步梯房，心里会不会过不去呢？大部分应该不会，因为这种步梯房不像传统的楼梯房，品质高些。招商海琴花园的容积率是3，这项85分的水平，地面花园比较大，最高只有7层，整体上品质在80分左右，会把涨幅推高1个点。

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楼龄面貌上，小区是1999年的，楼龄基础涨幅在2%多一点（接近3%）。周边面貌上，两面有楼梯房，一面是爱榕园，一面是半岛花园，会把涨幅拉低1个点。周边没有新建，不会推高涨幅。

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学校方面，小学是深大后海小学（1999年成立），初中是育才三中，后海小学口碑比育才系差一点，但是育才三中学位溢价在第二梯队高一点，整体学位溢价在100万左右（参见福田南山名校、梯队及学位溢价清单），可以把涨幅推高1个点。

大概就是这些了，招商海琴花园楼龄基础涨幅2%多一点（接近3%），学位溢价推高1个点，品质推高1个点，但是面貌拉低1个点，最终涨幅接近4%，实际涨幅多少呢，上数据：

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招商海琴花园（1999，新测楼盘）：

2015年单价在3.83-6.73万，均价5.28万。

2021年单价在13.21万（仅有1套成交记录）。

2024年单价在7.60-7.63万，均价7.62万。

2025年单价在7.43-7.45万，均价7.44万。

涨幅：2015-2024年，年化涨幅4.17%。

跌幅：2021-2024年，跌幅共计42.31%。

跌幅：2024-2025年，跌幅2.36%。

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