干货丨2025年南通土地市场分析报告

据「新知南通研究院」不完全统计，2025年南通大市共挂牌137宗涉宅地块，其中134宗成功出让，总出让土地面积约605万㎡，卖地收入约640亿元，土地成交均价约10584元/㎡。

与2024年相比，2025年“量增价跌”——成交宗数增加6宗，面积增加约31万㎡，收入增加约25亿元，但成交均价下降约131元/㎡。

但“量增”主要依靠本地国资托底驱动，而非新房市场需求广泛复苏。因此，“价跌”更具指示意义，反映出土地资产仍处于价值重估阶段。

纵观过去六年，南通大市累计成交涉宅地块926宗，总面积约4460万㎡，总收入约4800亿元。

2020年超1100亿元，2021年也成功破千亿，2022年断崖式跌至700亿元以下，随后三年持续在600-700亿元区间震荡。市场从“扩张”到“出清”，再到目前的“盘整企稳”。

Part.1

区域表现

2025年卖地收入最高的区域仍是南通市区，28宗地块贡献约168亿元，占总收入约26%。

通州区位列第二，16宗地块收入约98亿元，占比约15%；海安市排名第三，23宗地块收入约90亿元，占比约14%。

往年供地规模较大的如皋市，2025年仅收入约49亿元，较2024年大幅下降超50%，这可能与其前期供应过量、存量去化压力较大有关。

从同比变动来看，除如皋显著下滑，海门、海安基本持平外，其余区域均实现不同程度增长。

Part.2

拿地主体

134宗成交地块中，132宗均有本地国资参与，占比近99%。这一比例在2020年仅为49%，2023年超过90%，至2025年已近乎垄断。

全国性品牌房企仅招商蛇口、中海两家现身，且多以联合体形式参与——

• 1月，中海斥资约5.35亿元摘牌南通市区R24028地块，即臻如府二期

• 9月，招商蛇口联合南通新豪置业、南通崇发置业，斥资约27.65亿元摘牌南通市区滨江板块R25020、R25021地块

• 11月，招商蛇口联合启东市忠诚信开发建设有限公司，斥资约4.68亿元摘牌启东市政府西25015地块

此外，海安曲塘镇2025007001地块由本地民企南通佑祺房地产开发有限公司以968万元竞得。

本地国资托底购地，在短期内对稳定市场起到了积极作用，但这些本地国资持有土地，能否在未来高效转化为符合市场需求的产品，并实现资金的良性循环，而非沉淀为新的债务与库存，将成为影响区域市场健康发展的关键。

Part.3

土地价格

2025年共诞生18宗楼面价“破万”地块，较2024年微增1宗，具体包括南通市区12宗、启东4宗、海门1宗、如皋1宗。

楼面价TOP10地块中，9宗位于南通市区，TOP3均花落创新区，表明优质板块的土地价值仍获认可。

市场整体价格有一定下降，除前文提到的“2025年成交均价约10584元/㎡，较2024年下降约131元/㎡”之外，地王楼面价也明显下滑。

2024年地王楼面价高达约17786元/㎡，且有3宗地块楼面价突破15000元/㎡，而2025年地王楼面价仅约13260元/㎡，较2024年下滑超4500元/㎡。

楼面价下滑与容积率有关，但也反映出，在不确定性仍存、竞争加剧的市场中，即便对于核心位置的资产，拿地主体也对未来利润空间保持高度审慎。

Part.4

产品趋势

134宗成交地块中，容积率≤1.5的地块有52宗，占比约39%，2024年该比例为43%；容积率≤1.2的地块为16宗，占比约12%，2024年该比例为18%。

在改善型需求为主的当下，低容积率地块供应占比不升反降，可能是一种主动的市场调节策略。

或有意控制未来高端改善型住宅的供应总量，以避免同质化产品短期内集中入市，引发“内卷式”价格竞争，从而维护整体房价体系的稳定。

Part.5

总结展望

综上所述，2025年南通土地市场虽在成交量与收入规模上较2024年略有回升，但仍处于近六年周期中的低位区间，持续印证着行业深度调整的影响。

展望未来，观察焦点不应仅局限于“交易规模”，还应转向“资产转化”。本地国资所获土地的开发进度、产品定位、去化情况以及资金循环效果，将成为研判南通房地产市场能否真正走向复苏的关键。

后续，我们将通过专题报告形式，对南通各区域长期未动工地块以及国资土地持有情况进行深入剖析，敬请期待。

数 据 说 明

*信息来源：南通市自然资源网上交易平台

*统计时间：2026年1月5日

*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」