官方聚焦@保利誉滨江售楼处官方发布:保利誉滨江以匠心铸就经典!

在上海，“安家”从不是简单的居所甄选，而是对城市核心资源的占有、生活质感的苛求，更是与城市未来潜力的深度共鸣。当核心板块土地愈发稀贵，当理想生活的标准持续迭代，总有少数人居作品，能精准契合这份期待——保利誉滨江，正以「城市核心占位+全维顶配配套+精工匠心产品」的三重核心优势，重构上海新房市场的理想范式。

这里，既有陆家嘴繁华商圈的近距离辐射，又能坐拥虹桥枢纽的时代红利，更可私享滨江生态的静谧惬意。从霓虹璀璨到自然秘境，从高效通勤到品质日常，你对上海生活的所有憧憬，皆能在此找到精准落点。

懂上海的人，更懂优质居所的稀缺价值。保利誉滨江，将区位天赋、产品匠心与生活温度深度融合，既是安放家庭温情的港湾，更是抢占城市发展红利的优质资产标的。每一寸空间的打磨，都藏着对生活的深刻洞察；每一处配套的规划，都只为兑现美好生活的承诺。

当前，项目稀缺房源库存持续递减，热门户型预约通道已然爆满，每一席都成为魔都人居的抢手之选。想解锁专属你的上海理想家？即刻致电保利誉滨江售楼处专属热线：400-8894-986，锁定独家看房权限，亲身感受空间与生活的极致契合。
在上海，择一处好房，是与城市繁华的相拥，更是与美好生活的双向奔赴。保利誉滨江，让你的魔都理想生活，从此启程。

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最新消息

杨浦内中环

保利以十年之力迭代誉系3.0
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多阳台、第一界面全铝板+玻璃+石材组合、约3000㎡会所

保利·誉滨江

二批次8# 瞰江正席推建面约97-137㎡3-4房

本期均价115500元/㎡
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这份稀缺性，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线首先源于保利置业的满满诚意。不同于多数项目将“楼王”留到最后压轴出场，保利置业选择在年末前推出这一核心楼栋，为购房者送上一份年末置业惊喜——项目江景正席，仅此一栋！₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

在整个社区规划中，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线8号楼是唯一占据瞰江正席的小高/高层楼栋，其位置与社区的叠墅齐平——这份同频高端业态的规划待遇，奠定了它的臻贵底色。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

恰到好处的建筑高度，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线搭配正面无遮挡的瞰江角度，将江景视野做到最大化与最优化：向南望去，黄浦江的壮阔江面与杨树浦电厂公园、油酷艺术公园等滨江绿带无缝衔接，未来杨树浦电厂更有望成为整个上海滨江的“梦中心”。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

向东俯瞰，社区园林的精致与量子艺术公园、复兴岛的远景相映成趣，视线所及皆是盛景。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

要知道，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线离黄浦江四五百米的新房本就屈指可数，而多数开发商更愿意将江景让渡给大户型：外滩道江景好户型需190㎡起步，总价预计2600万+；后滩想拥有优质江景则需锁定226㎡以上户型，总价至少3500万。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

纵观上海一线滨江市场，“好位置配大户型”是行业惯例，总价基本3500万+。

小编获得了一手价格信息，在此爆个料：

项目一批次过会价为11.5万/㎡，而本次推出的楼王一线江景楼栋，过会价仅11.55万/㎡，稀缺江景资源加持下，价格优势尤为突出。

建面约115㎡3房：总价预计1047-1569万，中高区房源总价集中在1300-1570万；₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

建面约139㎡4房：总价预计1329-1911万，中高区房源总价则在1600-1920万。

更令人惊喜的是，本次推出的房源中有大量“亲民”选项：总计21套房源总价低1200万，其中包含6套建面约110㎡的常规户型及2套非标户型，最低900万出头拿下一线滨江房！₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

一线江景+千万级预算，这样的机遇本就难得，目前房源卖一套少一套，想抢占滨江生活的朋友可得抓紧了。

同时鉴于核心滨江段后续规划的一线滨江用地已极为稀少，项目8号楼或许就是滨江最后的精致面积瞰江楼栋，错过再无。

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一房一价

项目信息

5月9日，今年第四批次土拍中，保利置业经过72竞价，以总价424063万元竞得杨浦滨江地块，楼板价80199元/㎡，装修标准≥4000元。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

该地块位于杨浦滨江的南段，直线距离黄浦江仅约500米。

地块东至L4-11规划街坊通道，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线南至L4-11规划街坊通道，西至定海路，北至L4-10规划绿地，地块出让面积21150.46㎡，容积率2.5，建筑面积52876.15㎡。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

项目容积率仅2.5，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线采用杨浦滨江少见的高低配设计，加上南侧多是低矮建筑，住在中高楼层的业主，能看到江景和城市天际线，这种开阔视野在杨滨新房里格外稀缺。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

植物色彩脉络也和复兴岛相近，还搭建高约9.7米的观景台，可眺望复兴岛，预计今年10月开放。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

未来从小区侧门就能直接进公园，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线于业主，不仅多了个休闲天地，更相当于“降低了项目实际居住密度”，东侧视野开阔，还能和复兴岛景观无缝衔接。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

保利誉滨江是保利置业打造杨浦滨江2.0的标杆，不是随口说说，单从外立面的质感，就能让人联想到同区域高口碑的翡丽甲第，而这份品质感，更在项目的四大维度中展现得淋漓尽致。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

1、杨浦滨江独一档的立面质感，对标15万+豪宅水准

基底采用质感厚重的石材，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线上层第一界面则以全铝板+玻璃幕墙为主，更突破性地实现了“四面平权”设计——不同于多数楼盘只注重南面美观，侧面与北面简化处理的做法，保利誉滨江无论从正面、侧面还是背面观察，立面都保持精致统一的视觉效果。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

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回溯区域品质标杆，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线翡丽甲第作为杨浦首个采用全铝板玻璃幕墙的项目，至今仍是杨浦公认的“第一豪宅”。如今保利誉滨江不仅沿用第一界面全铝板+玻璃+石材组合的高端配置，更看齐市中心15万+豪宅的颜值与品质标准，再次刷新杨滨立面质感天花板。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

园林设计也付出不少心思，齐聚“三轴五园”8个场景。中央轴种了全冠移植的香樟和乌桕。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

项目在公区打造上，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线充分考虑业主的日常社交、休闲与运动需求，规划约3000㎡会所空间，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、室内高尔夫、洽谈区等，从日常运动到品质社交，全方位覆盖业主生活场景。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

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项目在精装品牌甄选上尽显品质诚意，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线严选吉博力、美诺、博世、博洛尼等国际一线品牌，并搭载华为全屋智能系统。同时，中央空调、地暖、新风系统三大件配齐，如此高规格的精装标准，在杨浦滨江乃至同级别项目中都极具竞争力。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

5、王炸“多阳台”户型

项目你想要的“类独立电梯厅”、“双阳台高实得率”、“大面宽”、“270°灵动飘窗”等应有尽有。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

保利誉滨江在带来一线江景的同时，更带来款款王炸户型，面积从约109㎡到139㎡，匹配不同家庭需求。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

三大特点，保利置业这次户型设计好评如潮：

其一，全系私厅入户，仪式感与私密性双优。

这份配置在杨浦滨江实属少见，让客户从归家第一步就享受到专属仪式感与私密感。
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放伞、换鞋等工作也都能在电梯厅完成，重构家庭生活秩序，也为宠物喂养、快递暂存等场景解锁更多可能性。

其二，创新“全屋飘窗无墙垛”设计，空间灵活度拉满。
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打破传统结构限制，赋予后期改造极大的灵活性，让空间真正服务于居住者。

户型设计上充分考量实用价值，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线115㎡、139㎡户型均是多阳台搭配全屋飘窗，115㎡户型实得率约91%，139㎡户型实得率高达94%。这份真金白银的投入，换来了远超市场平均水平的实际使用面积，让每一平米都物超所值。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

1、建面约110㎡：精睿首改的“功能主义杰作”

该户型位于低区单元，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线千万出头的友好总价直击首改痛点，以高性价比为核心，在空间高效利用与居住舒适度之间实现完美平衡，成为首改客群的“资产跳板”。

玄关处标配的“800库”是收纳利器，日常杂物、换季衣物、生活用品皆能妥善容纳，收纳能力堪称同级“爆炸级”。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

约5.2米奢阔双厅，采光视野无敌；南次卧与阳台衔接，拓展后居住尺度舒适；主卧更是贴心配备南向采光卫生间，将实用性与舒适度完美融合。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

经典的飞机户型，南北通透，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线三个房间互不打扰；同时三开间朝南，打造出约10米的南向面宽，南向直面复兴岛与黄浦江景致。

为了放大这份无遮挡的景观优势，户型更打造双南向阳台，采光与视野体验再度升级。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

同时，玄关处也标配800库收纳系统，从鞋帽衣物到出行物件，皆能分类妥善收纳。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

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作为8号楼的“景观王者”，139㎡户型以边套产品的先天优势，打造出无遮挡的全景体验。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

该户型拥有约10米南向面宽，更创新性地配置270°转角全景主卧，站在窗前，整个黄浦江的壮阔与复兴岛的静谧都化作家中的天然背景。

在景观营造上，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线139㎡户型实现了“每个空间皆有专属风光”的体验：客厅采用约5.7米超大面宽设计，搭配书房的270°飘窗，低头可俯瞰社区园林的精致景致，抬头便能眺望黄浦江与复兴岛。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

除此之外，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线该户型延续全系私厅入户的尊贵配置，搭配双阳台设计与全屋无墙垛飘窗，实得率高达约94%。无论空间尺度、视野景观还是居住舒适度，139㎡户型都堪称一线滨江的瞰江标杆之作。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

卫浴空间配备唯宝智能卫浴与高仪花洒系统，带来星级酒店般的舒适体验；厨房区域则搭载美诺4件套₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线（燃气灶具、吸油烟机、烤箱、洗碗机）、博世冰箱等。同时，户型还引入华为全屋智能系统，实现家居生活的便捷操控；霍尼韦尔新风系统、日立/东芝空调地暖三大件也全部配齐，全方位保障居住的健康与舒适。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

更难得的是，在一线滨江“大户型垄断江景”的现状下，项目以115500元/㎡的均价，让不同预算的购房者都能锁定核心江景资源。这份“用友好成本抢占高价值阵地”的机遇，实现了“让江景不再专属少数人”，无疑是年末置业锚定资产潮头的不二之选，错过再无。

板块信息

上海滨江不缺“选手”，眼下杨浦滨江新盘更是扎堆，但若想在这片“数字经济+未来城市”的黄金赛道站稳C位，没那么简单。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

这里从不是普通滨江板块：南有数字巨头集群崛起，北有高校科创带蓄势，更有“一岛两翼”蓝图打底—₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线—群雄逐鹿间，有的项目沾了滨江的边，却远隔产业核心；有的守着单一互联网红利，难触未来增长极。

真正的C位，得是承上启下的“关键支点”！
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保利誉滨江就精准站在这个关键处：既锚定“一岛两翼”核心，更握“双芯辐射”王牌，左手接杨浦滨江科创利好，右手握复兴岛“量子城市、AI智能”先机，这份站位，杨滨新盘里独一份！₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

昨日，滨江中北段规划出炉，意味杨滨向北发展大势所趋，给大家划几个重点：

①、世界级定位：₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线滨江中北段将打造成具有世界影响力的科创高地、创新创业集聚区和高品质水岸示范区。 值得注意，这不单是杨浦区的规划，更涉及滨江两岸（杨浦、金桥、外高桥）产业、生活的联动。

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如下图，其中“一心”是黄浦江沿岸综合发展轴和翔殷路-五洲大道科创发展轴交汇处，未来会有大型体育文化场馆、₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线滨水公共活动中心等。保利誉滨江离“心”很近。同时明确“四区”核心为复兴岛，定位上已盖过南部数字引领区，目标是联动两岸形成科创策源区。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

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那在明确复兴岛的核心位置后，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线保利誉滨江作为离复兴岛最近的新盘，处在连接复兴岛和南北两翼“支点”位置，形成了杨滨独树一帜势能。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

1、复兴岛成杨浦滨江“核心引擎”，保利誉滨江占尽“当下+未来”双重红利！

2024年底“上海量子城市时空创新基地”在复兴岛启航，同期“复兴智塔”孵化巢台、₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线上海数字智能孵化基地等市级重点项目相继落地，高校、科研院所与头部企业的密集集聚，为这片土地注入了前沿产业基因。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

2025年3月，复兴岛全球设计大赛启动，围绕“数字岛、设计岛、人民岛”三大核心方向展开，明确片区高规格的发展路径。

以“数字岛”为例，其重点聚焦数字产业、低空经济等领域：互影科技数实融合元宇宙中心已确定落位，复兴岛至虹桥低空交通枢纽的低空飞行航线已试飞成功... “数字岛”产业蓝图正从规划稳步走向现实。

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关键在于产业，复兴岛与南北翼形成的“产业协同闭环”，更让其核心地位不可替代：₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

南翼大厂产生的海量数据，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线将在复兴岛完成整合、分析与应用，为城市治理智能化提供支撑；北翼孵化的无人驾驶、空天科技等前沿技术，也将以复兴岛为“首个试验场”，实现从技术研发到场景落地的关键跨越。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

通俗点说，杨浦滨江开发建设的最终形态形成后，地理位置的中心和功能上的核心都在复兴岛。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

说到这里：杨浦滨江南段代表现在及未来5年的发展，区域内多数新盘仅能把握当下价值；而滨江中北段则承载杨浦滨江未来10年、20年的长期潜力。

保利誉滨江是杨浦鲜有的、₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线同时手握“当下”与“未来”的新盘。

从人才吸引力来看，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线复兴岛将汇聚大量科创人才，加之杨浦滨江南段规划引入约30万高薪人群，保利誉滨江能同时吸引两类高价值人群，凭借“左右逢源”的区位优势，未来进入二手房市场后将具备更强竞争力。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

2、流量与热度登顶上海“顶流岛”，复兴岛用活动定义生活方式，保利誉滨江独享潮流生活圈！₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

更劲爆的是复兴岛，跃升为上海大型活动的“首选举办地”，流量与热度持续飙升。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

今年6月，2025杨浦全球推介大会率先落地复兴岛船台公园；

8月8日至10日，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线小红书“RED LAND开放世界冒险岛”活动更是将复兴岛推至顶流 ，50余个二次元IP集中空降，吸引超10万年轻玩家登岛打卡，让复兴岛成为全球首座二次元“痛岛”，彻底点燃年轻群体的关注；₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

8月16日，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线300余名跑步爱好者集结于此，开启百公里跑挑战，赋予复兴岛运动活力； 马上，国际光影节杨浦分会场开幕式选址复兴岛船台公园； 9月30日，上海城市空间艺术季即将启幕，此次艺术季设置“1+16”个展区，而核心的“1”个主展区，正是复兴岛；₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

不难窥见两大关键信号：

一方面，高频次、高规格的活动为复兴岛造势，背后是其开发进程加速的明确信号；₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

另一方面，活动类型聚焦二次元、运动、艺术，清晰勾勒出复兴岛生活方式方向₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

年轻、活力、潮流、健康等，精准契合当下城市新消费趋势。

而在这一背景下，作为杨浦滨江最近复兴岛的新盘，保利誉滨江优势凸显：

于业主，生活的“便利与质感”₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线将是双重兑现：出门即享杨浦滨江优质休闲资源，上海国际时尚中心、绿之丘、滨江休闲步道环伺左右，21个永久艺术地标串联起日常的艺术氛围；更重要的是，近邻复兴岛，出门就是年轻、时尚、艺术气息这是其它杨滨新盘不具备的。
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3、杨浦滨江发展路径和徐汇滨江高度相似，未来价值几何？

说到这里，复兴岛引领下的杨浦滨江2.0，其发展路径与徐汇滨江高度相似：

徐滨的成功，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线得益于滨江岸线布满艺术潮流地标，同时依托西岸金融城、西岸智慧谷两大产业极核，吸引阿里、腾讯等头部企业入驻，让徐汇滨江价值持续攀升。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

而杨浦滨江，同样在经历工业绣带向生活秀带的转变；产业布局上，杨滨南岸已集结科创大厂，复兴岛量子城市、AI智能产业也蓄势待发。

值得一提，保利誉滨江在杨浦滨江2.0的位置，与云锦东方如出一辙——二者均处于“双核辐射的中心点”。你要知道云锦东方2014年售价约6.5万/㎡，如今已突破20万+/㎡。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

而杨浦滨江2.0才刚起步，恰似10年前的徐汇滨江。那你认为这座“价值新坐标”，未来价值几何？₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

不止复兴岛未来红利！ 项目凭“硬核当下配套”稳站杨浦滨江C位。

若说复兴岛给了保利誉滨江₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线“未来可期”的想象空间，那项目周边扎实的当下配套，更让其价值底气十足——从高能级规划落地，到便捷交通、高阶商业，再到独特的居住体验，每一项都精准击中改善人群需求。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

首先，地段起点就足够高。

项目位于平凉路以南，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线在杨浦滨江红线范围内，这是杨浦规划能级最高的区域。

2025年3月，杨浦滨江南段还挑起“新质秀岸段”的重担，以“百年新秀带·活力桥头堡”为定位，独揽黄浦江核心段唯一的科创研发功能，定调“世界级科创中心”。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

其次，轨交和自驾都比较省心。

从项目步行到12号线爱国路站₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线（数据来源：百度地图）约700米，这是一条串联上海顶尖商圈的价值金线—— 直达大连路总部集群、北外滩、苏河湾、南京西路、衡复风貌区等节点，换乘几站也能快速抵达陆家嘴。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

自驾有杨浦大桥、军工路隧道等一桥五隧，快速衔接浦东。

更难得的是，它还补上滨江板块“缺商业”的短板，自带高阶生活氛围。

滨江向来商业资源稀缺，₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线而保利誉滨江周边正在建设约13万㎡的超极合生汇，约3.6万㎡的美团黑珍珠美食街、B站二次元商业体。₯₯保利誉滨江售楼处电话：400-8894-986VIP24小时热线

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1月4日，上海土地交易市场发布公告，2025年第十批次集中供地，将于2026年1月6日分两个时段进行。

上午9:30，浦东森兰地块率先出场，大概率将以底价平静落槌；随后10:00，闵行紫竹兰香湖地块接棒登场，这幅集“湖景 产业 学府”于一身的宝地，已悄然搅动市场神经。

Part.1

森兰地块：一幅“无悬念”的好牌，为何可能底价成交？

首先看森兰地块（浦东新区外高桥新市镇G08-01地块），基础指标扎实，地块出让面积26,931.62㎡，容积率2.5，起拍总价25.6086亿元，起拍楼板价约38,305元/㎡。

从纸面看，这几乎是“六边形战士”。地段位于浦东北部黄金三角，西望黄浦江，北贴外高桥保税区，南接金桥，能同时承接外高桥高管与金桥改善客群的双重外溢。

交通是硬通货：现有6号线洲海路站（约700米），在建的21号线未来直通张江、迪士尼，规划中的20号线在此换乘，串联森兰与上海西站。

生态与配套无短板：东邻森兰绿地，面积相当于2.5个世纪公园；商业有森兰商都、花园城；教育汇集了明珠森兰小学、六师附小、进才森兰实验中学及哈罗国际学校。

那么问题来了：一个看似完美的地块，为何大概率会“底价成交”？

核心或许在于板块清晰的价格预期与当下的市场算账逻辑。回顾2021年12月，招商蛇口曾以楼板价约3.57万元/㎡、溢价率9.39%竞得森兰一幅宅地，即后来的招商璀璨公馆。该项目于2022年分三批开盘，均价约7.03万元/㎡。

如今，板块内如森兰壹公馆、金地未未来等次新房，二手房挂牌价稳定在7.6万元/㎡左右，形成了一个明确且坚实的市场价格锚点。

对开发商而言，账本清晰：当前约3.83万元/㎡的起拍楼板价，加上建安、财务、营销等各项成本，未来项目若要实现可观利润，预估售价需进入7.3-7.9万元/㎡区间。然而，在当前市场环境下，突破板块既有价格体系的难度和风险均较大。

因此，这幅优质地块陷入了一种微妙的境地：所有人都认可它的价值，但无人愿意为其潜在的“未来溢价”轻易下注。区位绝对安全，但利润空间也被提前锁死。在追求确定性的当下，这或许正是一种理性的“稳中求胜”。

Part.2

兰香湖地块：2026年开年“王炸”，它凭什么？

相比之下，闵行区紫竹兰香湖地块（闵行区紫竹科学园MHPO-1004单元15-02、16-01、17-01地块）则带着更多想象力。

地块出让面积62,318.05㎡（由3幅子地块组成），容积率1.0-1.1，起拍总价20.0869亿元。

它的第一张王牌是稀缺的不可复制性。地块独享上海主城第一大人工湖，兰香湖的一线湖景与约3.8公里湖岸线。它的第二张王牌是强大的内生闭环系统。所在的紫竹板块，是上海罕见的“产、学、研、住、商”全生态区。背靠“大零号湾”科技创新策源区与紫竹高新区，坐拥英特尔、微软等科技巨头，以及上海交大、华东师大两所985高校。

这意味着，它的核心客群画像极度清晰：高校教师、科研骨干、企业高管、创业者。一群高知、高收入、对品质和环境有苛刻要求的“硬核买家”。他们不仅是购房者，更是板块价值的共创者。

现在的短板也正在迅速补齐：轨交目前依赖15号线（紫竹高新区站约1.7公里），但在建的23号线将设华东师范大学站，距离地块仅约1公里，未来可直达徐汇滨江。商业上，本次出让地块内含商业用地，加上湖对岸规划，未来配套可期。

市场的认可度已有实据支撑。二手房方面，紫竹半岛挂牌约7.4万/㎡，一线湖景的兰香湖壹号约8.7万/㎡。新房方面，在售的象屿天誉兰香，高层售价约7万/㎡。

更关键的是流速。象屿天誉兰香自去年9月底首开，累计推售182套房源，收获238组有效认购。根据网上房地产数据，其网签去化率已超54%。在一个整体温和的市场里，这个去化速度证明了板块强大的吸附力。