广州去年卖住宅17万套量价均跌 元旦楼市不“打烊”看房的人多了

中国主要城市新房与二手房价格分化的走势持续到2025年年末。

中指研究院2026年1月1日发布的数据显示，2025年12月，在新建住宅方面，深圳、北京、上海、南京等城市均有高端改善性项目入市，带动百城新房价格环比结构性上涨。二手住宅方面，二手房挂牌量仍在高位，房价继续调整。

2025年12月份，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17084元(人民币，下同)，环比上涨0.28%；同比上涨2.58%。当月，100个城市二手住宅平均价格为每平方米13016元，环比下跌0.97%；同比下跌8.36%。

有机构分析认为，2025年楼市稳住了整体成交规模，但仍存在一些深层次问题。2026年，房地产市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的阶段，在保持政策的连续性和稳定性基础上，重塑市场新的供求平衡，实现房地产行业高质量发展。

　　市场

　　元旦楼市不“打烊” 房企营销创新提振情绪

据央广网报道，“趁着元旦假期，特意来看看房，政策调整了，有些楼盘价格也到位了，想抓紧时机多比较比较。”一位正在北京某售楼处咨询的年轻购房者这样说道。元旦假期，尽管全国多地气温偏低，但楼市在政策持续发力与房企积极营销的双重作用下，呈现出若干积极信号，市场信心正在逐步修复。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出：“2026年楼市已在强烈的‘稳预期’信号中开启，1月是政策与市场走向的关键观察期。”她表示，尽管市场整体表现仍较平淡，观望情绪尚未完全转变，但政策效应的传导是一个过程，部分城市已展现出结构性回暖的势头。　　

政策暖风频吹，核心城市人气渐聚　　

北京是近期政策调整力度较大的城市之一。2025年12月24日，北京优化调整房地产政策，大幅降低购房门槛，精准释放新市民、多子女家庭的住房需求。新政效应在元旦期间开始显现。“最近带看量明显上来了，尤其是中小户型和学区周边的房源，咨询量比上个月增加了两三成。”北京朝阳区一名资深房产中介表示。

元旦假期期间，北京新房市场表现相对平稳。根据中指研究院数据，北京新建商品住宅三天合计网签2.52万平方米、240套。二手房方面，商品住宅合计网签88套。在曹晶晶看来，新政一定程度上为市场带来积极变化，新政后北京部分楼盘到访量较新政前有所增加。

深圳市场则呈现“高端热、活动旺”的特点。元旦前夕，房企冲刺业绩、豪宅集中入市形成短期高峰，深圳湾、后海等核心区豪宅热销，中信城开信悦湾(两小时售罄，成交额超百亿)、后海招商玺(开盘即售罄)等项目，凭借核心区位、稀缺景观及央企品质，精准锁定高净值人群。

假期期间，深圳楼市虽整体成交量受节日影响回落，但热度不减。根据中指研究院数据，假期期间，深圳共成交新房64套、0.69万平方米，二手商品住宅成交76套。其中，宝安区举办的首届“深圳好房节”集结16个优质楼盘，两天吸引超5000人次到场，线上直播观看人次突破2万。“好房节不仅是一个展销平台，更是一个信号——市场在主动创造热点，推动供需对接。”一位参展项目的营销负责人说。

一名中介反映：“最近咨询量上来了，一些性价比高的房源带看明显增多。虽然价格还在博弈，但愿意出来看房的人多了，就是信心的第一步。”　　

　　房企积极促动，营销创新提振市场情绪　

元旦期间，房企并未大规模“躺平”，而是通过多样化的暖场活动、限时优惠、线上线下联动等方式，积极吸引客户、传递信心。

广州多个项目推出额外折扣、一口价特惠、赠送装修礼包等多重优惠，加推促销力度不减。深圳外围区域以“好房节+限时优惠”组合拳吸引刚需客户。杭州、西安、天津等地虽以常规暖场活动为主，但到访礼、DIY手作、车位赠送等方式，仍在一定程度上维持了售楼部的活跃氛围。

“假期来看房，还能参加手作活动，孩子玩得开心，我们也能静下心来了解项目。”在杭州某项目售楼部，一位带着孩子的母亲这样说道。这类注重体验、家庭参与的营销方式，正逐渐成为房企连接客户、传递品牌温度的重要途径。

曹晶晶总结道：“由于2026年春节假期相对靠后，传统销售淡季窗口相应后移，因此1月的市场成交表现对于一季度整体‘成色’较为关键。市场能否实现‘开门红’，核心在于‘稳定预期’能否迅速转化为政策落地，并与市场现实有效衔接。”

　　预测

　　2026继续去库存稳预期

据中新社报道，今年中国楼市怎么走？2025年12月召开的中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场”。当月，多项房地产相关政策出台。

12月30日，个人销售住房增值税新政发布，个人购买不足2年的住房对外销售的增值税征收率由过去的5%下调为3%，满2年的继续免征增值税。

多地也继续优化房地产调控政策，例如，北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，降低非户籍家庭社保/个税年限要求；深圳首张城中村改造安置房票落地。

中指研究院分析称，2026年是“十五五”开局之年，也是稳地产的关键一年，相关政策有望靠前发力。北上深等核心城市限制性政策有望继续优化，城中村改造货币化安置、房贷利率调价、购房补贴加力等具备发力空间。从供给端来看，去年土地市场已在“缩量提质”，各地“好房子”的建设标准也在不断完善，后续有望继续通过优质供给激发改善性需求。

易居研究院表示，在经历2016-2021年持续攀升的繁荣期后，2022-2025年房地产经历了罕见的四年长周期下行，充分说明市场处于深刻调整过程中。连降四年，和房地产供求关系发生重大变化有直接关系，也警示市场存在需求不足的风险。

该研究院表示，截至目前，二手房交易规模总体不错，销售市场的形势分析需把新房二手房进行统筹，并理性看待。与此同时，要认识到潜在购房需求不足的问题，后续要在政策效应进一步释放以及需求挖掘方面发力，尤其要重视“去库存”工作。

在全新到来的2026年，房地产行业止跌回稳的进程依然不容松懈。

“行业深层次的结构性库存问题、房价预期等仍未完全解决，市场信心的修复仍需要更长过程。”克而瑞认为，2026年，市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的阶段，在保持政策的连续性和稳定性基础上，重塑市场新的供求平衡，实现房地产行业高质量发展。

　　回顾

　　广州2025年住宅卖了17万套 二手均价2万+新房3万+

坐标广州越秀区，一家拥有四家门店的中介公司在2025年流失了约10%的经纪人，另有6人转兼职岗。该中介公司负责人表示，其司在2025年促成房地产交易的业绩同比降了20%，促成成交的房源房价也同比降了约20%至30%。

在小业主主动降价卖房之下，2025年广州二手房成交量基本稳住。据广州中原研究发展部数据，2025年(统计周期：2024年12月26日至2025年12月25日，下同)广州二手住宅网签(自助网签+中介网签)108812套，一手住宅网网签63755套，全年大约网签172567套房。　　

　　二手房全年卖了超10万套，房价为近五年低位　　

据广州房地产中介协会数据，2025年12月(统计周期：11月26日至12月25日)，广州市二手住宅网签套数和面积分别为8787套、87.60万平方米，环比分别小幅下降4.40%和4.23%。当中南沙区、天河区和荔湾区的成交有所增长，其余区域均有所下降。

在2025年全年，广州二手住宅共成交108812套，同比微跌1.8%，但比2022年高出32%；成交均价为26420元/㎡，同比降了6.7%，为2021年以来的最低位。

广州中原研究发展部数据指出，目前二手楼市成交表现平稳，因价格调整带来的高性价比优势分流了新房客户。不过，由于市中心刚改、顶豪新盘项目入市分流影响，天河、越秀两区整体成交跌幅明显，同比分别下降10.7%、17.4%。

值得关注的是，在2025年，市场成交主力集中在90-130㎡面积段，意味着买房人主要是求一步到位和改善。

广州中原研究发展部认为，房价止跌迹象未现，行业信心及预期不强，预计2026年短期里价格仍会持续承压，但市场在深度调整后，价格跌幅有望迎来收窄。　　

　　一手住宅库存去化需24.5个月，创近五年新高　　

2025年，广州一手住宅成交63755套，同比下跌10.6%；成交面积为700万㎡，同比下跌11%；成交均价为34438元/㎡，同比下降4%。

广州中原研究发展部指出，2025年，天河新房住宅均价高达80143元/㎡，同比上涨6%，是全市唯一房价上涨的区域。与该区保利玥玺湾、保利天曜两个“顶豪”相继入市，同步也拉高了区域均价不无关系。

2025年远郊网签292.30万㎡，同比下降14.3%；近郊网签247.51万㎡，同比下降10.2%；中心区网签159.91万㎡，同比下降6.2%。

但由于2025年市场整体成交能力有所放缓，导致消化周期从2024年末的18.7个月提升至24.5个月，为近五年新高，消化周期抬头趋势明显。　　

　　千万豪宅成交减少25%，今年成交量或微增　　

2025年广州一二手千万豪宅成交3437套，同比减少25%，成交均价89438元/㎡，同比涨了8%。一手千万豪宅方面，住宅类大平层以天河区为绝对主力，全年成交1455套，均价达11.2万元/㎡，海珠、荔湾位居第二、三位；别墅方面，核心区多无成交，以郊区增城为主导。广州中原研究发展部指出，目前客户持币观望情绪依然严重，行业信心有待修复，对2026年保持谨慎乐观态度，预估全年成交，同比增长1%-2%。

　　香港有人839万港元买房 一年卖掉净赚91万元

在全面“撤辣”(2024年2月28日，香港特区政府财政司宣布即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即“撤辣”)近两年后，香港迎来房地产市场“触底”之后的“反弹”。

据香港中原地产研究部数据，2025年，香港整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录得80700宗，当中一手住宅成交20564宗，创2019年以来的6年新高；二手住宅成交39843宗，创2021年以来的4年新高。

香港中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，2025年，香港整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录得80700宗，总值6164.38亿元（港元，下同），较2024年的67979宗及5341.40亿元分别上升18.7%及15.4%。至此，香港楼市整体买卖已连升2年，宗数及金额同创2021年的96133宗及9178.38亿元后的4年新高。

在2025年12月份，香港整体楼宇买卖登记录得8997宗，总值672.07亿元，较11月的7121宗及584.29亿元分别上升26.3%及15.0%，宗数及金额齐创2024年4月9880宗及839.35亿元后的20个月新高。

一手私人住宅方面，2025年录得20564宗及2255.7亿元，较2024年的16869宗及2084.7亿元分别上升21.9%及8.2%，宗数创2019年20685宗后的6年新高，金额创2021年2367.9亿元后的4年新高。在发展商积极推售新盘及货尾之下，香港一手交投连升三年兼重上两万宗水平。

二手私人住宅方面，2025年录得39843宗及2917.2亿元，较2024年的33792宗及2423.0亿元，分别上升17.9%及20.4%，宗数及金额齐创2021年51928宗及4750.0亿元后的4年新高。

　　个案

　　短期购房行为有人获利 近4年进场者也有亏损

值得关注的是，在香港房价“触底”之后，一些短期的购房行为已经出现获利个案。

据香港中原地产太古城区副区域营业董事张光耀介绍，近日促成华山阁低层F室买卖成交，实用面积685平方呎，3房间隔，成交价930万元，平均实用呎价13577元。据悉，上一手业主于2024年9月以839万元购入单位，持货约一年，此次转手抛售账面获利91万元，单位升值10.8%。

当然，近四年进场者仍有亏本案例存在。比如一业主于2021年以606万元购入粉岭帝庭轩5座中层H室，近期以450万元易手，持房约5年账面亏本156万元，房价贬值25.7%。

南都湾财社记者从香港中原地产监测的香港十大屋苑成交数据看见，在2025年，该十大屋苑已实现成交量价齐升。当中成交量升了6.2%。

成交均价方面，在2025年12月，十大屋苑的平均实用呎价同比2024年12月升了3.3%至12%不等，当中涨幅最大的九龙片区美孚新邨达到12%，也是唯一一个涨幅破10%的楼盘。不过，十个屋苑中也有一个同比降价，为九龙片区的黄埔花园，其成交量同比涨了40.7%，但成交实用呎价同比降了6.5%。

采写：南都记者 邱永芬

部分来源：央广网 中新社 央视 新华社 等

制图：易福红(豆包AI生成)