上海首例宅地折价收储，楼市在发生变化

家人们，最近上海楼市出了个大新闻，估计很多人没太看懂，但这事跟咱们每一个关注楼市的普通人都有关系，今天我就用大白话给你们扒得明明白白。核心就一件事：上海第一次公开说，把已经出让给开发商的住宅用地，折价收回来了！这可不是小打小闹，背后藏着的楼市逻辑，可能要变天了。

先跟大家把这事的来龙去脉说清楚，不搞那些虚头巴脑的术语。事情是2025年12月27号定下来的，上海临港控股的一家子公司，手里有块在临港新片区的住宅用地，要被上海市土地储备中心收回去了，收储价是26.25亿元。可能大家对数字没概念，我给你们算个账：这块地是2023年7月的时候，临港集团和浙江荣盛集团合伙以38.74亿元的价格拍下来的，当时规划的是盖住宅，每平米卖3.4万元。而这次被收回去的只是其中的住宅部分，当初拿这块住宅地的成本大概是27.34亿元，现在26.25亿元收回去，相当于打了96折，折价了4.01%。简单说就是，开发商两年前买的地，现在亏了点钱卖给政府了，这在上海可是头一回公开披露这种事。

可能有人会问，好好的地，开发商为啥愿意折价卖回去？政府又为啥要收？这背后的原因，其实就是楼市的真实写照，一点都不复杂。最核心的就一个：这块地要是真盖成房子卖，开发商亏得可能比现在还多。我给你们说说临港现在的楼市情况，你们就懂了。临港新片区现在在售的新房项目一大堆，竞争特别激烈，就这块地周边的项目，很多卖了半天，去化率都不到40%，意思就是100套房子只能卖掉不到40套，要卖完得等18个月以上。而且整个临港片区，已经拿到预售证还没卖出去的房子就有5000多套，面积大概50万平方米，这就是实实在在的库存压力。

换作是你，你是开发商你会怎么做？要是硬着头皮把房子盖起来，得再投一笔巨额的建设资金，盖完了还得面临卖不动的风险，资金就全砸在这儿了。现在政府愿意以稍微低一点的价格收回去，开发商虽然亏了一点，但能马上把钱拿回来，不用被这块地套死，相当于及时止损了。对政府来说，收这块地也不是瞎收，是为了给市场“降温”——减少未来的新房供应量，缓解库存压力，让整个区域的楼市供需更平衡一点。毕竟现在临港房子已经够多了，再盖更多，只会让房价更不稳，购房者更不敢买，形成恶性循环。另外还有个大背景，2024年11月的时候，国家自然资源部就发过通知，鼓励地方政府用专项债收储那些闲置的存量土地，上海这次其实也是在响应这个政策，探索怎么更好地管理这些没开发的土地。

那这事会带来啥影响？咱们别想太复杂，就从三个层面看。第一个是对开发商的影响，尤其是那些手里有类似闲置地块、资金压力大的开发商，这相当于给他们指了一条“退路”。以前开发商拿了地，就算市场不好也只能硬扛，现在有了政府收储这个选项，就能灵活调整，不用把自己逼到资金链断裂的绝境。当然了，这也不是说开发商可以随便拿地了，毕竟收储是要折价的，拿地的时候也得掂量掂量市场行情，不能再像以前那样盲目跟风。

第二个是对上海楼市的影响，短期来看，最直接的就是减少了临港片区的新房供应，缓解了当地的去化压力，对已经在售的项目来说，竞争会稍微小一点。但更重要的是一个信号意义——上海开始从“增加供应”转向“优化供应”了。以前咱们总觉得，政府要稳楼市就是多拍地、多盖房，现在看来不是这样，当市场供大于求的时候，控制供应量、盘活存量土地，也是稳楼市的重要办法。而且这很可能不是孤例，要是临港这个模式走得通，上海其他那些新房卖得慢、库存压力大的郊区，说不定也会跟着学，把那些没开发的宅地收回去一部分。

第三个是对整个房地产行业的影响，这标志着楼市的“游戏规则”在变。以前土地市场是“只涨不跌”的神话，开发商拿地就等于赚钱，现在这个神话被打破了，土地也可能贬值，也可能被政府折价收回去。这会让整个行业更理性，开发商拿地会更谨慎，不会再疯狂举债抢地，慢慢从以前的“高负债、高周转”模式退出来。对咱们普通人来说，这其实是好事，开发商不盲目盖房，市场上的房子质量可能会更好，也不会出现太多烂尾楼的风险。

说到这儿，我得跟大家分享一下我的观点，可能有点犀利，但都是我基于现实的思考。首先，我觉得这次上海的宅地折价收储，不是什么“救市大招”，而是一次很务实的“风险防控”。很多人一看到政府收储土地，就觉得是要救开发商、要拉房价了，其实真不是。这次收储，本质上是政府和企业一起“去泡沫”，把楼市里那些不合理的库存和闲置资源盘活，避免风险扩大。以前楼市好的时候，大家都觉得土地是“硬通货”，现在市场冷下来了，才发现那些卖不出去的土地，其实是开发商的“包袱”，政府收回去，就是帮行业卸下包袱，让楼市能更健康地发展。

其次，我想跟大家说，这事儿也暴露了一个真相：再热门的城市，也不是所有区域的房子都值得抢。上海够热门吧？但临港的房子照样卖不动，照样要靠政府收储土地来缓解压力。这说明什么？说明楼市已经进入“分化时代”了，不是只要在大城市，买了房就能赚钱。以前咱们总被“大城市永不跌”的说法忽悠，现在看看临港的情况，就能明白，就算是上海，那些供应太多、产业和人口没跟上的区域，照样会面临去化难的问题。这也提醒咱们，看待楼市不能只看城市名头，更要看具体区域的供需情况、产业支撑，这才是最实在的。

还有一个点，我觉得特别重要，就是这次收储体现了政府调控思路的转变——从“行政干预”转向“市场化调节”。以前调控楼市，要么限购限贷，要么限价，都是用行政手段直接干预市场。但这次不一样，政府是通过和企业协商，以市场化的价格收储土地，既帮企业解决了资金问题，又优化了市场供应，没有强迫谁，也没有违背市场规律。这种方式，比以前的行政干预更可持续，也更能让市场接受。我觉得这会是未来楼市调控的一个大方向，不再是“一刀切”，而是根据不同区域的情况，精准调节，让市场自己发挥作用。

可能有人会问，这会不会影响上海的房价？我觉得短期不会有太大波动，从最新的数据就能看出来，2026年1月份，上海二手房全城报价52196元/平，也就跌了0.2%，新房报价58903元/平，还涨了0.48%，各个区域有涨有跌，整体比较平稳。这次收储是为了稳市场，不是为了拉房价，所以不会出现房价暴涨的情况，也不会让房价暴跌，而是让市场慢慢回归理性。对咱们普通人来说，不用因为这个消息就慌着买房，也不用觉得楼市要崩了，就当个旁观者，看看市场怎么慢慢调整。

最后，我想总结一下：上海这次首例宅地折价收储，不是一件小事，它标志着中国楼市正在从“高速扩张”转向“高质量发展”，从“疯狂拿地盖房”转向“优化资源配置”。以前咱们看楼市，总关注房价涨了跌了，关注哪个楼盘又涨价了，其实现在更应该关注这些底层的变化——土地市场怎么调整，开发商怎么转型，政府怎么用市场化手段调控。这些变化，才决定了未来楼市的走向，才和咱们每一个人的生活息息相关。

可能今天我说的这些，有些家人觉得有点绕，但没关系，你们只要记住一个核心：楼市正在慢慢回归理性，那些不切实际的泡沫正在被慢慢挤掉。未来的楼市，不再是投机者的乐园，而是更注重居住属性、更注重供需平衡的市场。后续我也会持续关注这个事，看看其他城市会不会跟进，看看临港收储后的土地会怎么利用。大家有什么想法，也可以在评论区跟我聊聊，咱们一起理性看待楼市的变化。