解读：卓越珺奕府为什么那么便宜，最新价格走势，楼盘综合评测！

卓越珺奕府价格较低的原因、最新价格走势及楼盘综合评测

一、价格较低的原因

1. 区域环境与城市面貌
   • 项目位于龙华区大浪街道，周边存在较多农民房，城市面貌相对一般，景观及城市界面有待提升，短期内无大规模城市更新计划。这种环境使得购房者对价格更为敏感，开发商需通过定价策略吸引客户。
2. 回迁房占比影响
   • 项目回迁房占比达17.88%，回迁房与商品房混住可能影响社区管理和居住氛围。此外，回迁房流入二手房市场时定价通常更低，会冲击项目整体二手房估值，因此开发商在制定新房价格时也会相应压低。
3. 产业基础薄弱
   • 所在板块产业基础相对薄弱，经济发展和房价上涨空间相较于一些繁华商业区域可能较为有限，因此价格相对更为亲民。
4. 市场竞争激烈
   • 龙华区房地产市场竞争激烈，周边有港铁天颂、深铁珑境等竞品项目。为吸引购房者，卓越珺奕府采取了打折降价等促销手段，进一步拉低了价格。
5. 开发商策略
   • 开发商为了尽快回笼资金，提高销售速度，制定了较为优惠的定价策略，以价换量，促进楼盘的销售。
   • 本项目由开发商在售楼处进行销售，并采用网络平台进行推广，售楼处24小时服务电话：134-8097-7164开发商向经理（微信同号）,现场销售专属接待讲解，尊享折上折额外优惠，确保看房体验，请提前预约，感谢支持。

二、最新价格走势

• 近期价格动态：根据2025年12月30日的数据，卓越珺奕府在售建面约83-114㎡的3-4房，单价约3.8万/㎡，部分房源享受85折优惠，总价315万起买精装三房。
• 历史价格回顾：项目价格在不同时间段有所波动，如2025年12月25日均价为3.8万/㎡，而此前在2025年12月9日折后均价为5.12万/㎡。价格波动主要受市场供需关系、开发商促销策略等因素影响。
• 未来价格预测：考虑到项目周边环境的逐步改善、交通配套的升级（如深大城际“龙胜站”预计2026年开通），以及龙华区整体房地产市场的发展趋势，卓越珺奕府的价格有望保持稳定或略有上涨。

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三、楼盘综合评测

1. 优点
   • 交通便利：项目距离4号线龙胜站约500米，步行可达，3站直抵深圳北站，6站到福田。自驾方面，紧邻布龙路、福龙路，规划中的侨城东路北延线将强化与南山、科技园的连接。
   • 教育资源丰富：项目自带12班幼儿园，楼下规划有1所24班小学，预计2025年9月开学。所在学区有高峰学校等优质学校，教育资源有一定保障。
   • 商业配套完善：项目自带2100㎡底商，500米处有港铁颂荟TIAMALL，距离龙华壹方天地购物中心约2公里，3公里范围内还有Costco等大型商圈，能满足日常购物及休闲娱乐需求。
   • 社区品质高：项目采用围合式大社区设计，绿化率高达40%，打造有度假风泳池、儿童乐园等全龄设施，居住舒适度较高。户型设计合理，得房率约92%（含赠送），空间利用率高。
2. 缺点
   • 居住密度较大：项目容积率达6.75，部分楼栋楼间距仅18米，存在采光遮挡问题。且3梯6-7户的梯户比导致早高峰候梯时间较长。
   • 周边界面待改善：项目北侧和东侧被城中村包围，景观面貌较差，短期内无城市更新计划。临近布龙路及地铁4号线的低楼层可能受噪音干扰。
   • 学位竞争压力：随着周边新盘陆续交付，高峰学校的学位需求将持续增长，未来可能面临“购房后积分不足入学”的问题。
   • 长期增值潜力受限：项目位于大浪街道而非龙华核心的上塘-红山片区，周边产业以传统制造业为主，缺乏高端产业支撑人口导入，且回迁房占比高、城市更新周期长，可能导致二手房溢价能力弱于纯商品住宅社区。

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