借名买房证据不足被驳回，还能要回出资款吗？｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

原告赵建国、王秀芳系夫妻，被告王雷系王秀芳之弟。2009年，王雷作为甲公司员工，获得单位集资建房资格，可购买位于某地的一套商品房（以下简称一号房屋），总价57.5万余元。

因赵建国夫妇无北京购房资格且无法贷款，此前已借用王雷名义购买了另一套二号房屋（由其子实际居住使用）。此次，赵建国夫妇向王雷转账47.5万元用于支付一号房屋全款。

2012年，一号房屋登记至王雷名下。此后，房屋由赵建国之子代为出租管理，租金由其收取。

2018年，赵建国夫妇以所有权确认纠纷起诉王雷，主张按出资比例共有房屋。法院审理认为：双方无书面借名协议，虽有出资但不足以证明存在“共同购房”或“借名登记”合意，驳回其诉讼请求（B号判决，二审维持）。

此后，赵建国夫妇依据《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷的指导意见》第十五条——“出资人无法确权的，可另行主张债权”——转而提起民间借贷诉讼，要求王雷返还借款本金47.5万元及利息。

王雷辩称：

实际借款仅45万元，已退还2.5万元现金；

房屋租金17.87万元已用于偿还借款；

双方另有其他经济往来（如户口、居住等），应一并抵扣；

未约定利息，不应支付。

二、裁判结果

✅ 支持本金返还，驳回利息请求！

法院判决：

王雷于判决生效后十日内偿还赵建国、王秀芳借款本金47.5万元；

驳回原告关于按年利率24%支付利息的诉讼请求。

三、法院说理要点

借贷关系成立

原告转账47.5万元，被告认可收款，双方虽无借条，但资金交付事实清楚，构成民间借贷。

借款金额为47.5万元

被告称已现金退还2.5万元，但无证据证明；法院指出，沉默不等于承认，不能仅因原告未当场反驳即认定借款为45万元。

租金不等于还款

被告曾主张租金用于还贷（在二号房屋案中），又主张用于还借款（本案），陈述自相矛盾；

租金由原告之子收取，系因其对房屋进行装修、管理，用途不明；

双方未书面约定租金抵债，原告亦不认可，故不能视为还款。

其他纠纷不得抵扣

被告提出的“帮忙落户”“提供住所”“保全损失”等，均属不同法律关系，不得在借贷案件中直接冲抵。

利息不予支持

自然人之间借贷，未约定利息视为无息。原告无证据证明曾催告还款，故主张自2018年起算利息无依据。

�� 关键指引：

根据《北京高院指导意见》第十五条，出资≠产权。若无法证明借名买房合意，可转而主张债权，但需注意：

借贷关系需有资金交付凭证；

还款需有明确意思表示或约定；

利息需事先约定，否则难获支持。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

“出钱买房”不等于“房子归你”

尤其在亲属间，仅有转账记录，无书面协议，法院极可能认定为借款而非共有或借名。

确权失败后，可转诉借款

北京高院明确规定：出资人确权被驳，可另案主张债权。这是重要救济路径，但需及时启动。

租金≠自动还款

即使你收了房租，若无书面约定“租金抵债”，对方仍可主张你还欠本金。建议：签订《还款确认书》或《租金抵债协议》。

现金还款风险极高

主张“已还2.5万现金”却无收条、见证人、录音，法院不会采信。所有还款务必留痕。

✅ 行动建议：

若您曾为亲属购房出资，但未签协议，请立即：

① 收集转账记录；

② 补签《借款确认书》或《借名买房协议》；

③ 如已发生纠纷，尽快咨询专业房地产律师，评估诉讼路径。