卖房收了全款却偷偷过户给他人？法院：构成根本违约，退钱+赔违约金！｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

赵明（化名）与赵磊系朋友关系。赵磊实际出资购买了一套位于某市的商业用房（即一号房屋），但因个人原因，将房屋登记在朋友孙涛名下。

2018年10月25日，赵明与赵磊、孙涛三方签订《协议书》，约定：

赵磊将一号房屋出售给赵明，总价86.6万元；

因房屋尚有银行贷款约26.5万元，由赵明代为清偿；

剩余购房款60.1万元，直接抵扣赵磊此前所欠赵明的借款；

待房屋可办理产权登记时，赵磊与孙涛须配合将房屋过户至赵明名下；

若在过户前将房屋转卖他人，导致赵明无法取得产权，卖方须退还全部房款，并支付高额违约金。

协议签订后，赵明依约于2018年10月31日向孙涛账户转账26.5万元，用于结清银行贷款，解除了抵押。

然而，2019年3月，赵磊与孙涛在未通知赵明的情况下，将一号房屋过户给了案外人于某。

赵明得知后多次交涉无果，遂起诉至法院，请求：

解除《协议书》；

赵磊退还购房款86.6万元；

赵磊与孙涛共同支付违约金26.6728万元。

二、裁判结果

✅ 支持原告诉求！法院判决如下：

解除三方于2018年10月25日签订的《协议书》；

赵磊返还赵明购房款86.6万元；

赵磊与孙涛共同支付违约金266,728元；

驳回其他诉讼请求。

关键认定：

双方存在真实房屋买卖关系，非“名为买卖、实为担保”；

被告擅自将房屋过户他人，构成根本违约；

违约金虽约定过高，但原告主动调低，法院予以支持。

三、法院说理要点

买卖关系真实有效，非“让与担保”

被告辩称《协议书》实为民间借贷的担保，但法院认为：

协议明确约定房屋出售、价款、过户义务；

购房款部分以真实存在的债权抵扣，并有借据、转账记录佐证；

被告未能证明双方仅有借贷合意而无买卖意图。

→ 应认定为真实房屋买卖合同。

原告已履行全部付款义务

26.5万元贷款代偿有银行流水；

60.1万元债权抵扣有《借款借据》及三方确认；

→ 房款已全部付清。

擅自过户构成根本违约

被告在未告知原告、未解除合同的情况下，将房屋过户给第三人；

直接导致原告无法实现合同目的（取得房屋所有权）；

→ 符合《合同法》第94条“合同目的不能实现”的法定解除条件。

违约金调整合理，予以支持

协议原约定违约金为“房屋市场价2倍”，明显过高；

原告主动调减为按年利率15.4%计算两年利息（约26.67万元），符合司法实践；

→ 法院认为该金额不过分高于实际损失，予以采纳。

孙涛作为登记人，需承担连带责任

孙涛虽非实际出卖人，但作为《协议书》丙方签字，承诺配合过户；

其参与将房屋过户他人，共同实施违约行为；

→ 应与赵磊共同承担违约金责任（但不承担退款责任，因未收款）。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

“以房抵债”或“债权抵房款”必须书面明确！

本案胜诉关键在于：《协议书》清楚写明“60.1万元从借款中扣减”，形成完整证据链。

警惕“一房二卖”！

即使你付了全款、拿了钥匙，只要没完成过户，房子仍可能被转卖。务必：

✅ 尽快办理网签或预告登记；

✅ 在合同中设置高额违约条款；

✅ 定期查询房屋状态。

违约金不是越高越好，但要“可执行”！

约定“2倍房价”虽震慑力强，但法院可能调减。建议：

✅ 同时约定“最低违约金不低于总房款30%”；

✅ 或按LPR四倍计算逾期损失。

名义产权人也要担责！

即使房子是别人出钱买的，只要你在买卖合同上签字，就可能被追责。切勿随意“借名”或“代持”。

发现对方违约，立即行动！

本案原告及时起诉，成功追回房款+违约金。若拖延过久，可能面临：

❌ 房屋被善意第三人取得；

❌ 被告转移财产，执行困难。

本案启示：

诚信履约是底线，但法律更保护有准备的人。