北京
2013年，装修公司老板李伟用开发商拖欠的370万元工程款，抵顶了一套商品房的购房款并入住。但他没想到，这套住了10多年的房子在2025年春节前夕突然被法院贴上了腾退通知。原来，开发商在2016年偷偷将这套已交付的房屋抵押给银行办理了贷款。近日，大连市中级人民法院一审判决驳回了银行要求拍卖该房屋以清偿贷款的诉求。法院认为，李伟作为已实际入住的商品房消费者，其居住权依法优先于银行的抵押权。
房子突被法院贴“腾退通知”
李伟的装修公司承包了我市一家开发商在高新园区某小区的样板间装修工程，同时还承包了小区地下车库的装修施工。开发商欠李伟工程款500余万元。2013年4月，李伟与开发商签订协议书，约定以小区一套价值370万元的商品房抵偿部分工程款。后双方签订《商品房买卖合同》，开发商将房屋交付给李伟占有、使用。
李伟称，自己从2013年就已入住该房屋，但一直未能办理产权登记，多次找开发商办理，对方均以各种理由推诿。2025年春节前，大连市中级人民法院突然在其家门上张贴《通知》，称该房屋已被开发商抵押给银行，银行起诉开发商并查封了该房屋，要求李伟10日内腾退。李伟感到十分意外。
李伟委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师向大连市中级人民法院提起案外人执行异议，提交了李伟与开发商的《商品房买卖合同》、以工程款抵顶购房款的协议书等材料，证明该房屋系以李伟实际施工的工程款抵顶购房款，其权利应优先于银行抵押权。经审查，大连市中级人民法院作出裁定，中止对李伟所居住房屋的拍卖。
银行起诉要求拍卖房屋，清偿开发商所欠贷款
然而，银行不服该裁定，向大连市中级人民法院提起诉讼，请求撤销原裁定，改判准许拍卖李伟的房屋以清偿开发商所欠银行贷款。
大连市中级人民法院公开开庭审理了本案。银行主张：李伟并非商品房消费者，该房屋初始登记在开发商名下，李伟并未实际出资购买，而是以工程款抵顶购房款，实质上是开发商欠付其工程款，双方属于债权债务关系。开发商向银行贷款时，已将该房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。因开发商未按期还款，依照《民法典》相关规定，银行有权拍卖该抵押房屋。
李伟一方辩称：虽然开发商欠付其工程款，但其本意是在该小区购买商品房，遂与开发商签订《商品房买卖合同》，以370万元工程款抵作购房款，建设工程价款优先受偿权应优于抵押权。其已实际入住该房屋，购房时间早于房屋抵押时间。银行在办理抵押时未实地查看房屋居住情况，未尽审慎义务，故抵押权的效力不应优于其以工程款抵顶购房款所取得的权利。
判决：解除查封，居住权优先于银行抵押权
大连市中级人民法院经审理认为，依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，人民法院应予支持。”
李伟作为商品房消费者，其居住权应优先于抵押权。虽然银行对案涉房屋享有抵押权，且法院已查封该房屋，但李伟与开发商签订商品房买卖合同的时间早于法院查封时间，且李伟在大连市全域范围内无其他用于居住的房屋登记信息，符合居住权优先于抵押权的法律规定。
近日，大连市中级人民法院作出判决：驳回银行的诉讼请求，解除对李伟所购房屋的查封。案件受理费3.6万元由银行承担。
购房人如何优先受偿？律师解读法律倾斜保护新趋势
近年来，随着房地产项目烂尾、开发商破产等风险上升，购房人、承包方、银行等多方权益冲突频发。全国法律援助先进个人、北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师表示，最高人民法院通过司法解释明确了不同权利之间的清偿与保护顺序，以保障普通购房人的基本生存权。当前法律趋势体现出“生存权>建设工程优先受偿权>抵押权>普通债权”的优先顺序，体现了对弱势群体基本居住需求的倾斜保护。若购房者遇到类似问题，应确保购房系为自住、已支付大部分款项（包括以工程款抵顶购房款），并妥善保管合同、付款凭证及实际入住证据，以便在项目出现风险时依法主张优先保护。（文中人物为化名）
半岛晨报、39度视频首席记者佟亮
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