2026买房逻辑变了！住建部一份文件，说透未来5年方向

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25年12月3

2025年12月31日，住建部发布《关于提升住房品质的意见》，以“让人民群众住上更好的房子”为核心目标，明确2030年总体愿景与八项重点任务，从建设标准、设计水平、运维服务等多维度发力，为房地产高质量发展与住房品质升级划定清晰路径。

作为2025年收官之际的重要政策部署，《意见》为2026年“十五五”开局之年的住房建设工作锚定方向，呼应近日中央经济工作会议中强调的“有序推动‘好房子’建设”要求，实现政策连续性与前瞻性的统一，预计2026年房地产行业将以“品质提升”为核心抓手，为市场稳定运行与行业长期健康发展注入明确预期。

https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zc/wjk/art/2025/art_06ba6f6ac1534042bb73a98c90581120.html

【中指解读】

完善住房建设标准，鼓励地方差异化标准落地

《意见》提出要“完善住房建设标准…切实提升住房建设底线要求”并鼓励“因地制宜编制地方标准或导则”，这与2025年5月实施的《住宅项目规范》形成紧密政策衔接，既以全国统一的强制性标准筑牢品质底线，又赋予地方灵活施策空间，允许各地根据当地气候条件、居民居住习惯、经济发展水平，制定更细化、更适宜的技术路径，确保标准落地更具实操性与适配性。

从地方实践来看，近两年已有多地陆续出台了地方性高品质住宅设计规划或导则，如杭州发布《住宅品质提升设计导则》，在国家标准基础上进一步细化，明确分户墙厚度不小于240毫米、楼板厚度达120毫米，确保隔声与结构安全；要求160㎡以上户型层高不低于3.15米；《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中首次提出了鼓励住宅首层设置架空层来补充公共服务功能，且不计入容积率，同时鼓励综合考虑北方气候特点、区域环境特征、建筑高度等因素，打造形式多元、场景多样的住宅阳台；上海住宅品质提升新规调整了阳台计容规则，满足了市场对宽敞阳台的期待，且新规突出“分类分区”，针对不同区域住宅特点制定差异化要求。

整体来看，"国家标准+地方标准"有助于推动住房品质差异化发展，有效满足不同区域、不同人群的多样化居住需求。

优化建筑设计与技术应用，提升住房全生命周期价值

《意见》在“提升建筑设计水平”部分明确提出“推广主体结构与管线系统分离、可变隔断、同层排水等技术，提高住房耐久性与灵活适应性”，这一要求有助于改善传统住房“管线老化难维修、空间固定难改造”的核心痛点，促进住房更好地适应家庭全生命周期的变化需求，提升住房长期使用价值。《意见》还强调住房设计的精细化与多元化：要求合理规划住宅小区空间布局，为公共服务设施预留发展空间；引导设计师从居住功能、安全、性能、质量、体验等维度出发，优化户型设计、完善功能分区、改善采光通风，提升室内空间利用率；推动企业研发适配不同群体的住房产品，满足刚需、改善、养老等多样化需求。

推动既有住房更新改造，城市更新迈入品质提升新阶段

《意见》明确要“稳步推进城中村和危旧房改造，持续开展城镇老旧小区改造，统筹推动既有住房节能改造…鼓励采用以旧换新、原拆原建、模块化建造等方式，支持居民自主更新老旧住房。”今年以来，城市更新多次被中央会议及文件提及。7月15日，中央城市工作会议强调城市工作要以推进城市更新为重要抓手，在重点任务中也指出要高质量开展城市更新。8月29日，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，细阐述推动城市高质量发展的工作内容。10月28日，十五五规划建议全文发布，其中提到要“大力实施城市更新”（十四五规划建议提法为“实施城市更新行动”），表明城市更新进入新阶段。

近年来，各地围绕既有住房更新改造展开积极探索：如北京通过“原拆原建”模式推动老房子向“好房子”转型，例如桦皮厂8号楼危旧房改建等项目，运用混凝土模块化集成建筑技术，3个多月完成主体建设，实现了层高提升、采光优化、隔音增强等品质升级，让居民告别“老破小”的居住痛点。预计未来原拆原建、居民自主更新等模式有望在更多城市推广，老旧小区改造仍有较大空间。

4、健全住房全生命周期管理机制，提升运维服务水平

《意见》提出“建立住房全生命周期安全管理长效机制”，并部署提升运维服务水平的系列举措，这与“十五五”规划建议中“推动房地产高质量发展，建立房屋全生命周期安全管理制度”的要求一脉相承，标志着我国住房管理正在从“重建设、轻运维”的传统模式，转向“建设与运维并重”的全生命周期管理模式，核心是通过长期、系统的运维保障，延长住房使用寿命、提升居住舒适度、守住安全底线。

在物业服务升级方面，《意见》推动物业服务从“基础服务”向“综合服务”转型：拓展物业服务内容，推动物业服务进家庭，引导有条件的物业服务企业提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务；同时推动物业服务向智慧化方向发展：推动建立智慧社区综合信息服务平台，整合周边服务资源，提升便民利民服务和运维服务水平。

整体来看，《意见》意在引导企业转向追求高质量、新科技、好服务的新赛道，未来，房屋价值不仅取决于地段、户型等硬件条件，更取决于运维服务质量与安全保障水平，这将进一步推动行业从“规模扩张”向“高质量发展”转型。

5、完善产业支撑，培育行业新质生产力

《意见》提出要“推动房地产开发企业、建设工程企业等向‘好房子’建设集成商转型，打通研发、设计、生产、施工、装修、运维、服务等产业链，培育行业新质生产力。…开展培育绿色建筑新增长点试点，加快绿色建筑提标升级，带动上下游产业链健康发展。”此举意在推动房地产及上下游产业从“分散化、粗放式”向“集成化、高品质、绿色化”转型，通过全产业链整合、产业集群培育、绿色化升级与标准化生产，培育行业新质生产力，为房地产高质量发展注入持久动力。

此外，《意见》还提出要发展新型建造方式，加快推动建筑业与先进制造技术、新一代信息技术的深度融合，在更大范围推广智能建造、绿色建造、装配式装修。强化科技赋能，强化企业科技创新主体地位，鼓励企业建设住房领域科技创新平台，推进企业主导的产学研深度融合。建设完善科技成果库，发布先进适用技术推广目录，加大惠民实用的新技术、新材料、新产品推广应用。

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