2026年，上海楼市重回“刚需时代”

　　2025年楼市怎么样？

　　相信大家前几天都被这张图刷屏了，好像市场非常好。

　　2025全年结束，二手房网签量达到了25.47万套，再创新高。

　　其实上面的数据完全瞎扯，2025年用的全口径网签，车位、商业都统计进去了。

　　前面三年用的却是纯住宅网签套数，不含车位、商业。

　　截至今天住宅网签量只更新到了2025年12月28日，共220356套，没图上那么夸张。

　　好在确实增长了。

　　但是新房拉胯啊，把新房也统计上去，2025年市场就一般了。

　　二手房+新房成交套数，连续四年相当稳定。

　　2025年二手房卖得好，无非是抢了新房客户。

　　新房有多拉胯呢？有数据统计以来，我们取得了历史最差纪录。

　　比2021、2022、2023年少了一半。

　　所以并不存在什么量在价先失效，2025年成交量还是不够多。

　　前两次上涨是2015-2016年，2020-2021年，每年的总成交都高出10万套以上。

　　之前低迷三年会有一次爆发，2012-2014年低迷，房东等了三年，2015年迎来曙光。

　　2017-2019低迷，房东等了三年，2020年迎来爆发。

　　2022-2024年低迷，房东等了三年，没想到2025年市场更差。

　　心态彻底失控，尤其是826新政后，直接补跌15%。

　　现在又阶段性触底，失控抛售的房东差不多卖光了。

　　如果2026年等不来行情，悬崖边上的房东可能进一步崩溃。

　　上海哪些房子还要补跌？

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　　最近四年成交总量稳定，但是结构出了大问题。

　　二手房成交直线上升，新房断崖式下跌。

　　这是一个非常差的信号。

　　我们搞房地产的根本目的是什么？是让大家都住上好房子。

　　有房的家庭越来越多，人均居住面积越来越大。

　　这个增量主要靠新房实现，二手房是存量市场，改变不了我们整体居住水平。

　　2025年新房断崖式下跌，说明增量很小。

　　动迁全面提速，很多房子拆走了，增量更是打折扣。

　　很多新房成交，也是动迁户的贡献。

　　一个嘉定的新房项目，房票客户累计认购超过5亿元。

　　房票客户买走了180套房子（详见《翻倍上涨！上海动迁户，用房票把郊区新房买爆了！》）。

　　意味着原来没房的刚需，2025年上车的人数很少。

　　房价确实降了，没房的人还是没房，降价的意义是什么？

　　二手房降价只是让有房的居民，财富缩水。

　　整个社会居住条件没有大的提高，有房的居民财富缩水，无房的居民买房也不积极。

　　没有赢家。

　　背后的问题很简单，新房实在是太贵了。

　　2025年新房套均总价高达1003万，没几个人买得起。

　　2025年二手房是成交主力，二手房中总价1000万以上的成交只占4%。

　　2025年上海二手房成交结构

　　你拿着1000万预算，在二手房市场是前5%的有钱人。

　　在新房市场，你只是一个普通购房者，平均数。

　　新房贵有三个原因。

　　第一，是绝对的价格贵。

　　二手房降了，更显得新房贵。

　　2022年唐镇二手房10万，新房7万。

　　现在唐镇二手房7万，新房8.5万。

　　如果二手房代表了真实市场行情，那新房涨了4.5万。

　　涨这么多，新房不如前几年好卖很正常。

　　新房贵的第二原因：中环内楼盘开太多，远郊新房越来越少。

　　远郊卖地之前占40%，现在只有30%左右。

　　新房贵的第三原因：新房户型越来越大。

　　110平以上房源，由28%攀升到53%。

　　90平以下小户型，由27.6%断崖式跌到8.4%。

　　基本可以说小户型退出市场。

　　新房单价越来越高、位置越来越好、户型越来越大，意味着刚需新房快断供了。

　　2026年市场怎么走？

　　我们认为会全面实现止跌回稳。

　　二手房成交走高，意味着房源快速去化。

　　6个月时间，链家后台挂牌量降低近4万套。

　　链家挂牌占比80%，意味着全市挂牌降低5万套左右。

　　当然里面有些是撤牌不卖了，有些是实打实的卖掉了。

　　很多刚需小区马上无房可卖。

　　九亭某3200户的小区，诚意卖的房子就三四套。

　　桃浦某2000户的老破小，诚意卖的也就四五套。

　　前几年刚需新房供应太少，大家只能去买二手。

　　新房卖的不好，刚需土地、刚需房源供应量萎缩。

　　五大新城都快断供了（临港除外）。

　　刚需房源，无论是新房还是二手，库存都不大。

　　房价又降了40%，很多买不起房的都可以上车了。

　　原来500万的房子，首付35%，需要175万。你得准备200万首付才敢买房。

　　现在这套房子只要300万，首付15%，手里50万就能动一下念头了。

　　手里200万现金的家庭，放在哪都是凤毛麟角。

　　手里50万的家庭，放在哪都是一抓一大把。

　　准确的数据无从可查，根据各项数据估算，上海存款超过200万的家庭可能只有20万户。

　　存款超过50万的家庭，超过100万户。

　　房价下沉后，储备购房家庭数量翻5倍。

　　库存房源量减少，潜在购房人数增加，市场结构更加乐观。

　　当然这些家庭不一定买，首付低了月供增加，大家对未来没那么乐观，不敢下手。

　　恢复大家信心，一方面需要实打实的拉起经济，稳定收入预期。

　　一方面也需要新政刺激，稳定房价预期。

　　经济上的事情留给经济学家，我们只讲房地产，2026年会是一个政策大年。

　　能想到的、想不到的新政都会到来，砸到大家恢复信心。

　　2014年930新政大家也是不信，2015年330新政来了，上海客户才跑步入场。

　　全国性的恢复是2016年，那一年《求是》杂志第一期发文《积极稳妥化解房地产库存》，定了基调。

　　2016年房价涨疯了，2017年又要打压，《求是》发文呼吁稳定楼市。

　　2021年持续打压楼市，《求是》发文申明房住不炒，开启了连续四年的“远古巨熊”。

　　2026年，《求是》第一期又发了重磅文章，《改善和稳定房地产市场预期》。

　　对过去几年的市场正本清源，拨乱反正，定了基调（详见《2026年，大力救楼市》）。

　　近些年《求是》一共就发了四篇特约评论员文章，前三篇都是市场巨变前的冲锋号。

　　今年这一篇效果如何，我们拭目以待。

　　综合以上，我们坚定认为2026年会实现止跌回稳，而且是刚需市场率先触底。

　　这就是环线2025年一直宣传的逆分化。

　　改善市场、豪宅市场曾经大幅跑赢，未来五年刚需市场反而更健康。

　　讲到这肯定有粉丝跳出来，你个傻*中介就知道吹楼市，你们吹涨才能卖房，为了点钱良心都不要了。

　　这里统一回应一下，现在的市场唱空才赚钱。

　　市场下行时，唱空才有大把流量。

　　唱空才能让房东心态崩溃，才能拿到笋盘，才能快速成交。

　　这两年二手房市场“笋进笋出”，打压房东能力强的中介赚翻了。

　　环线作为上海有名的“工科男”团队，一直靠数据说话。

　　数据告诉了我们以上结论，我们就写了以上内容。

　　当然内心深处，我们也希望上海越来越好。

　　这种对上海的热爱不会影响我们数据推算。

　　篇幅有限，上面只是展示了部分数据，对2026年粗略展望。

　　详细的深度分析，欢迎大家来到环线办公室，参加沙龙。

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