2025年，出险房企化债超万亿！

2025年，对于目前尚未出险的房企来讲，安全性一定是第一位的。

2025年，对于已经出险的房企来讲，“化债”一定是重点之一。

在这一年，多家出险房企实现债务重组成功，累计化债超万亿。

债务重组成功，对于这些出险房企来讲，实际上只是赢得了时间，并且可以轻装上阵，将更多的精力用在保交楼、企业经营层面，而非已经上岸。

接下来，就需要关注的是这些曾经的龙头房企，能否实现逆风翻盘？

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2025年，房企化债年

过去这一轮楼市调控的重点政策“三道红线”，是2020年8月份制定的，2021年1月起全面实施的。

因此，各大房企开始官宣债务违约，是从2021年开始的。

2021年初，曾经的千亿房企华夏幸福官宣债务违约，成为最早一批爆雷的房企。

随后，越来越多的房企出现债务逾期，其中包括曾经的中国TOP10房企碧桂园、恒大、融创、世茂、绿地等，金科、阳光城、中南、蓝光、旭辉、正荣、龙光、富力、奥园等众多曾经的千亿房企，也陆续出险。

出险之后，一类房企是彻底躺平，一类房企是在积极推进债务重组。

彻底躺平的房企，留下一堆烂摊子，很多已经退市。

积极推进债务重组的房企，属于还准备在这个行业继续发展的房企，纷纷拿出了债务重组方案，一些企业的创始人也拿出了诚意，积极推进企业债务问题的化解。

经过债务重组方案的推进之后，很多在2025年已经落地，实现了债务重组成功。

例如：融创在2025年实现了约96亿美元的境外债重组，以及约154亿元的境内债重组；碧桂园在2025年实现了约177亿美元的境外债重组，以及约137.7亿元的境内债重组；旭辉控股约81亿美元的境外债、约100.6亿元的境内债重组成功……

远洋、龙光、时代中国、中梁等房企，也已经实现了债务重组成功。

据不完全统计，超20家房企在2025年化债规模约1.2万亿元！

从这些出险房企的债务重组方案来看，主要采用的是现金回购、债转股、债券置换三种方式。

现金回购，债权人的债务能够立即得到偿还，但相对来讲偿债比例较低；债转股，绑定的是企业的长期价值，让债权人分享未来的收益，但面对的是不确定性；债券置换，能够更大比例的保障本金，但偿还期相对较长，有的甚至达到10年以上。

当然，大多数房企选择债务重组之外，金科则选择了司法重整。

从2023年5月申请重整，到2025年12月重整完成，金科用了超过1年半时间，成为全国首家通过司法重整实现风险化解的“千亿级”上市房企，涉及债务规模1470亿元、债权人数量超8400家。

金科，不仅是房地产行业迄今最大的重整案，也是重庆市有史以来最大的重整案。

金科通过“现金+股票+信托受益权”的综合清偿方案，普通债权的整体清偿率相较于破产清算情景得到显著提升。

当然，作为金科的创始人，地产大佬黄红云也失去了金科的控制权。

从一定程度上讲，不管是大多数房企的债务重组，还是金科的司法重整，对于债权人来讲其实没有更多的选择，只能通过不断的谈判尽可能为自己争取到多一些。

因为大家都清楚，一旦破产清算，偿债率在多少。

万科的票据展期，实际上也类似。

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轻松上阵，能否逆风翻盘？

实际上，对于很多房企来讲，企业本身的底子是有的，也有着自身的产品力、运营等优势，目前遇到的更多是市场下行环境下、政策环境下的流动性困难。

债务重组成功，对于这些企业来讲，获得了轻松上阵、喘息的机会，使得企业将更多的精力投入到保交付、稳定经营，只有企业持续发展下去，才能保障债权人的权益。

当然，获得喘息时间之后，这些房企要想真正的上岸，实际上还面临多重的挑战。

第一重挑战，就是目前的市场下行环境。

当目前安全的房企销售都大幅下降，这些已经出险的房企销售难度可想而知，很多房企的销售额已经不及前几年的零头，销售额下降必然对企业接下来的现金流有影响，不排除再次出现逾期的可能性。

第二重挑战，口碑的下降、人才的流失、市场份额的下降。

出险的这几年，这些房企基本不再拿地，其在市场中的份额必然下降，没有新的项目，在产品迭代层面就已经落后市场。

同时，在这个过程中，大量人才流失，对于企业来讲将是很大的影响。并且为了保交付，曾经一些交付力不错的房企，交付力也开始下降，更多只能做到交房，而非有品质的交付。

第三重挑战，信任度的下降。

对于这些出险房企来讲，如今曾经的合作伙伴、购房者是否还信任，这也将对其接下来的发展产生比较大的影响。

从各大出险房企接下来的发展思路来看，曾经的高杠杆、高负债时代已经结束，投入大量资金拿地开发已经不现实，因此其纷纷凭借自己积累的产品力优势、管理经验，开始发力轻资产代建业务。

克而瑞发布的2025年前三季度中国房地产企业代建排行榜显示，旭辉建管、金建管、远洋建管、凤凰智拓2025年前三季度新签约代建面积均超过了500万平方米，其中旭辉建管以1301万平方米的新增签约面积位列第二，仅次于绿城管理。另外，而今管理新增签约面积也达到了491.3万平方米。

当然，瞄准代建市场的不仅仅是这些房企，一些本身就健康并且这几年发展迅猛的房企，也在积极布局代建领域。

在中国地产代建领域，除了巨无霸绿城管理已经在西安拿下多个项目并且陆续交付之外，金茂、中铁建、龙湖、金地等在西安也已经落地代建业务。其中，龙湖龙智造、金地管理不但已经落地多个项目，并且已经有项目交付，其代建能力经历了市场的考验。

出险房企如何面临其他房企的竞争，这是一个巨大的考验。

除了代建领域之外，不良资产领域也是一些房企瞄准的新方向所在。

例如：融创的孙宏斌，就成立而今资本，瞄准不良资产赛道。

远洋集团副总裁赵建军2025年8月份在接受媒体采访时表示：不良资产赛道前景广阔且处于发展初期。金融机构手中积累了大量资产亟待盘活，未来两三年该领域的业务规模会快速增长。

远洋集团2025年在昆明、成都、西安等地承接或深入跟进了多个出险项目，为委托方提供综合的项目解决方案，代建业务已成为其重要的发力方向。

不良资产赛道与代建赛道，实际上是相互关联的。AMC手中有大量的地产存量项目，这些项目实际上需要的是专业的团队来操盘，实现盘活与快速去化，以此降低风险，这就是机会。

重整后的金科股份，则明确将设置“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块。

新金科将通过投资经营特殊资产、运营开发改善型住宅、做精做强收费服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链”转型路径，在彻底改善公司业务结构和经营业绩的前提下，寻找新的增长曲线。

地产行业下半场，真正是专业能力、资源的比拼，特别是对于出险后债务重组成功的房企来讲，这直接关系到其能否真正逆风翻盘实现成功上岸！