上海富人区第一价格洼地，出现了

　　作为上海第一富人区，黄浦区几乎每个板块都自带“高光滤镜”。

　　坊间一直有一种声音，认为黄浦区房价虚高，普宅的产品，卖出豪宅的价格。

　　没办法，冠上黄浦区的名头，建在黄浦的地段，确实会被买房人高看一眼。

　　不过，经过这一轮调整，黄浦区有些曾被市场过度炒作的板块，也跌出性价比了。

　　打浦桥

　　默默无闻不代表价值不高。

　　平心而论，打浦桥的位置是真的硬核。

　　北接淮海中路、新天地，东临老西门、西靠陕西南路、南连徐汇滨江。

　　三条地铁线在此交汇，到人民广场、淮海路、徐家汇都在三公里范围内。

　　如此中心的位置，房价却是黄浦区的洼地。

　　原因其实也很现实。

　　第一，开发时序错位，错过了黄金时代。

　　打浦桥民国时期是工厂区和棚户区，90年代旧城改造不彻底，大量的旧里弄和老公房被保留下来。

　　2000年前后，上海楼市开启黄金十年。

　　新天地凭借石库门改造一飞冲天，老西门依托文庙概念崭露头角，董家渡金融城规划出炉。

　　而打浦桥在做什么？

　　在修高架。

　　2000年建成通车的南北高架鲁班路段，像一把利剑将打浦桥劈成两半。

　　东侧保留着老旧社区，西侧虽有日月光中心崛起，但割裂感已经形成。

　　那十年，打浦桥的邻居们各显神通。

　　新天地成了上海名片，老西门打文化牌，就连南边的徐汇滨江也开始布局艺术场馆。

　　打浦桥却陷入商业孤岛困境。

　　如今走在打浦桥的街道上，你会看到一种奇特的混合感：

　　日月光里是时尚的年轻人，隔壁的泰康路上还晾着居民的衣服；新建的小区旁边，是几十年的老式里弄。

　　这种新旧交织的感觉，让追求纯粹改善环境的买家有点犹豫。

　　第二，产品结构有点“青黄不接”。

　　打浦桥的开发算是上海内环比较早的一批。

　　90年代建的大同花园，当时是上海“平改坡”的标杆；

　　2000年初的汇龙新城、思南花园，当年也是改善型住宅的代表。

　　问题在于，这批房子现在都20年左右房龄了，产品力确实跟不上时代。

　　而新的土地供应又几乎没有，板块里最近的新盘还是2018年的中海建国里。

　　没有新产品，市场关注度自然就低了。

　　第三，被邻居的光环压制得太厉害。

　　打浦桥周边的板块，个个都是优等生。

　　新天地不用说了，上海的城市名片；

　　老西门有文庙有学区；

　　南边的徐汇滨江，这几年大火的IP。

　　相比之下，打浦桥就显得平平无奇了。

　　没有顶级学区，没有顶尖商业，也没有地标建筑。

　　在买房人眼里，它就成了那个“什么都还行，但什么都不拔尖”的选择。

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　　其实优势也很明显

　　如果说打浦桥有什么是无可争议的优点，那一定是生活的便利程度。

　　商业上，日月光中心是绝对核心。

　　这个2010年开业的综合体，曾是上海最大的地铁上盖商场之一，餐饮占比高达60%，是年轻人的打卡圣地。

　　除了日月光，周边的社区商业也非常成熟。

　　蒙自路、泰康路、瑞金二路沿线，各种小店密密麻麻。

　　想吃个早餐、买点水果、修个东西，走几步路就能解决。

　　这种便利，在很多新开发的板块是很难体会到的。

　　医疗资源更是打浦桥的“王牌”。

　　三甲瑞金医院、九院、中山医院/肿瘤医院都在步行范围内。

　　交通也很方便，9号线/13号线/14号线，三轨交汇。

　　到徐家汇3站，到淮海路2站，到人民广场4站，这种通勤效率，在上海内环也是顶尖的。

　　打浦桥的教育资源不算顶尖，但也不差。

　　西侧海华小学+卢湾中学、东侧卢湾实验小学+比乐中学。

　　打浦桥的学区房价格也反映了这个“不算顶尖”的现实。

　　同样是卢湾二中心，总部的学区房要13万+，打浦桥校区只要10万出头。

　　这个价差，对于不是非要追求顶级学区的家庭来说，反而成了性价比的选择。

　　而且黄浦区这几年一直在推教育均衡化。

　　打浦桥的学校虽然不像格致、大同那样有名，但硬件设施、师资力量都在稳步提升。

　　对于很多务实家庭来说，这样的教育资源已经足够用了。

　　房价，回归理性

　　说完配套，重点来说说打浦桥的房子。

　　打浦桥是黄浦区最接近徐汇的板块，房价泡沫曾经比徐汇还要大。

　　如今，打浦桥的房价，已经和徐汇比较偏的植物园、华泾站在了同一水平线，甚至被赶超。

　　2022年，海悦花园3房成交总价高达2225万。

　　2024年跌过一轮，3房成交总价回落到2000万。

　　如今，同户型高楼层的挂牌价已经来到1500多万。

　　从产品类型来看，打浦桥的住宅主要分三类：

　　第一类是2000年左右的老标杆盘。

　　比如，绿洲仕格维花园、海悦花园、思南新苑、步高苑、大同花园。

　　这些小区房龄在20年左右，但大多维护得不错，外立面虽然不算新，但也不显破旧。

　　户型设计以实用为主，得房率普遍在80%以上，比很多新房都高。

　　价格方面，这类小区现在挂牌均价在8-10万之间。

　　对比新天地同年代小区13万+的价格，价差很明显。

　　花同样的钱，在新天地可能只能买个两房，在打浦桥就能买到三房。

　　第二类是90年代的早期商品房，比如南园小区、泰康小区。

　　房龄长了点，但位置往往更好，很多都靠近地铁站。

　　价格也更友好，五六百万能买到两房。

　　第三类是老式里弄和公房。

　　总价低，适合预算有限但又想住在市中心的购房者。虽然居住体验一般，但出租回报率不错，很多能到2.5%以上。

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　　小结

　　总的来说，经过这几年的调整，打浦桥的房价泡沫已经被大幅度压缩，性价比开始显现。

　　如果你在市中心工作，对通勤时间很敏感。

　　如果你更看重生活的便利性，而不是单纯的“面子”。

　　如果你的预算在800-1500万之间，想在黄浦区买个三房。

　　那么，打浦桥值得你认真看看。

　　这里可能没有顶级学区，没有豪宅光环，但它有上海内环最核心的位置，有三条地铁线的便利，有成熟到不能再成熟的生活配套。

　　而且现在价格调整到位后，性价比真的出来了。

　　房子说到底，还是要住得舒服、生活方便。

　　从这点来看，打浦桥有它的独特价值。

　　毕竟，在上海内环，能用这个价格买到这样的地段和配套，选择真的不多了。

　　你对打浦桥的房子有什么看法？欢迎在评论区聊聊。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。