天津
“兜里刚攒够首付，工业厂房却先跌回三年前。”6月5日，江阴周庄一块3.9万㎡带租厂拍槌落下，8551万成交，比评估价直降1406万，折合2178元/㎡，比隔壁张家港同等级地块低了近三成。一句话：房东割肉，买家捡漏，但捡的是带刺的玫瑰。
刺在哪？租约只剩四年，租户是光伏组件厂，行业正打价格战，明年租金能不能续都是问号；无证面积占18%，拆不了也抵押不了，银行直接砍了两成按揭额度；最狠的是环保红线，厂区离新划的生态管控边界不到90米，政策再收紧，扩建梦就原地泡汤。新买家——今年3月才注册的“江洲新材”背后来了两位自然人股东，一个做铜杆贸易，一个做屋顶光伏安装，算盘打得响：租金先回血，屋顶光伏再卖绿电，等铜价抬头把厂房一拆，改高标仓，转手估值能翻1.6倍。可现实是，江阴工业空置率已爬升到22%，光伏补贴退坡，绿电价跌破0.32元/度，算盘珠子未必听他的。拍卖师一句“市场折扣”把风险轻轻带过，真正的折扣是对未来三年的信心投票：没人敢赌产能回流，只敢赌租金别断，光伏别停，政策别翻脸。
所以，8551万不是便宜，是“风险定价”刚到位。厂房还是那间厂房，风却换了方向。
网友跟帖—— “2178一平，听着像县城住宅价，可住宅能住人，这玩意只能住机器。 无证面积18%，银行直接扣贷款，等于首付变相提高，捡漏？捡雷！ 光伏租户的租金比我家房租还稳？明年组件厂一跑路，留给你一堆破支架。 新注册公司秒拍，不是马甲就是通道，背后大佬玩的是‘先上车后补票’，真产业？呵呵。 别被单价迷惑，工业地流动性差，挂牌半年没人问，最后只能自己用，8551万锁死现金流，哭的日子在后头。”
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